تغییرات قیمت در پیش فروش: بررسی تأثیر زمان تحویل و نوسانات بازار بر قیمت نهایی ملک

پیش فروش املاک یکی از روش های متداول خرید و فروش در بازار مسکن است که به ویژه در پروژه های ساختمانی در حال احداث مورد استفاده قرار می گیرد. این روش به شما این امکان را می دهید که پیش از تکمیل پروژه واحد مسکونی یا تجاری خود را با قیمتی توافقی خریداری کنید. از مشکلات رایج پیش فروش آپارتمان و در واقع چالش های آن، می توان به تتغییرات قیمت در پیش فروش اشاره کرد که تحت تاثیر عواملی مانند نوسانات بازار و زمان تحویل قرار می گیرد. توصیه میشود اگر قصد پیش خرید ملکی دارید.

تاثیر زمان تحویل بر قیمت نهایی ملک در پیش فروش

اگر با نکات حقوقی در قرارداد پیش فروش آشنا باشید، می دانید که قراردادهای پیش فروش بر سه نوعند؛ قرارداد قطعی، قرارداد علی الحساب و قرارداد ترکیبی از این دو. در مورد اول یعنی در قرارداد قطعی شما کل مبلغ ملک موردنظر را یکجا پرداخت می کنید و در موعد مشخص هم واحد را تحویل می کنید. در نتیجه طی پروژه دیگر مبلغی پرداخت نمی کنید. در نوع قرارداد پیش فروش علی الحساب، شما اقساط را در بازه های زمانی مشخص و با توجه به شرایط فعلی (قیمت مصالح، هزینه نیروهای کار، و …) پرداخت می نمایید. در این حالت با توجه به وجود تورم و کاهش ارزش پول، ارزش مبالغ پرداختی شما در زمان تحویل ساختمان متفاوت است. هرچقدر اقساط رو به اوایل پروژه زمان بندی شوند، شما در واقع ارزش پول بیشتری را هزینه کرده اید. و اما در قرارداد رتکیبی این دو، درصد مشخصی از مبلغ پیش خرید در ابتدا به صورت قطعی پرداخت می شود و بقیه درصد را به نرخ روز پرداخت می کنید که ممکن است با توجه به تورم و ارزش هزینه ها بیشتر شود. با توجه به همین این ها می بینیم که زمان در انتخاب نوع قرارداد پیش فروش تاثیر زیادی دارد.

1– تورم و افزایش هزینه های ساخت

در پروژه های ساختمانی که زمان تحویل آنها طولانی است، که معمولا شامل پیش فروش آپارتمان در پروژه های بزرگ می شود، افزایش هزینه های ساخت و ساز ناشی از تورم می تواند قیمت نهایی ملک را تحت تاثیر قرار دهد. مواد ساختمانی، دستمزدها، و هزینه های جانبی پروژه ممکن است در طول زمان افزایش یابد و این افزایش هزینه ها به نوبه خود بر قیمت نهایی واحد تاثیر می گذارد. در نتیجه، خریدار باید این موضوع را مدنظر قرار دهد که در زمان تحویل ممکن است قیمت ملک بالاتر از آنچه در ابتدا پیش بینی می شد باشد.

۲- ریسک تاخیر در تحویل

یکی دیگر از عوامل تاثیرگذار بر قیمت نهایی تاخیر در زمان تحویل است. پروژه های ساختمانی به دلایل مختلفی مثل مشکلات مالی سازنده، تغییرات در قوانین ساختمانی یا نوسانات اقتصادی ممکن است با تاخیر مواجه شوند. این تاخیرها می تواند به دو صورت بر قیمت ملک تاثیر بگذارد:

• افزایش قیمت – در شرایطی که بازار مسکن با رشد قیمتی مواجه است تاخیر در تحویل ممکن است به نفع خریدار باشد زیرا قیمت ملک در بازار به دلیل نوسانات اقتصادی افزایش می یابد.
• کاهش قیمت – در صورتی که بازار مسکن به دلیل رکود یا کاهش تقاضا دچار افت قیمت شود، تاخیر در تحویل می توانند به زیان خریدار باشد، چون ممکن است قیمت نهایی ملک کمتر از قیمت توافقی شود.

