قرارداد مشارکت در ساخت چیست و چگونه تنظیم می شود؟

بسیاری از مالکین زمین ها یا املاک کلنگی سرمایه، تخصص و توانایی کافی برای نوسازی یا احداث ساختمان جدید در ملک خود را ندارند. به همین خاطر، این افراد با شخص دیگری به عنوان سازنده وارد مذاکره شده و قراردادی تحت عنوان قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می نمایند. به موجب این قرارداد، سازنده متعهد می شود تا بنای مشخصی را در ملک مورد نظر احداث نموده و در مقابل، مالک و سازنده هردو به نسبت سهم خود مالک ساختمان بنا شده می شوند. اگر شما نیز مالک یک زمین یا ملک کلنگی بوده و به دنبال تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با یک سازنده می باشید، می توانید با مطالعه این مقاله با مفاد قرارداد مشارکت در ساخت و نحوه تنظیم آن آشنا شوید.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

هر ساله بناها و ساختمان های بسیاری در سطح شهرها فرسوده شده و نیاز به نوسازی و احداث بنای جدید دارند. در بسیاری از موارد، مالکین بناهای قدیمی و فرسوده به تنهایی سرمایه و شرایط کافی برای تخریب و ساخت بنای جدید را ندارند. به همین خاطر با سرمایه گذاران به عنوان سازنده شریک شده و با یکدیگر قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می نمایند. در نتیجه، قرارداد مشارکت در ساخت را می توان یکی از انواع قراردادهای سرمایه گذاری دانست.

با انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده متعهد می شود تا با سرمایه خود ملک فرسوده را تخریب کرده و اقدام به احداث ساختمان جدید در آن زمین نماید. در مقابل، مالک و سازنده هردو در مالکیت ساختمان جدید شریک بوده و هریک مالک یک یا چند واحد آپارتمان نوساز می شوند.

چرا تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مهم است؟

روابط مالک و سازنده بایستی به درستی و در قالبی قانونی تنظیم شود. چرا که هر یک از مالک و سازنده بخش مهمی از دارایی خود را صرف فرایند ساخت و ساز کرده و در صورت بروز هرگونه اختلافی ممکن است بخش بزرگی از سرمایه خود را از دست بدهند. کما اینکه افراد بسیاری در فرایند مشارکت در ساخت با طرف مقابل دچار اختلاف شده و وقت و سرمایه بسیاری را برای اثبات ادعای خود به صورت قانونی از دست داده اند.

در واقع، تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت قانونی و اصولی موجب پیشگیری از بروز هرگونه اختلاف بین مالک و سازنده و اتلاف وقت و سرمایه آن ها می شود. به همین خاطر، ضروری است که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت نسبت به تنظیم یک قرارداد اصولی و در چارچوب قانونی اهتمام کافی داشته باشند.

ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت

در علم حقوق، انعقاد عقود حاصل تلاقی دو اراده است. بدین معنا که دو نفر با یکدیگر مذاکره کرده، نسبت به موضوعی خاص به توافق رسیده و در این خصوص عقدی را منعقد می نمایند. با این تفاسیر، قرارداد مشارکت در ساخت نیز ماهیتاً یک عقد به شمار می آید که به دنبال توافق و تراضی مالک و سازنده منعقد می گردد.

بسیاری از عقود در قانون مدنی تحت عنوان عقود معین برشمرده شده اند. بدین معنا که احکام و مقررات مربوط به این عقود در قانون مدنی برشمرده شده اند. عقد بیع، اجاره، صلح و غیره از جمله این عقود هستند. با این حال، احکام و مقررات قرارداد مشارکت در ساخت به صورت اختصاصی در قانون مدنی برشمرده نشده و نمی توان این قرارداد را به عنوان عقود معین به شمار آورد؛ بلکه قرارداد مشارکت در ساخت تحت عنوان قراردادهای موضوع ماده 10 قانون مدنی قابل تعریف می باشد. به موجب ماده 10 قانون مدنی افراد می توانند هر قرارداد خصوصی را که مخالف صریح قانون نباشد با یکدیگر منعقد نمایند.

