استعلام سند و وضعیت حقوقی ملک قبل از خرید ملک قولنامه ای
خرید ملک یکی از مهم ترین سرمایه گذاری های زندگی هر فرد است. در این میان، به دلیل نداشتن سند رسمی، باید به خطرات خرید ملک قولنامه ای و راه های کاهش ریسک آن توجه ویژه ای شود. یکی از مهم ترین کارها در این راستا، استعلام سند ملک قولنامه ای و بررسی وضعیت حقوقی ملک قبل از خرید است.
ملک قولنامه ای چیست؟
ملک قولنامه ای به ملکی اطلاق می شود که فاقد سند رسمی است و معامله آن بر اساس قولنامه یا مبایعه نامه انجام می شود. این نوع املاک به دلایل مختلفی ممکن است سند رسمی نداشته باشند؛ از جمله:
- عدم تکمیل مراحل قانونی ساخت و ساز – ساخت و ساز بدون مجوز یا تخلفات ساختمانی می تواند مانع از صدور سند رسمی شود.
- وجود اختلافات ملکی – به شکل کلی موارد مختلفی را می توان از دلایل پرشکایت بودن دعاوی ملکی به شمار آورد و نزاع های حقوقی بین مالکان قبلی یا وراث می تواند از صدور سند جلوگیری کند.
- قرار داشتن ملک در طرح های توسعه شهری – املاکی که در طرح های شهرداری قرار دارند، ممکن است تا زمان تعیین تکلیل نهایی، سند رسمی نداشته باشند.
اهمیت استعلام سند و وضعیت حقوقی ملک (استعلام سند ملک قولنامه ای)
علاوه بر اهمیت بررسی سوابق ثبتی ملک قبل از خرید، خرید ملک قولنامه ای بدون بررسی های لازم می تواند منجر به مشکلات جدی حقوقی شود. برخی از این مشکلات عبارتند از:
- عدم امکان انتقال رسمی مالکیت – بدون سند رسمی، انتقال مالکیت به صورت قانونی و ثبت شده امکانپذیر نیست.
- خطر کلاهبرداری – ممکن است ملکی به صورت همزمان به چند نفر فروخته شود یا فروشنده مالک واقعی نباشد.
- مشکلات در دریافت وام یا تسهیلات بانکی – بانک ها معمولا به املاک فاقد سند رسمی وام نمی دهند.
- عدم امکان دریافت انشعابات رسمی – برای دریافت انشعابات آب، برق، گاز و … نیاز به ارائه سند رسمی است.
بنابراین، استعلام دقیق و بررسی وضعیت حقوقی ملک قبل از خرید، از اهمیت بالایی برخوردار است.
مراحل استعلام سند ملک قولنامه ای و وضعیت حقوقی ملک قولنامه ای
این مراحل به شرح زیر هستند:
- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک – سازمان ثبت اسناد و املاک مرجع اصلی ثبت مالکیت ها و اسناد رسمی در کشور است. برای استعلام از این اداره می توانید با در دست داشتن مدارک شناسایی و اطلاعات ملک (مانند پلاک ثبتی)، به اداره ثبت منطقه مربوطه مراجعه کنید. همچنین اطمینان حاصل کنید که فروشنده، مالک قانونی ملک است و ملک در رهن یا وثیقه نباشد. در نهایت مطمئن شوید که ملک دارای سند معارض یا بازداشتی نباشد (چراکه ابطال سند معارض پروسه سخت و چالش برانگیزی است).
- استعلام از شهرداری – شهرداری اطلاعات جامعی درباره وضعیت ملک در اختیار دارد. برای استعلام از شهرداری می توانید به شهرداری منطقه مراجعه کنید و با ارائه مدارک ملک و هویتی، درخواست استعلام دهید. همچنین اطمینان حاصل کنید که کاربری ملک با هدف خرید شما مطابقت دارد. مطلع شوید که ملک دارای تخلفات ساختمانی نباشد که منجر به جریمه یا تخریب شود. در نهایت از عدم وجود بدهی های معوق مانند عوارض نوسازی یا پسماند اطمینان حاصل کنید.
