توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت | موارد و شرایط قانونی

در نظام حقوقی ایران، اسناد رسمی از اعتبار و قدرت اجرایی بالایی برخوردارند (و همین موضوع یکی از مصادیق تفاوت قولنامه و سند رسمی است). این اسناد می توانند بدون نیاز به حکم قضایی و از طریق ادارات ثبت اسناد و املاک به مرحله اجرا در آیند. با اینحال، در برخی موارد، اجرای مفاد این اسناد ممکن است با اعتراضاتی مواجه شود که نیاز به توقیف عملات ثبتی را ضروری می سازد. در ادامه به بررسی موارد و شرایط قانونی توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت می پردازیم.

مفهوم توقیف عملیات ثبتی

توقیف عملیات ثبتی به معنای متوقف کردن فرآیند اجرایی اسناد رسمی است که توسط ادارات ثبت در حال انجام است. این توقف می تواند به دلیل اعتراض ذی نفعان یا صدور دستور قضایی صورت گیرد تا از وارد آمد خسارات جبران ناپذیر جلوگیری شود.

موارد توقیف عملیات ثبتی

توقیف عملیات ثبتی در موارد متعددی ممکن است مطرح شود، از جمله:

• شکایت از دستور اجرا – اگر شخصی دستور اجرای سند رسمی را مخالف با مفاد سند یا قانون بداند، می تواند درخواست توقیف عملیات اجرایی را مطرح کند.
• ادعای جعل سند – در صورتی که ادعای مجعولیت سند مطرح شود، دادگاه می تواند تا زمان روشن شدن موضوع دستور توقیف عملیات اجرایی را صادر کند.
• اعتراض شخص ثالث – اگر شخص ثالثی نسبت به مال مورد اجرا ادعای حقی داشته باشد، می تواند با ارائه سند رسمی یا حکم قطعی دادگاه، درخواست توقیف عملیات اجرایی را نماید.
• صدور حکم یا قرار قضایی – در صورت صدور حکم، قرار یا دستور موقت از سوی دادگاه مبنی بر توقیف عملیات اجرایی، اداره ثبت موظف به اجرای آن است.

توصیه می کنیم نقش وکیل ثبت و اسناد را در هیچ یک از این موارد به هیچ وجه دست کم نگیرید.

شرایط توقیف عملیات ثبتی در دادگاه

برای این که دادگاه دستور توقیف عملیات ثبتی را صادر کند، شرایط زیر باید احراز شود:

• قوی بودن دلایل شکایت – دادگاه باید متقاعد شود که ادله ارائه شده توسط شاکی مستحکم و قابل قبول است.
• احتمال ورود ضرر جبران ناپذیر – در صورتی که اجرای سند رسمی ممکن است منجر به ضرر و زیان غیرقابل جبران شود، دادگاه می تواند دستور توقیف را صادر کند.
• سپردن تامین مناسب – شاکی باید تامین مناسبی را به دادگاه بسپارد تا در صورت رد دعوا، خسارات احتمالی جبران شود.

نحوه توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت

این فرآیند شباهت های زیادی به فرآیندها و دعاوی ثبتی دیگر (از جمله اعتراض به رأی هیأت حل اختلاف در امور ثبتی) دارد. برای توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت مراحل زیر باید طی شود:

• طرح دعوای اصلی – شاکی ابتدا باید دادخواست ابطال اجراییه یا شکایت از دستور اجرا را به دادگاه صالح تقدیم کند.
• درخواست توقیف عملیات اجرایی – همزمان با طرح دعوای اصلی یا پس از آن، شاکی می تواند درخواست توقیف عملیات اجرایی را مطرح نماید.
• بررسی دادگاه – دادگاه با بررسی دلایل و مستندات، در صورت احراز شرایط، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر می کند.
• ابلاغ به اداره ثبت – پس از صدور قرار، دادگاه آن را به اداره ثبت مربوطه ابلاغ می کند و اداره ثبت موظف به توقف عملیات اجرایی خواهد بود.

قوانین مربوط به توقیف عملیات ثبتی

مقررات مربوط با توقیف عملیات ثبتی در قوانین و آیین نامه های مختلفی آمده است، از جمله:

• قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ – این قانون به موضوع شکایت از دستور اجرا و توقیف عملیات اجرایی پرداخته است.
• آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا – در این آیین نامه مقررات مربوط به اجرای اسناد رسمی و نحوه اعتراض به عملیات اجرایی تشریح شده است.

در رابطه با اعتراض به عملیات ثبتی در پرونده های ملکی باید گفت که افراد ممکن است به نحوه ی اجرای مفاد اسناد رسمی اعتراض داشته باشند و برای این منظور دو راه وجود دارد:

• اعتراض به رئیس ثبت – معرتض می تواند ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ نظریه رئیس ثبت، اعتراض خود را به هیأت نظارت ثبت استان تقدیم کند.
• طرح دعوا در دادگاه – در صورتی که اعتراض به عملیات اجرایی مبتنی بر سند عادی باشد، معترض باید دادخواست خود را به دادگاه صالح ارائه دهد.