ویژگی های قرارداد مشارکت در ساخت

از نظر حقوقی می توان ویژگی های زیر را برای قرارداد مشارکت در ساخت تعریف نمود:

1 . عقد عهدی و تملیکی: قرارداد مشارکت در ساخت برخلاف دیگر عقود ویژگی عهدی و تملیکی بودن را توأمان داراست. منظور از عهدی بودن این قرارداد تعهد سازنده به احداث یک ساختمان جدید و منظور از تملیکی بودن آن انتقال مالکیت بخشی از ساختمان از سوی مالک به سازنده است.

2 . عقد تشریفاتی: عقود تشریفاتی در مقابل عقود رضایی قرار داشته و منظور از آن عقودی است که اعلام رضایت طرفین برای انعقاد آن ها کافی نیست و تنظیم و انعقاد آن ها تابع تشریفات خاصی است. تا پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال 1403، قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود رضایی به شمار می آمد و انعقاد آن تابع تشریفات خاصی نبود. اما با تصویب این قانون و الزامی شدن ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، این قرارداد در زمره عقود تشریفاتی درآمده است.

3 . عقد معوض: در فرایند تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت هر یک از مالک و سازنده در ازای سرمایه خود مالک تعداد مشخی واحد آپارتمان می شوند. بنابراین، این عقد در زمره عقود معوض قرار می گیرد.

4 . عقد مستمر: منظور از مستمر بودن قرارداد مشارکت در ساخت این است که فرایند اجرای آن در طول زمان جریان دارد و در یک لحظه به وجود نمی آید.

لازم یا جایز بودن قرارداد مشارکت در ساخت

عقود در یک تقسیم بندی کلی به دو دسته عقود لازم و عقود جایز تقسیم می شوند. عقود جایز قراردادهایی هستند که هر یک از طرفین هر زمان که بخواهد می تواند آن را فسخ کند. در مقابل، عقود لازم قراردادهایی هستند که هیچ یک از طرفین به صورت یک جانبه حق فسخ آن ها را ندارد، مگر آن که در متن قرارداد برای هردو یا یکی از طرفین حق فسخ پیش بینی شده باشد.

مطابق این تقسیم بندی قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود لازم به شمار می آید. در نتیجه این قرارداد از جمله عقود مستحکم به شمار رفته و طرفین جز در موارد قانونی و پیش بینی شده در قرارداد حق فسخ آن را نخواهند داشت.

 

مندرجات قرارداد مشارکت در ساخت

مالک و سازنده بایستی توجه داشته باشند که درج مفاد زیر در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ضروری است. این مندرجات عبارتند از:

1 . طرفین قرارداد

نخستین گام برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مشخص بودن هویت طرفین قرارداد است. به همین خاطر، ضروری است که در ابتدای قرارداد مشخصات هویتی مالک و سازنده به عنوان طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به صورت کامل در قرارداد درج شود. چنانچه مالکیت ملک موضوع قرارداد به صورت مشاعی به دو یا چند نفر تعلق داشته باشد، بایستی اسامی و مشخصات کلیه شرکاء به عنوان یکی از طرفین قرارداد درج شود.

علاوه بر این، ضروری است تا وضعیت مالکیت مالک نسبت به ملک موضوع قرارداد مشخص و بدون چالش قانونی باشد. برای مثال، اگر یک دعوای ملکی نسبت به ملک موضوع قرارداد وجود دارد، ضروری است که ابتدا این دعوا حل و فصل شده و سپس قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شود. یا اینکه اگر مالک فوت کرده باشد، بایستی مراحل انحصار وراثت و تقسیم ترکه به صورت کامل انجام شده باشد و سپس وراث اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده نمایند.

2 . موضوع قرارداد

تعیین دقیق موضوع قرارداد مشارکت تا حد بسیار زیادی می تواند از وقوع اختلافات احتمالی در آینده پیشگیری نماید. در نتیجه، ضروری است تا در یک بند از این قرارداد مشارکت در ساخت یک ساختمان به تعداد واحدهای مشخص با متراژ مشخص به عنوان موضوع قرارداد قید شود.

3 . مشخصات ملک (زمین) موضوع قرارداد

با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت در یک ملک کلنگی یا زمین مشخصی اجرا می شوند، ضروری است که مشخصات ملک یا زمین موضوع قرارداد از حیث متراژ، پلاک ثبتی، موقعیت مکانی و غیره به صورت کامل در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود.

