قولنامه چیست و چه تفاوتی با سند رسمی دارد؟

تفاوت قولنامه و سند رسمی: قولنامه و سند رسمی دو اصطلاح مهم در معاملات ملکی و قراردادهای حقوقی هستند که دانستن تفاوت های آنها برای خریداران، فروشندگان و افرادی که قصد انجام معاملات املاک و مستغلات را دارند، بسیار ضروریست. عدم آگاهی از این مفاهیم می تواند موجب بروز مشکلات قانونی و مالی زیادی شود. توصیه ما این است که در تمامی مراحل معاملات املاک خود از مشاوره و خدمات یک وکیل ملکی مجرب و متخصص نیز کمک بگیرید.

قولنامه چیست؟

قولنامه یک توافق نامه نوشته شده است که بین دو یا چند طرف برای تعهد به انجام یک معامله در آینده امضا می شود. این توافق معمولا شامل مشخصات طرفین، موضوع معامله، مبلغ، شرایط پرداخت و تاریخ انجام معامله است.

به عنوان مثال فردی قصد دارد ملکی را خریداری کند، اما هنوز سند رسمی تنظیم نشده است. فروشنده و خریدار توافق می کنند که معامله را در آینده انجام دهند و این توافق را به صورت کتبی ثبت می کنند. این نوشته قولنامه نامیده می شود.

اعتبار حقوقی قولنامه

قولنامه به عنوان یک سند عادی تلقی می شود، به این معنا که اگر یکی از طرفین تعهد خود را انجام ندهد، طرف دیگر برای الزام او به انجام معامله باید از طریق دادگاه اقدام کند. قولنامه تا زمانی که طرفین به تعهدات خود پایبند باشند معتبر است، اما ضمانت اجرایی آن نسبت به سند رسمی کمتر است. به شکل کلی خطرات خرید ملک قولنامه ای به دلیل همین اعتبار آن زیاد است و باید احتیاط بیشتری به خرج داد.

سند رسمی چیست؟

سند رسمی مدرکی است که در دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت اسناد تنظیم و ثبت می شود و از اعتبار قانونی و اجرایی بسیار بالایی برخوردار است. از ویژگی های سند رسمی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• توسط ماموران رسمی (دفترخانه های اسناد رسمی) تنظیم می شود.
• امکان جعل و انکار آن بسیار کم است (و همین موضوع کار شما را در مواردی مثل ابطال سند معارض راحت تر می کند).
• در مراجع قضایی و اجرایی دارای اعتبار قطعی است.
• نیازی به اثبات در دادگاه ندارد و مستقیما قابل اجراست.

از جمله مثال های سند رسمی می توان به سند مالکیت ملک (سند تک برگ یا دفترچه ای)، سند ازدواج و طلاق، و سند انتقال خودرو در دفترخانه اسناد رسمی اشاره کرد.

تفاوت های اصلی بین قولنامه و سند رسمی

جدول زیر به شما در مقایسه این دو کمک می کند:

در نتیجه، سند رسمی بسیار مطمئن تر از قولنامه است و در معاملات مهم، داشتن سند رسمی اولویت دارد.

آیا قولنامه معتبر است؟ در چه شرایطی؟

استعلام سند و وضعیت حقوقی ملک قبل از خرید ملک قولنامه ای اهمیت دارد و در این زمینه مهم است که شرایط معتبر بودن قولنامه را نیز بشناسید. قولنامه اگر به درستی تنظیم شود، از نظر حقوقی معتبر است اما به شرط آنکه:

• تمامی شرایط و جزئیات معامله در آن ذکر شده باشد.
• فروشنده، مالک قانونی ملک باشد.
• قولنامه دارای امضای طرفین و شاهدان معتبر باشد.
• قولنامه در بنگاه املاک دارای کد رهگیری ثبت شده باشد.

اگر قولنامه به صورت دست نویس و بدون کد رهگیری باشد، امکان ادعای کلاهبرداری یا فروش یک ملک به چند نفر وجود دارد.

آیا می توان قولنامه را به سند رسمی تبدیل کرد؟

بله، اما نیاز به طی مراحل قانونی دارد. مراحل تبدیل قولنامه به سند رسمی عبارتند از:

• استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک برای بررسی وضعیت حقوقی ملک
• پرداخت هزینه های مربوط به انتقال سند
• تنظیم سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی و امضای طرفین

اگر ملک دارای موانع حقوقی یا ثبتی باشد، امکان تبدیل قولنامه به سند رسمی وجود نخواهد داشت.

چه مشکلاتی در خرید ملک قولنامه ای وجود دارد؟

از مهم ترین چالش ها و مشکلات در خرید ملک های قولنامه ای می توان موارد زیر را مثال زد:

• فروش یک ملک به چند نفر – برخی فروشندگان با قولنامه های جعلی یا تکراری، یک ملک را به چند نفر می فروشند و موجب بروز دعاوی حقوقی پیچیده می شوند.
• مشکل در اثبات مالکیت – در صورت اختلاف، خریدار باید در دادگاه مالکیت خود را اثبات کند که ممکن است فرآیند پیچیده و زمان بری باشد.
• عدم امکان دریافت وام و تسهیلات بانکی – بانک ها معمولا برای املاکی که فقط قولنامه دارند، وام پرداخت نمی کنند.

اگر قصد خرید ملک قولنامه ای دارید، حتما از وکیل متخصص ملکی کمک بگیرید تا از صحت معامله اطمینان حاصل کنید.

در چه شرایطی قولنامه کافی است و نیازی به سند رسمی نیست؟

در برخی معاملات کوچک یا موقت، قولنامه می تواند کافی باشد، مثلا:

• اجاره نامه های کوتاه مدت
• معاملات کوچک بین آشنایان و اقوام
• معاملات مربوط به ملک های در حال دریافت سند (مشروط بر تکمیل مراحل بعدی)

با اینحال، حتی در این شرایط، استفاده از سند رسمی همیشه ایمن تر است.

سخن آخر

قولنامه یک تعهد اولیه است اما به اندازه سند رسمی اعتبار ندارد. سند رسمی دارای ضمانت اجرایی بالا بوده و در دعاوی حقوقی معتبرتر است. خرید املاک قولنامه ای با ریسک هایی مثل کلاهبرداری و مشکلات حقوقی همراه است. در صورت امکان، همیشه سعی کنید معامله را با سند رسمی انجام دهید تا از مشکلات قانونی در آینده جلوگیری شود. اگر درگیر معامله ای با قولنامه هستید، قبل از اقدام نهایی، حتما با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا از حقوق خود محافظت کنید.