نحوه ثبت دعوای تفکیک ملک و دریافت سند مستقل برای هر واحد با کمک وکیل متخصص

امروزه افزایش ساخت و ساز آپارتمان ها و املاک مشاع، نیاز به تفکیک ملک و دریافت سند مستقل برای هر واحد را بیش از پیش ایجاد کرده است. تفکیک ملک فرآیندی حقوقی (و فیزیکی و فنی) است که طی آن یک ملک به قطعات یا واحدهای کوچک تر تقسیم می شود و برای هر بخش سند رسمی مستقل صادر می گردد.

این فرآیند به دلیل پیچیدگی های حقوقی و ثبتی، نیاز به آگاهی از قوانین و مقررات مرتبط دارد و بهتر است با کمک وکیل ملکی متخصص در دعاوی تفکیک ملک انجام شود.

تفکیک ملک چیست؟

تفکیک ملک به معنای تقسیم یک ملک به قطعات کوچک تر یا واحدهای مستقل است که هر بخش دارای یک سند مالکیت مجزا خواهد بود. این فرآیند در املاک مشاع و غیرمشاع و آپارتمان ها رایج است و پس از پایان عملیات ساخت و ساز، هر واحد دارای سند تفکیکی مستقل می شود.

از جمله دلایل تفکیک ملک می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• دریافت سند مالکیت مجزا برای هر واحد
• فروش مستقل هر واحد
• تعیین دقیق حقوق هر مالک
• پیشگیری از اختلافات حقوقی میان مالکان

همانگونه که گفتیم با توجه به مواردی که ذکر شد، نقش وکیل در پیگیری دعوای ملک مشاع و تقسیم آن و همچنین پرونده های تفکیک انکارناپذیر است.

تفاوت تفکیک و افراز ملک

بعضا ممکن است این دو مفهوم با یکدیگر اشتباه گرفته شوند. با این حال این دو تفاوت هایی با یکدیگر دارند که در ادامه به آنها اشاره می کنیم:

در ادامه می توان به ماده ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک اشاره کرد که به وضوح به تفکیک و افراز املاک اشاره دارد و آنها را از هم متمایز می کند:

دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند. شهرداری ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی، نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت، ظرف دو ماه اظهار نظر کرده و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده الام دارند. در غیر این صورت، دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راسا اقدام خواهند نمود.

شرایط لازم برای تفکیک ملک

برای این که ملک قابل تفکیک باشد، شرایط زیر باید رعایت شود:

• ملک باید سند رسمی داشته باشد – املاک فاقد سند رسمی امکان تفکیک ندارند، و به شکل کلی وجود سند رسمی در تمامی موارد حقوقی مرتبط با املاک مهم است، و این موضوع اهمیت بررسی سوابق ثبتی ملک قبل از خرید را نیز نشان می دهد.
• عدم وجود منع قانونی – برخی املاک به دلیل کاربری خاص یا قوانین محلی، امکان تفکیک ندارند.
• رعایت مقررات شهرسازی – ابعاد واحدها و کاربری آنها باید مطابق با طرح های شهری باشد.
• تسویه حساب با شهرداری – پرداخت عوراض و اخذ تاییدیه از شهرداری الزامی است.

انواع تفکیک ملک

۱- تفکیک اراضی

• تقسیم یک زمین یا باغ به قطعات کوچک تر
• معمولا بر اساس نقشه های مصوب شهرداری انجام می شود

۲- تفکیک آپارتمان ها

• تقسیم یک ساختمان به واحدهای مستقل
• هر واحد شامل بخش اختصاصی و مشاع خواهد بود

۳- تفکیک واحدهای تجاری یا اداری

مراحل دریافت سند مستقل برای هر واحد

۱- تنظیم تقاضای تفکیک در اداره ثبت اسناد و املاک

• ارائه درخواست کتبی به اداره ثبت اسناد و املاک
• پیوست مدارک شناسایی مالک و اسناد ملک

۲- تهیه نقشه تفکیکی توسط کارشناس رسمی

• نقشه دقیق تفکیک باید توسط مهندس نقشه بردار تایید شده از سوی نظام مهندسی تهیه شود
• نقشه باید به تایید شهرداری برسد

۳- تاییدیه از شهرداری

• بررسی نقشه تفکیکی توسط شهرداری
• پرداخت عوارض و تسویه حساب های مالی

۴- انجام کارشناسی توسط اداره ثبت اسناد

• بررسی های کارشناسی از سوی اداره ثبت
• تایید یا رد درخواست تفکیک

۵- صدور سند مستقل برای هر واحد – پس از تایید نهایی اداره ثبت، برای هر واحد یک سند رسمی صادر می شود.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تفکیک ملک

اداره ثبت اسناد مرجع اصلی برای تفکیک املاک دارای سند رسمی به شمار می رود. در صورت اختلاف میان مالکان یا وجود موانع قانونی، دعوی به دادگاه عمومی حقوقی ارجاع داده می شود. توجه کنید که در موارد جزئی و اختلافات کوچک شورای حل اختلاف می تواند نقش میانجی را ایفا کند و به شکل کلی در پرونده های اینچنینی همیشه باید حل اختلافات ملکی بدون مراجعه به دادگاه را در نظر داشته باشید.

دعاوی تفکیک املاک

دعاوی تفکیک معمولا به دلایل زیر مطرح می شوند:

• اختلاف بر سر نحوه تقسیم ملک
• اعتراض به نقشه تفکیکی
• ممانعت شهرداری از تفکیک ملک
• تاخیر اداره ثبت در صدور اسناد

نکات مهم در دعاوی تفکیک ملک

• لزوم استفاده از وکیل متخصص – تفکیک ملک فرآیندی پیچیده است و حضور وکیل باتجربه ضروری است.
• مدارک کامل و بدون نقص – وجود نقص در مدارک باعث تاخیر در اجابت یا رد درخواست می شود.
• تسویه عوارض شهرداری و مالیات – تسویه حساب کامل با نهادهای دولتی ضروری است.

هزینه های تفکیک ملک

در صورت اقدام به تفکیک ملک، باید هزینه های زیر را در نظر داشته باشید:

• هزینه تنظیم سند رسمی
• دستمزد کارشناس رسمی دادگستری
• عوارض شهرداری
• حق الوکاله وکیل

مزایای استفاده از وکیل متخصص در تفکیک ملک

با در نظر گرفتن مزایای زیر، منطقی است که در فرآیند تفکیک ملک از کمک و خدمات یک وکیل ملکی متخصص بهره مند شوید:

• تسریع فرآیند – وکیل می تواند از اتلاف وقت و خلل در پرونده جلوگیری کند.
• پرهیز از اشتباهات حقوقی – که از مهم ترین مزایا می توان به تنظیم صحیح دادخواست و اسناد اشاره کرد.
• پیگیری موثر – نظارت بر روند اداری و قضایی
• حضور در جلسات دادگاه و اداره ثبت – دفاع از حقوق مالک در برابر مراجع قضایی و اداری

البته موارد بالا منحصر به پرونده های تفکیک ملک نیستند و به شکل کلی بیانگر اهمیت مشاوره با وکیل ملکی هستند.