4 . مشخصات کلی ساختمان جدید

نتیجه اجرای قرارداد مشارکت در ساخت احداث یک ساختمان جدید در ملک موضوع قرارداد است. به همین خاطر، یک بند از این قرارداد به بیان مشخصات کلی ساختمان جدید از حیث تعداد طبقات، تعداد واحدها، متراژ واحدها، جنس نمای ساختمان و غیره اختصاص می یابد. علاوه بر این، طرفین می توانند جزئیات مربوط به ساختمان جدید مثل جنس و برند مصالح و متریال های به کار رفته در ساختمان را به تفکیک و جزء به جزء در فهرستی تحت عنوان لیست متریال قید کرده و آن را ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت نمایند.

5 . مدت زمان اجرای قرارداد

مدت زمان ساخت و ساز و تحویل ساختمان در فرایند مشارکت در ساخت یکی از مهم ترین موضوعاتی است که در بسیاری از موارد موجب بروز اختلافاتی میان مالک و سازنده می شود. به عنوان مثال، تأخیر در تحویل ساختمان می تواند موجب ورود ضرر به مالک شود. به همین خاطر، ضروری است که مدت زمان اجرای قرارداد به صورت دقیق در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود. حتی طرفین می توانند برای هر مرحله از فرایند ساخت و ساز به ترتیب یک مهلت زمانی مشخصی تعریف نمایند.

با توجه به اهمیت مدت زمان اجرای قرارداد و تحویل ساختمان، طرفین می توانند علاوه بر تعیین مدت زمان اجرای قرارداد، به ازای هر روز تأخیر در تحویل ساختمان مبلغ مشخصی را به عنوان خسارت تعیین نمایند.

6 . قدرالسهم طرفین از ساختمان جدید

تعیین میزان قدرالسهم هر یک از طرفین از ساختمان جدید امر دشواری است. زیرا پارامترهای مختلفی از جمله شهر، منطقه، خیابان، نوع کاربری ملک، متریال مورد استفاده، میزان تراکم جمعیت، متراژ زمین و غیره در تعیین میزان قدرالسهم طرفین تأثیرگذار است. در نتیجه، قدرالسهم طرفین با توجه به مجموعه این معیارها و همچنین عرف منطقه تعیین می شود و میزان آن در هر قراردادی ممکن است متفاوت از دیگر قراردادها باشد. با این حال، معمولاً میزان قدرالسهم طرفین در قراردادهای مشارکت در ساخت به صورت 50-50 یا 60-40 تعیین می شود. چنانچه مالکین یا سازندگان دو یا چند نفر باشند، به صورت مشاعی مالک قدرالسهم متعلق به مالک یا سازنده می شوند.

7 . تقسیم نامه

علاوه بر تعیین میزان قدرالسهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، ضروری است تا نحوه تقسیم واحدها و تعلق هر یک از واحدها به کدام یک از طرفین قرارداد به تفکیک به موجب تقسیم نامه مشخص شود. طرفین می توانند با توافق یکدیگر نسبت به تقسیم هر واحد در هر یک از طبقات تعیین تکلیف نمایند. حتی در برخی موارد ممکن است مالکیت یک واحد آپارتمان به صورت مشترک به مالک و سازنده تعلق گیرد.

8 . نحوه و زمان انتقال قدرالسهم به سازنده

مالکیت زمین موضوع قرارداد مشارکت در ساخت در ابتدا صرفاً به مالک تعلق دارد. اما مالک موظف است به نسبت قدرالسهم سازنده مالکیت قسمت مشخصی از زمین را به سازنده انتقال دهد. به همین منظور، طرفین شرایط و چگونگی انتقال قدرالسهم زمین به سازنده را در قرارداد پیش بینی می کنند. معمولاً با پیش برد هر مرحله از ساخت و ساز مالکیت قسمتی از قدرالسهم به سازنده منتقل می شود. به همین خاطر، طرفین انتقال هر بخش از قدرالسهم به سازنده را به تفکیک و به صورت مرحله به مرحله در قرارداد مشارکت در ساخت قید می نمایند.