۳- تاثیر تاریخ تکمیل پروژه بر جذابیت سرمایه گذاری

زمان تحویل می تواند تاثیر مستقیمی بر جذابیت سرمایه گذاری در پروژه های پیش فروش داشته باشد. پروژه های که با تاخیرهای مکرر در تحویل مواجهند، ممکن است سرمایه گذاران و خریداران را از دست بدهند و در نتیجه قیمت ملک در زمان تحویل کاهش میابد. از سوی دیگر پروژه هایی که در زمان مقرر و باکیفیت بالا تحویل داده می شوند، معمولا با افزایش ارزش ملک همراه خواهند بود.

تاثیر نوسانات بازار بر قیمت نهایی ملک در پیش فروش

بازار مسکن به دلیل وابستگی به شرایط اقتصادی، سیاسی و اجتماعی به شدت تحت تاثیر تغییرات قرار می گیرد. این نوسانات می تواند تاثیرات مختلفی بر قیمت نهایی ملک داشته باشد:

۱- افزایش تقاضا و رشد قیمت ملک

در دوره های رونق اقتصادی و افزایش تقاضا برای خرید، قیمت ملک در بازار شدیدا افزایش پیدا می کند. این موضوع برای پروژه های پیش فروش می تواند به نفع خریداران باشد. اگر بازار مسکن در طول زمان رشد کند، قیمت نهایی ملک در زمان تحویل می تواند بسیار بالاتر از قیمت اولیه توافقی باشد. این وضعیت به خریدار اجازه می دهد که با سرمایه گذاری در پروژه های پیش فروش، سود قابل توجهی کسب کنند.

۲- رکود بازار و افت قیمت ها

از سوی دیگر در دوره های روکود اقتصادی یا کاهش تقاضا در بازار مسکن قیمت ها ممکن است کاهش یابد. در این شرایط خریدار ممکن است با مشکل مواجه شود زیرا قیمت نهایی ملک در زمان تحویل احتمال دارد کمتر از قیمت توافقی اولیه باشد. چالش این موضوع بخصوص زمانی بیشتر است که خریدار قصد فروش ملک را داشته باشد و به دلیل افت قیمت بازار نتواند سود خوبی کسب کند.

۳- نوسانات ارزی و تاثیر بر قیمت مسکن

نوسانات در نرخ ارز می تواند تاثیر قابل توجهی بر قیمت نهایی داشته باشد. در کشورهایی که بازار مسکن به شدت تحت تاثیر تغییرات نرخ ارز قرار دارد، افزایش یا کاهش نرخ ارز می تواند به طور مستقیم بر هزینه های ساخت و قیمت نهایی تاثیر بگذارد. به عنوان مثال در کشورهای وابسته به واردات مواد ساختمانی افزایش نرخ ارز می تواند باعث افزایش هزینه های ساخت شود و به دنبال آن قیمت نهایی ملک نیز افزایش یابد.

۴- تغییرات قوانین و مقررات ملکی

نوسانات بازار مسکن همچنین می تواند تحت تاثیر تغییرات قوانین و مقررات قرار گیرد. هرگونه تغییر در قوانین مالیاتی، مقررات ساخت و ساز یا قوانین مربوط به مالکیت می تواند قیمت نهایی ملک را تغییر دهد. این تغییرات ممکن است به نفع یا به ضرر خریداران پیش فروش باشد. به عنوان مثال تغییرات در قوانین مالیاتی می تواند باعث افزایش هزینه های ملک شود یا برعکس، معافیت های مالیاتی می تواند هزینه ها را کاهش دهد.