صدور دستور موقت برای توقیف عملیات ثبتی

در برخی موارد ممکن است نیاز به صدور دستور موقت برای جلوگیری از ادامه عملیات ثبتی باشد. برای این منظور به چند نکته توجه کنید:

• احراز فوریت – دادگاه باید فوریت موضوع را احراز کند تا دستور موقت صادر شود. (چنین مقوله ای را در مواردی از جمله جلوگیری از تصرف عدوانی ملک، جلوگیری از نقل و انتقال ملک و … می بینیم)
• سپردن تامین – خواهان باید تامین مناسبی را به دادگاه بسپارد.
• تایید رئیس حوزه قضایی – صدور دستور موقت نیاز به تایید رییس حوزه قضایی دارد.

جلوگیری از ثبت سند در جریان دعوای مالکیت

در بسیاری از پرونده های مرتبط با مالکیت املاک و اراضی، ممکن است افراد تلاش کنند پیش از تعیین تکلیف نهایی از دادگاه، سند ملک را به نام خود یا شخص ثالثی ثبت کنند. این اقدام می تواند موجب تضییع حقوق طرف دیگر شود و در صورت صدور رای نهایی دادگاه به نفع شاکی، مشکلات اجرایی و حقوقی متعددی ایجاد کند. راهکار های جلوگیری از ثبت سند در حین دعوای مالکیت شامل این موارد هستند:

• درخواست دستور موقت برای توقف ثبت سند – شاکی می تواند همزمان با طرح دعوای اصلی، درخواست صدور دستور موقت برای جلوگیری از ثبت ملک به نام شخص دیگر را ارائه دهد.
• ثبت اعتراض در اداره ثبت اسناد و املاک – در صورت وجود شواهد کافی مبنی بر عدم مالکیت واقعی فروشنده یا جعل اسناد، اداره ثبت می تواند فرآیند ثبت سند را تا تعیین تکلیف نهایی در دادگاه متوقف کند (چنین کاری بر ابطال سند رسمی انتقال مالکیت ارجح است).
• ارجاع موضوع به شورای حل اختلاف و دادگاه صالح – در صورت بروز اختلافات مربوط به مالکیت و اسناد رسمی، افراد ذی نفع می توانند پرونده را به مراجع قضایی و هیأت نظارت ثبتی ارجاع دهند.

چنانچه سند ملک بدون در نظر گرفتن دعوای مالکیت ثبت شود، شاکی می تواند با اثبات حقانیت خود در دادگاه، درخواست ابطال سند صادر شده را مطرح کند.

تفاوت توقیف عملیات ثبتی و ابطال سند مالکیت

برخی افراد توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت را با ابطال سند مالکیت اشتباه می گیرند. در حالی که این دو موضوع ماهیت حقوقی متفاوتی دارند و مراحل قانونی آنها نیز متفاوت است. از جمله مهم ترین تفاوت هایشان می توان به این موارد اشاره کرد:

توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت یک اقدام موقتی است که برای جلوگیری از تضییع حقوق مالکانه انجام می شود. اما ابطال سند نیاز به بررسی های حقوقی گسترده تر و ارائه مدارک محکم تر دارد.

نمونه دادخواست توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت

با این که توصیه ما این است که چه در زمینه نوشتن دادخواست و چه در بقیه این فرآیند از یک وکیل ثبتی مجرب کمک بگیرید، نمونه زیر به شما کمک خواهد کرد:

ریاست محترم دادگاه حقوقی شهرستان/شهر …….

با سلام و احترام

اینجانب … به عنوان خواهان، با ارائه این دادخواست تقاضای توقیف عملیات ثبتی ملک واقع در … را دارم. ملک مذکور به صورت غیرقانونی در حال انتقال و ثبت سند جدید است، در حالی که نسبت به مالیکت آن، دعوایی در دادگاه محترم مطرح شده و هنوز تعیین تکلیف نهایی نشده است.

نظر به اینکه اجرای این عملیات ثبتی موجب ورود خسارت جبران ناپذیر به اینجانب خواهد شد و با توجه به دلایل و مستندات پیوست شده، از دادگاه محترم تقاضای صدور دستور موقت مبنی بر توقف عملیات ثبتی را دارم.

با تشکر و تجدید احترام

]نام و نام خانوادگی شما[

امضا

نکته دیگر اینکه دادخواست توقیف عملیات ثبتی در دعوای مالکیت باید همراه با مدارک مستند مثل سند مالکیت، مدارک اثبات کننده حقانیت شاکی و استعلام ثبتی ارائه شود.