9 . تعهدات مالک

مالک به عنوان طرف نخست قرارداد مشارکت در ساخت تعهداتی را در مقابل سازنده متعهد می شود. ضروری است که این تعهدات به تفکیک و به صورت دقیق در قرارداد مشارکت در ساخت قید گردد. از جمله این تعهدات می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مالک متعهد به انتقال مالکیت قدرالسهم سازنده به صورت پیش بینی شده در قرارداد می باشد.
• مالک متعهد می شود که ملک را در بازه زمانی مشخصی تخلیه کرده و برای تخریب و شروع فرایند ساخت و ساز به سازنده تحویل دهد.
• مسئولیت پاسخگویی به هرگونه دعوای ملکی در خصوص ملک موضوع قرارداد را مالک عهده دار می شود.
• مالک اقرار کرده و تعهد می نماید که سند مالکیت ملک در رهن بانک یا شخص دیگری نمی باشد.

10 . تعهدات سازنده

همانطور که مالک تعهداتی را در مقابل سازنده متعهد می شود، سازنده نیز تعهداتی را در برابر مالک متعهد می شود. تعهدات سازنده نیز بایستی به تفکیک و به صورت دقیق در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود. از جمله تعهدات سازنده عبارتند از:

• سازنده متعهد می شود تا مبلغ مشخصی چک یا سفته را تحت عنوان تضمین حسن انجام کار به مالک تحویل داده و با تحویل ساختمان آن را مسترد نماید.
• سازنده متعهد می شود تا در موعد تعیین شده ساختمان را به مالک تحویل دهد.
• سازنده متعهد به تجهیز کارگاه و رعایت اصول ایمنی مربوط به ساخت و ساز می باشد.
• مسئولیت پاسخگویی به دعاوی حقوقی و کیفری پس از تحویل ملک به سازنده جهت تخریب را سازنده بر عهده می گیرد.

11 . تخلفات ساخت

این احتمال وجود دارد که سازنده در فرایند ساخت و ساز مرتکب تخلفات شهرسازی شده و این موضوع موجب تأخیر در تکمیل ساخت و ساز شود. همچنین، ارتکاب چنین تخلفاتی غالباً با پرداخت جریمه همراه می باشد. به همین خاطر، مالک یا مالکین معمولاً در یک بند از این قرارداد به موضوع تخلفات ساخت اشاره کرده و مسئولیت برطرف کردن تخلفات و پرداخت جریمه ها را بر عهده سازنده قرار می دهند.

12 . اضافه بنا

در صورت تغییر قوانین شهرسازی و مقررات مربوط به ساختمان سازی در طول فرایند ساخت و ساز، ممکن است سازنده بتواند با دریافت تراکم بیشتر طبقات یا تعداد واحدهای بیشتری احداث نمایند. در چنین صورتی، ضروری است که نسبت به تقسیم اضافه بنا در بین سازنده و مالک تعیین تکلیف شود. به همین خاطر، با پیش بینی یک بند تحت عنوان اضافه بنا طرفین نسبت به تقسیم اضافه بنا تعیین تکلیف می نمایند.

13 . آثار قرارداد

انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت آثار مختلفی را به دنبال دارد که می توان این آثار را به تفکیک در یک بند از قرارداد پیش بینی نمود. از جمله آثار قرارداد مشارکت در ساخت می توان موارد زیر را نام برد:

• نوسانات قیمت ملک و مصالح تأثیری در تعهدات طرفین نداشته و قرارداد در هر صورتی بایستی اجرایی گردد.
• هزینه های عملیات اجرایی تماماً بر عهده سازنده می باشد.
• طرفین حق واگذاری حقوق قانونی قرارداد و حق انتقال عرصه تحت عناوین مختلفی چون وکالت، صلح، رهن، بیع و غیره را از خود سلب می نمایند.

14 . جریمه تأخیر یا عدم اجرای تعهدات

این ماده را می توان یکی از مهم ترین مواد قرارداد مشارکت در ساخت دانست. چرا که هر یک از طرفین این قرارداد تعهداتی را در برابر طرف مقابل متعهد شده است و موظف است تا این تعهدات را به نحو احسن و در مدت زمان مشخصی ایفا نماید. در صورت تأخیر یا عدم اجرای تعهدات از سوی هر یک از طرفین می توان برای فرد خاطی جریمه مشخصی تعریف کرده یا اینکه به طرف مقابل حق فسخ قرارداد را اعطا نمود. برای مثال، طرفین می توانند در قرارداد خود درج کنند که سازنده در ازای هرروز تأخیر در تحویل ساختمان ملزم به پرداخت مبلغ مشخصی تحت عنوان جریمه به مالک است.

