نحوه برخورد با قراردادهای ملکی مشکل دار و تنظیم شکایت
نحوه برخورد با قراردادهای ملکی مشکل دار و تنظیم شکایت
در معاملات ملکی ممکن است با مشکلات متفاوتی روبرو شوید و در هر مورد لازم است اقدامات لازم را اتخاذ کنید تا جلوی ضرر و زیان را بگیرید و به بهترین و سریع ترین شکل ممکن مشکل را حل کنید. در ادامه راجع به قراردادهای ملکی مشکل دار و همچنین مشکلات حقوقی رایج در خرید و فروش املاک و راه حل هر مورد را ارائه خواهیم داد.
۱- اختلافات ناشی از عدم پرداخت یا دیرکرد در پرداخت ها
این مشکل رایج ممکن است بین مالک و مستاجر یا فروشنده و خریدار ملک بوجود بیاید. در واقع دعاوی مرتبط با این موضوع دعاوی الزام ایفای تعهد (چه از طرف فروشنده و چه خریدار) هستند. و حالا اگر مشکل عدم پرداخت یا دیرکرد در پرداخت باشد باید چکار کنیم؟
- بررسی قرارداد: در قرارداد خود به دنبال تاریخ پرداخت ها و شرایط آن بگردید. بخصوص بندهایی که به جریمه دیرکرد و یا فسخ اشاره دارند از اهمیت خاصی برخوردارند.
- مذاکره دوستانه: در ابتدا سعی کنید مشکل را از طریق مذاکره و تعامل دوستانه حل کنید. گاهی مشکلات مالی یا شرایط ناگهانی ممکن است باعث تاخیر در پرداخت شوند.
- تنظیم اخطار قانونی: در صورت نتیجه ندادن مذاکره، می توانید با کمک وکیل ملکی یک اخطاریه رسمی با اشاره به پرداخت و بندهای مربوطه در قرارداد تنظیم کنید.
- تنظیم شکایت قضائی: این آخرین راه حل است و در این حالت ارائه قرارداد و مدارک پرداخت ها بسیار اهمیت دارد.
۲- عدم تحویل یا تحویل ناقص ملک
دعاوی الزام به تحویل بیع مرتبط با همین مشکل هستند و قرارداد مرتبط به آن را سند تعهد به بیع یا تعهد به انتقال می نامند. در این مورد شکایت از فروشنده در صورت توافق طرفین بر پرداخت وجه التزام بابت تاخیر در تحویل ملک امکان پذیر خواهد بود. مراحل زیر را دنبال کنید:
- مطالعه مفاد تحویل: از تاریخ و شرایط دقیق تحویل ملک که در قرارداد درج شده اطمینان حاصل کنید.
- درخواست مکتوب: سپس بهتر است ابتدا یک درخواست رسمی شامل زمان تعیین شده و درخواست تحویل یا اصلاح موارد ناقص تنظیم و ارسال کنید.
- شکایت برای دریافت خسارت: در صورت عدم نتیجه، می توانید برای جبران خسارت به دلیل تاخیر یا نقص در تحویل، از طرف مقابل به مراجع قضایی شکایت کنید. در این شکایت حتما قرارداد و مدارک مربوط به هزینه های متحمل شده (مثل اجاره ملک جایگزین) را ضمیمه کنید.
۳- فسخ قرارداد
شرایط فسخ در قرارداد در واقع باعث ضمانت اجرایی آن می شوند. و علاوه بر آن، اگر یکی از طرفین به هر دلیل نتواند تعهداتش را انجام دهد، می تواند با پرداخت مبلغی قرارداد را فسخ کند. فسخ قرارداد را معمولا در قراردادهایی با مبلغ بالا می بینیم. قبل از هرچیز در این مورد توصیه می کنیم اطلاعات کاملی راجع به خیار غبن کسب کنید. و اما کارهایی که می توانید انجام دهید:
- بررسی شروط فسخ: اول از همه بررسی کنید که شروطی برای فسخ در قراردادتان وجود دارد یا نه. بعضا قراردادها به دلایل مشخصی مانند عدم پرداخت یا تاخیر بیش ازحد در تحویل، اجازه فسخ می دهند.
- قوانین حمایتی: حتی اگر قرارداد به نفع یک طرف نوشته شده باشد، قوانینی مانند قوانین حمایت از مستاجرین یا خریداران وجود دارد که می تواند کمک کننده باشد.
- درخواست فسخ یا شکایت: اگر امکان فسخ وجود نداشته باشد یا طرف مقابل نخواهد قرارداد را فسخ کند، باید درخواست فسخ مکتوب ارائه دهید و در صورت عدم توافق، می توانید به مراجع قضایی شکایت کنید.
۴- مشکلات حقوقی در مالکیت و سند
در نحوه برخورد با قراردادهای ملکی مشکل دار یکی از پیچیده ترین مشکلات ملکی مربوط به دعاوی مرتبط با مالکیت و سند و به شکل کلی دعاوی تنفیذ قرارداد است، که می تواند شامل جعل اسناد، انتقال غیرقانونی ملک، یا عدم ثبت رسمی سند باشد.
در این صورت انجام کارهای زیر اهمیت دارد:
- بررسی سند و سابقه مالکیت: ابتدا سند ملک را به دقت بررسی کنید و از ثبت اسناد و املاک کشور استعلام بگیرید تا مطمئن شوید مالکیت به درستی به ثبت رسیده است.
- طرح دعوی حقوقی: در مواردی که سند جعلی است یا انتقال غیرقانونی صورت گرفته، باید دعوی حقوقی برای اثبات مالکیت یا ابطال سند رسمی تنظیم کنید.
- پیگیری ثبت سند رسمی: اگر مشکلی در ثبت سند رسمی وجود دارد، می توانید از طریق اداره ثبت اسناد پیگیری کنید و در صورت عدم همکاری، به دادگاه شکایت کنید.
۵- تصرف عدوانی و اختلافات مربوط به مالکیت غیرقانونی
در برخی موارد، فرد یا گروهی بدون اجازه قانونی اقدام به تصرف ملک می کنند که این موضوع می تواند مشکلات جدی برای مالک اصلی ایجاد کند. در این مواقع وکیل تصرف عدوانی می تواند برای شما بسیار کارگشا باشد و همچنین می توانید مراحل زیر را دنبال کنید:
- اثبات مالکیت قانونی: در ابتدا لازم است تمامی مدارک مالکیت خود را جمع آوری و از طریق مراجع قانونی، حق مالکیت خود را اثبات کنید.
- درخواست خلع ید: خلع ید ملک مشاع زمانی می تواند رخ دهد که فرد یا گروهی ملکتان را به صورت غیرقانونی تصرف کرده باشند. این درخواست با ارائه مدارک مالکیت و شهادت شهود انجام می شود.
۶- توصیه های کلی
در اینجا نحوه برخورد با قراردادهای ملکی مشکل دار و تنظیم شکایت آشنا شدید در ادامه چند توصیه مهم را خواهیم گفت:
- همیشه قبل از اقدام به شکایت یا تنظیم قرارداد بهتر است با یک مشاور حقوقی مشورت کنید تا از مشکلات آتی جلوگیری شود.
- در تمام مراحل از انجام پیگیری های لازم از نهادهای ذی ربط مانند ثبت اسناد، شهرداری، و دادگاه غافل نشوید.
- همیشه تمامی معاملات و توافقات را به صورت مکتوب و با امضاهای موردنیاز مستند کنید تا در صورت بروز اختلاف مدارک کافی برای پیگیری قانونی داشته باشید.