- استعلام از شرکت های خدماتی – برای اطمینان از عدم وجود بدهی های معوق و امکان انتقال انشعابات، از طریق شرکت آب و فاضلاب بررسی وضعیت انشعاب آب و فاضلاب و بدهی های مرتبط، از طریق شرکت برق استعلام بدهی های برق و اطمینان از صحت انشعاب، و از طریق شرکت گاز بررسی وضعیت انشعاب گاز و بدهی های احتمالی را انجام دهید.
- بررسی سوابق ثبتی و حقوقی ملک – بررسی سوابق مالکیت (اطمینان از صحت سلسله مالکیت و انتقالات قبلی) و بررسی دعاوی حقوقی را فراموش نکنید؛ به این معنی که مطلع شوید که ملک مورد نظر درگیر دعاوی حقوقی یا توقیف قضایی نباشد.
- مشاوره با وکیل متخصص – مشاوره با یک وکیل ملکی متخصص و مجرب می تواند از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری کند. وکیل باتجربه می تواند:
- بررسی اسناد و مدارک – اطمینان از صحت و قانونی بودن اسناد ارائه شده توسط فروشنده.
- تنظیم قرارداد مطمئن – تدوین قرارداد با در نظر گرفتن تمامی جوانب حقوقی و حفاظتی برای خریدار.
- راهنمایی در مراحل قانونی – ارائه مشاوره در خصوص مراحل قانونی انتقال مالکیت و دریافت سند رسمی.
نکات مهم در خرید ملک قولنامه ای
نکات زیر را حتما در خرید ملک قولنامه ای در نظر داشته باشید:
- دریافت کد رهگیری – در معاملات قولنامه ای، دریافت کد رهگیری از سامانه املاک و مستغلات می تواند به رسمیت و امنیت معامله بیفزاید.
- بررسی دقیق قولنامه – اطمینان حاصل کنید که قولنامه شامل تمامی جزئیات ملک، شرایط پرداخت، زمان تحویل و تعهدات طرفین باشد.
- حضور شهود معتبر – حضور شهود در زمان امضای قولنامه می تواند در صورت بروز اختلاف، به اثبات حقانیت شما کمک کند. البته حضور شهود می تواند در تمامی دعاوی و فرآیند های حقوقی (از جمله اعلام بطلان معامله و …) نیز کمک کننده باشد.
- پرداخت از طریق روش های قابل پیگیری – پرداخت ها را از طریق چک بانکی یا انتقال وجه بانکی انجام دهید تا سوابق پرداخت قابل پیگیری باشند.
- بررسی وضعیت مستاجران (در صورت وجود) – اگر ملک دارای مستاجر است، شرایط قرارداد اجاره و مدت زمان باقی مانده را بررسی کنید.
- اطمینان از امکان دریافت سند رسمی در آینده – بررسی کنید که آیا امکان دریافت سند رسمی برای ملک در آینده وجود دارد یا خیر.
بررسی صحت امضای فروشنده در قولنامه
یکی از مهم ترین مواردی که هنگام خرید ملک قولنامه ای باید به آن توجه کرد، صحت امضای فروشنده در قولنامه است. برخی از کلاهبرداران از امضاهای جعلی استفاده می کنند یا فردی را به عنوان فروشنده معرفی می کنند که مالک واقعی ملک نیست. برای اطمینان از صحت امضا موارد زیر را در نظر داشته باشید:
- مقایسه امضای فروشنده با امضای وی در اسناد رسمی گذشته (در صورت امکان)
- استعلام از دفترخانه ای که فروشنده قبلا اسناد دیگری را امضا کرده است.
- حضور شهود معتبر هنگام امضای قولنامه برای جلوگیری از انکار امضا در آینده
- در صورت شک، مراجعه به کارشناس اصالت خط و امضا برای تایید صحت امضا
اگر فروشنده اصرارر دارد که امضا را خارج از حضور شما انجام دهد، این می تواند نشانه ای از مشکل قانونی باشد.
سخن آخر
خرید ملک قولنامه ای به دلیل نبود سند رسمی، با ریسک های حقوقی متعددی همراه است. بنابراین استعلام دقیق و بررسی وضعیت حقوقی ملک قبل از انجام معامله، امری ضروری است. با پیروی از مراحل و نکات ذکر شده در این مقاله و مشاوره با وکیل متخصص می توانید از بروز مشکلات حقوقی، مالی و اداری جلوگیری کرده و سرمایه گذاری مطمئن تری داشته باشید.