15 . دوره تضمین

منظور از دوره تضمین پیش بینی یک مدت زمان مشخص برای برطرف کردن نقوص یا تخلفاتی است که سازنده در طول فرایند ساخت و ساز مرتکب آن شده است. با پیش بینی این مدت زمان سازنده فرصت دارد تا در صورت بروز هرگونه نقص یا تخلفی در بازه زمانی پیش بینی شده این مشکلات را برطرف کرده و ساختمان را به مالک تحویل دهد.

16 . فورس ماژور

بروز حوادث قهری از قبیل سیل، زلزله و غیره که خارج از کنترل طرفین است ممکن است اجرای فرایند ساخت و ساز را برای مدت مشخصی متوقف نماید. به همین خاطر، در یک بند از قرارداد مشارکت در ساخت تحت عنوان فورس ماژور یا قوه قهریه این مسئله قید می شود که در صورت بروز حوادث قهری قرارداد به حالت تعلیق درمی آید.

17 . حدود اختیار مداخله مالک یا مالکین در فرایند ساخت و ساز

در بسیاری از موارد مالک و سازنده در طول فرایند ساخت و ساز نسبت به چگونگی اجرا با یکدیگر دچار چالش و اختلاف می شوند. چرا که ممکن است مالک بدون آن که تخصصی در این خصوص داشته باشد به صورت افراطی در فرایند اجرا مداخله نموده و سازنده را با چالش روبه رو سازد. از این رو، با تعیین حدود اختیار مداخله مالک در فرایند ساخت و ساز نحوه تعامل مالک و سازنده در طول اجرای پروژه تعیین شده و از بروز اختلاف میان آن ها پیشگیری خواهد شد.

18 . تضامین قراردادی

با تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، هر یک از مالک و سازنده تعهدات مختلفی را به شرحی که پیش تر بیان شد بر عهده می گیرند. هر یک از طرفین می تواند برای اطمینان از اجرای تعهدات مذکور در قرارداد از طرف مقابل خود تقاضای تضمین نماید. چنانچه هر یک از طرفین تضامینی به طرف دیگر ارائه دهد، ضروری است تا مشخصات تضامین ارائه شده در یک بند از قرارداد به صورت کامل قید شود. تضامین طرفین ممکن است به اشکال گوناگونی چون ضمانت نامه بانکی، چک ضمانت، سفته ضمانت، واریز وجه نقد به حساب سپرده بانکی، وثیقه ملکی، عقد یا شرط ضمان، بیمه تضمین کیفیت ساختمان، بیمه مسئولیت کارفرما، بیمه عدم النفع و بیمه مسئولیت قراردادی ارائه شود.

19 . شرایط فسخ قرارداد

با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود لازم می باشد، طرفین حق فسخ یکجانبه این قرارداد را ندارند. فسخ این قرارداد صرفاً با تراضی طرفین (اقاله) یا موارد خاص پیش بینی شده در قرارداد امکانپذیر است. به همین خاطر، ضروری است که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت شرایط فسخ قرارداد را به تفصیل در قرارداد قید نمایند. برای مثال، تأخیر مالک در تحویل ملک به سازنده جهت تخریب را می توان از جمله موجبات حق فسخ قرارداد برای سازنده در نظر گرفت.

20 . مرجع حل و فصل اختلافات

با وجود آن که پیش بینی موارد مختلفی چون دوره تضمین، حدود اختیار مداخله مالک در فرایند اجرا و غیره تا حد بسیار زیادی از بروز اختلافات احتمالی بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت پیشگیری می نماید؛ اما همچنان احتمال بروز اختلاف میان طرفین وجود دارد. طرفین می توانند برای سهولت در حل و فصل چنین اختلافاتی مرجع مشخصی را به عنوان مرجع حل و فصل اختلافات در قرارداد مشارکت در ساخت پیش بینی نمایند تا درگیر مراجعه به محاکم قضایی نیز نشوند.

معمولاً طرفین شخص مشخصی را به عنوان داور مرضی الطرفین تعیین کرده و در قرارداد قید می نمایند که حل و فصل اختلافات میان طرفین توسط این داور انجام خواهد شد و در صورت عدم حل و فصل اختلافات از این طریق، طرفین می توانند دعوای خود را نزد محاکم قضایی مطرح نمایند.

اسناد و مدارک ناظر بر قرارداد مشارکت در ساخت

علاوه بر مواردی که به عنوان مندرجات قرارداد مشارکت در ساخت بیان شد، این قرارداد حاوی برخی اسناد و مدارکی نیز هست که ضمیمه قرارداد مذکور می شوند. در واقع، این اسناد و مدارک جزء لاینفک قرارداد مشارکت در ساخت به شمار می آیند. ضروری است که طرفین هر سند یا مدرک مرتبط با قرارداد مشارکت در ساخت را ضمیمه این قرارداد نمایند. از جمله اسناد و مدارک ناظر بر قرارداد مشارکت در ساخت می توان از موارد زیر نام برد:

• تصویر سند مالکیت ملک
• تصویر پروانه تخریب و نوسازی
• جدول مشخصات فنی عمومی و اختصاصی پروژه (لیست متریال)
• تصویر کارت ملی و شناسنامه طرفین
• تصویر قبوض پرداختی به شهرداری
• تقسیم نامه متضمن سهم هر کدام یک از طرفین به تفکیک
• تصویر قرارداد تنظیمی با مهندس ناظر
• تصویر قرارداد بیمه مسئولیت مدنی کارکنان، اشخاص ثالث، اموال و املاک مجاور پروژه
• و غیره.

نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت

نحوه انتقال سند و سهم سازنده یکی از مهم ترین موضوعات در قرارداد مشارکت در ساخت است. در بسیاری از موارد عدم توجه به این موضوع اختلافات بسیاری را بین مالک و سازنده ایجاد می نماید. به همین خاطر، تعیین تکلیف در خصوص نحوه انتقال سند مالکیت ملک به سازنده موضوع بسیار مهمی است که بایستی در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت مورد تصریح قرار گیرد. به طور کلی، طرفین می توانند برای انتقال سند مالکیت یکی از سه روش زیر را تعیین نمایند:

1 . انتقال تدریجی سند

در این روش، مالک در ابتدا سند مالکیت ملک را به سازنده منتقل کرده و در مقابل آن یک چک تضمین دریافت می نماید. سازنده نیز پس از تکمیل مراحل ساخت، قدرالسهم مالک را به وی منتقل کرده و در مقابل آن چک تضمین خود را مسترد می نماید. البته این فرایند ممکن است به صورت عکس نیز انجام شود. بدین معنا که سند ملک به مالک تعلق داشته و وی در مقابل آن یک چک تضمین به سازنده داده و با پایان مراحل ساخت و ساز قدرالسهم سازنده را به وی منتقل کرده و چک تضمین را مسترد می نماید.

2 . انتقال مشروط سند

در بسیاری از موارد مالک سند مالکیت را به صورت مرحله به مرحله و با پیشرفت هر بخش از فرایند ساخت و ساز به نام سازنده منتقل می نماید. این روش در اصطلاح انتقال مشروط سند نامیده می شود و موجب مدیریت بخش بزرگی از ریسک مربوط به ساخت و ساز می شود.

3 . وکالت بلاعزل

در برخی موارد به منظور تسهیل در انجام امور اداری، مالک اقدام به اعطای وکالت بلاعزل به سازنده می نماید تا سازنده به نمایندگی از مالک و به عنوان طرف دوم قرارداد بتواند اقدامات لازم برای انتقال سن مالکیت را در صورت نیاز انجام دهد.

نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

تا پیش از تصویب و لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال 1403، قراردادهای مشارکت در ساخت عمدتاً به صورت دست نویس و توسط بنگاه های معاملات املاک تنظیم می شد و این قراردادها از اعتبار کافی برخوردار بودند. اما با تصویب و لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، طبق ماده 1 این قانون مقرر شد که کلیه قراردادهای مشارکت در ساخت بایستی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.

از آنجا که انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت مستلزم انتقال مالکیت مال غیرمنقول است، هر یک از مالک و سازنده موظف هستند که قرارداد مشارکت در ساخت خود را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسانند. در این خصوص تفاوتی ندارد که مالک و سازنده چه توافقی نسبت به نحوه انتقال سند نموده باشند. در هر صورت هردو موظف هستند که قرارداد خود را در سامانه مذکور به ثبت برسانند؛ در غیر این صورت با ضمانت اجرای قانونی روبه رو خواهند شد.

 

ضمانت اجرای عدم ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد

عدم ثبت قرارداد مشارکت در ساخت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موجب می شود تا قرارداد مذکور فاقد اعتبار به شمار آید. در این صورت، هر یک از طرفین با ضمانت اجراهای زیر روبه رو خواهند شد:

1 . عدم استماع قرارداد مشارکت در ساخت در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری.

2 . عدم استماع ادله قرارداد مشارکت در ساخت در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری

3 . عدم استماع شکایات کیفری در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت در مراجع قضایی.

4 . عدم استماع دعاوی حقوقی در رابطه با قرارداد مشارکت در ساخت در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری.

مزایای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت برای هردوی مالک و سازنده مزایای بسیاری را به دنبال دارد. از جمله مزایای انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می توان موارد زیر را نام برد:

1 . با همکاری مالک و سازنده ریسک مالی مربوط به ساخت و ساز ساختمان بین طرفین قرارداد تقسیم شده و فشار مالی مربوط به ساخت و ساز را از عهده مالک و سازنده می کاهد.

2 . تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت موجب استفاده بهینه از منابع می شود. چرا که مالک صاحب زمین به عنوان سرمایه اصلی است و سازنده نیز تخصص و سرمایه لازم برای شروع فرایند ساخت و ساز را دارد.

3 . با احداث ساختمان جدید ارزش ملک افزایش پیدا کرده و هردوی طرفین سود قابل توجهی کسب می نمایند.

4 . انعقاد قراردادهای مشارکت در ساخت به توسعه و بهبود زیرساخت های شهری کمک کرده و موجب افزایش واحدهای مسکونی و تجاری در سطح شهر می شود.

مراحل انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت

مالک و سازنده بایستی توجه داشته باشند که تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت موضوع بسیار مهمی است و به هیچ وجه نباید در انجام آن عجولانه عمل نمود. بلکه ضروری است که طرفین گام به گام پیش رفته و به ترتیب زیر عمل نمایند:

1 . در ابتدا بایستی طرفین با دقت موقعیت و نیازهای خود را بررسی کرده و مطابق آن طرف مقابل خود را تعیین نمایند.

2 . پس از بررسی اولیه نیازها، مالک و سازنده بایستی وارد مذاکرات اولیه شده و شرایط خود را برای طرف مقابل بیان نمایند.

3 . با پایان مذاکرات بایستی پیش نویس قرارداد مشارکت در ساخت تهیه شود.

4 . احتمال تغییر و اصلاح پیش نویس قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد. به همین خاطر، پس از انجام اصلاحات لازم بایستی نسخه نهایی قرارداد مشارکت در ساخت به انضمام جزئیات فنی و مالی مربوطه تهیه شود.

5 . با تکمیل و نهایی شدن قرارداد مشارکت در ساخت، بایستی این قرارداد به امضای طرفین برسد.

6 . پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت فرایند اجرای قرارداد آغاز شده و طرفین بایستی نسبت به اجرای آن نظارت داشته باشند.

تفاوت قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد مدیریت پیمان

بسیاری از افراد قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد مدیریت پیمان یا پیمان مدیریت را به اشتباه یکسان می انگارند. این در حالی است که این دو قرارداد کاملاً متمایز از یکدیگر هستند. هردوی این قراردادها در دنیای کاری ساختمان سازی قراردادهای پرکاربردی به شمار می آیند، اما هر یک از این قراردادها در شرایطی خاص منعقد می شوند.

زمانی که مالک یک ملک به دنبال ساخت و ساز در زمین خود باشد، اما سرمایه و دانش کافی برای انجام این کار نداشته باشد، اقدام به انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت با یک سرمایه گذار متخصص می نماید و در ازای انتقال مالکیت بخشی از ساختمان جدید، سازنده متعهد می شود تا فرایند ساخت و ساز را آغاز نماید. اما در برخی شرایط مالک ملک علاوه بر دارا بودن زمین، سرمایه کافی برای احداث ساختمان جدید را نیز داراست و صرفاً دانش و تخصص کافی برای ساختمان سازی را ندارد. در چنین شرایطی، مالک اقدام به انعقاد قرارداد مدیریت پیمان با یک شخص متخصص می نماید و این شخص در قبال دریافت دستمزد مشخصی متعهد می شود تا فرایند ساخت و ساز ساختمان جدیدی را آغاز نماید که در نهایت مالکیت آن تماماً به شخص مالک تعلق خواهد داشت.

پیش فروش ساختمان در حال ساخت

دعاوی مربوط به پیش فروش ساختمان یکی از رایج ترین دعاوی مطرح در دادگاه هاست. متأسفانه در بسیاری از موارد ناآگاهی خریداران و پیش فروشندگان از قوانین و مقررات مربوط به پیش فروش ساختمان موجب ایجاد اختلافاتی در میان طرفین می شود.

در خصوص پیش فروش واحدهای آپارتمانی ساختمان های در حال ساخت توجه به این نکته ضروری است که هر یک از مالک و سازنده می توانند اقدام به پیش فروش تمام یا قسمتی از قدرالسهم خود نمایند. اما هر یک از طرفین در صورت پیش فروش ساختمان موظف هستند تا قرارداد پیش فروش را طبق ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نموده و سپس قرارداد فوق الذکر را مطابق ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسانند. در غیر این صورت، قرارداد پیش فروش فاقد اعتبار بوده و امکان طرح هیچ گونه دعوای حقوقی یا شکایت کیفری در خصوص آن در مراجع قضایی و شبه قضایی وجود نخواهد داشت.

نقش وکیل در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

هر یک از مالک و سازنده بخش بزرگی از سرمایه خود را صرف انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت می نمایند. به همین خاطر، نمی توانند عجولانه و بدون بررسی همه جوانب اقدام به تنظیم و انعقاد این قرارداد نمایند. ضروری است که طرفین از ابتدا مشورت ها و راهنمایی های لازم را از یک وکیل متخصص دریافت نموده و با آگاهی از قوانین و مقررات مربوط به مشارکت در ساخت اقدام به انعقاد این قرارداد نمایند. حتی طرفین می توانند تنظیم پیش نویس و نسخه نهایی این قرارداد را نیز به یک وکیل متخصص بسپارند تا از انجام این کار به صورت قانونی و اصولی اطمینان حاصل نمایند.

علاوه بر این، چنانچه در هر یک از مراحل ساخت و ساز طرفین دچار اختلاف شده و نیاز به طرح دعوای حقوقی داشته باشند، می توانند با همراهی یک وکیل متخصص دعوای خود را مطرح نمایند. حضور یک وکیل متخصص و ارائه دفاعیات مناسب در دادگاه به این شخص کمک می کند تا بتواند حقوق از دست رفته خود را به صورت قانونی احقاق نماید.

نتیجه گیری

تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت فرصت همکاری و تجمیع سرمایه را بین مالکین زمین ها و املاک فرسوده و سازندگان املاک فراهم نموده است. این قرارداد از زمره قراردادهای سرمایه گذاری است؛ چرا که مالک زمین سرمایه خود را در قالب ملک عرضه کرده و سازنده سرمایه خود را صرف تخریب ملک و شروع فرایند ساخت و ساز می نماید. در نتیجه، هر یک از طرفین مالک تعداد مشخصی واحد آپارتمان از ساختمان جدیدی که احداث می شود می گردد.

در بسیاری از موارد عدم توجه به نکات و اصول قانونی مربوط به قراردادنویسی مالک و سازنده را در فرایند اجرای قرارداد با چالش و اختلاف روبه رو می نماید. برای پیشگیری از وقوع چنین اختلافاتی طرفین می توانند قرارداد مشارکت در ساخت را با توجه به نکات بیان شده در این مقاله تنظیم نمایند.

وکیل سوال – مرجع تخصصی مشاوره و خدمات حقوقی

وکیل سوال یک پلتفرم تخصصی در حوزه مشاوره و خدمات حقوقی است که تحت مدیریت خانم ام البنین تنکابنی رضایی فعالیت می کند. هدف ما ارائه اطلاعات حقوقی دقیق و ارائه خدمات تخصصی وکالت در زمینه های مختلف، از جمله دعاوی کیفری و حقوقی، امور قراردادی، جرایم سایبری، دعاوی ارزی و مالی، وکالت در امور ثبتی و ملکی است.

اگر به دنبال تنظیم وکالت نامه ای جامع و بی نقص هستید، وکیل سوال با دانش تخصصی و تجربه حقوقی گسترده، همراه شما خواهد بود.

همین حالا مشاوره بگیرید و وکالت نامه ای مطمئن تنظیم کنید!