مجازات ساخت و ساز بدون مجوز

در این مقاله هر آنچه که باید در رابطه با مجازات ساخت و ساز بدون مجوز بدانید را داخل این مقاله مورد بررسی قرار داده ایم، تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.

مجازات ساخت و ساز بدون مجوز

افرادی که قصد ساخت و ساز در محدوده یا حریم شهر را دارند، بنا بر نص صریح ماده 100 قانون شهرداری و آرای وحدت رویه شماره ۹۳ مورخ ۱۳۷۷/۰۵/۱۷ و شماره ۴۶۸ مورخ ۱۳۸۹/۱۲/۲۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، باید قبل از هر چیز، نسبت به اخذ پروانه یا مجوز از شهرداری مربوطه اقدام کنند. احداث ساختمان بدون اخذ پروانه، از تخلفات رایج و اساسی است. تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری تکلیف ساخت بنای بدون مجوز را مشخص کرده است.

نکته مهم اینکه شهرداری راسا نمی تواند بنای بدون پروانه را تخریب یا جریمه کند بلکه باید مانع عملیات ساخت شود و بلافاصله پرونده تخلف را تشکیل و به کمیسیون ماده 100 بفرستد. کمیسیون ماده 100 تعیین می کند که بنای بدون پروانه تخریب شود یا مالک جریمه پرداخت نماید.

برای دفاع از حقوق افراد در مواردی که مسائل مالی و دعاوی ملکی مطرح می شود حضور و کمک یک وکیل ملکی  می تواند بسیار کمک کننده باشد. اگر به دنبال وکیل ملکی خوب در تهران هستید؟ ما در این بخش شماره وکیل متخصص ملک و دعاوی ملکی را در اختیار شما قرار خواهیم داد.

برای دریافت مشاوره همین حالا با ما تماس بگیرید. 02188939832.

انواع تخلفات مطروحه در کمیسیون ماده 100 شهرداری

1. بنای بدون پروانه(مجوز) یا بنای خارج از پروانه یا مازاد بر آن.
2. عدم لحاظ پارکینگ یا قابل استفاده نبودن آن.
3. تعرض به معابر شهر
4. استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
5. تغییر کاربری غیرمجاز

شرایط صدور رای کمیسیون ماده 100 بر تخریب

طبق تبصره ماده فوق، اگر ساختمان احداثی در محدوده و حریم شهر، بدون پروانه ولی با رعایت کاربری اراضی و اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی ساخته شده باشد، کمیسیون ماده 100 اختیار دارد (می تواند) فقط رای بر اخذ جریمه صادر کرده و صدور گواهی پایان کار را تجویز کند. البته کمیسیون می تواند در این شرایط نیز رای بر تخریب بدهد.

اما در صورتی که سازنده در بنای احداثی بدون پروانه، هر یک از دو شرط فوق و یا هر دو شرط فوق را رعایت نکرده باشد، کمیسیون ماده 100 بلااستثناء رای بر تخریب صادر می کند.

پیشنهاد میشود: عرصه و اعیان چیست

از توضیحات بالا نباید این برداشت اشتباه شود که اخذ پروانه قبل از احداث بنا، جزء اصول شهرسازی نیست و بود و نبود آن خیلی مهم نیست و اگر پروانه نباشد هم کمیسیون می تواند رای بر جریمه دهد. بلکه گرفتن پروانه قبل از احداث هر بنایی در محدوده و حریم شهر، از اصول اساسی شهرسازی است. قانونگذار در تبصره ماده 100 صرفا تاکید کرده است که کلیه اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی به غیر از گرفتن پروانه رعایت شود و نگرفتن پروانه تخلف محسوب می گردد.

حکم به پرداخت جریمه نقدی

بند ۴ ماده فوق به این صورت ذکر می کند که در صورت احداث بنا بدون مجوز، اما با رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی، کمیسیون می تواند حکم پرداخت جریمه نقدی برای هر متر مربع بنای بدون مجوز صادر کند و مالک موظف است این جریمه را پرداخت کند. اگر در عدم پرداخت جریمه توسط مالک، شهرداری ملزم به ارجاع پرونده به کمیسیون مربوطه و درخواست صدور حکم تخریب است.

دستور به تخریب ملک

در دو حالت، شهرداری ممکن است دستور تخریب ملک را به کمیسیون بدهد:
1- در صورتی که مالک از پرداخت جریمه نقدی که به آن محکوم شده، انصراف دهد.
2- اگر ساخت و ساز بدون مجوز، با نادرستی های فنی و بهداشتی و شهرسازی انجام شود، بدون اینکه مالک را به پرداخت جریمه نقدی محکوم کند، حکم تخریب و قلع و قمع بنا صادر خواهد شد.
در صورت تصمیم بر قلع و قمع تمام یا بخشی از ملک، مهلت حداکثر دو ماه برای مالک اعلام می شود تا بنا را قلع کند. در صورت مخالفت او، شهرداری اقدام لازم را انجام داده و هزینه آن را از مالک دریافت خواهد کرد طبق آیین نامه اصلاحی ماده ۱۰۰.

برای مطالعه بیشتر پیشنهاد می شود: مشارکت در ساخت

مقدار جریمه بنای بدون پروانه

اگر در بنای بدون پروانه هر دو شرط رعایت کاربری اراضی و اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد و کمیسیون رای بر جریمه صادر کند. جریمه به شرح ذیل در دو حالت است:

1. ساختمان فاقد سرقفلی باشد: به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان.
2. ساختمان دارای سرقفلی نیز باشد: به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز، یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان یا یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان، هر کدام که بیشتر باشد.

باید افزود که مقدار جریمه تخلفات ساختمانی در شهر تهران به منظور جلوگیری از بروز تخلفات، برای لحاظ در پرونده های سال 1399 به شکل چشمگیری متفاوت شده است . جزئیات فرمول طراحی شده توسط شهرداری تهران نشان می دهد که جریمه تخلف ساخت و ساز ۱۰۲ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است؛ به طوری که میانگین جریمه ساخت و ساز در مناطق مختلف تهران، مترمربعی از سه میلیون و ششصد هزار تومان در سال 1398 به مبلغ هفت میلیون و سیصد هزار تومان شده است.

پیشنهاد میشود: ساخت ملک در زمین کشاورزی

میزان جریمه سازندگان برای تخطی از مفاد پروانه ساختمانی در شهر تهران دو برابر گردیده است.

محاسبه جریمه بنای بدون پروانه به نرخ روز تخلف

با عنایت بر آرای وحدت رویه شماره ۴۲ مورخ ۱۳۷۸/۰۲/۲۵ و شماره ۲۱۰ مورخ ۱۳۸۷/۰۴/۰۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، نظریه شماره ۴۷۸/ مورخ ۱۳۹۱/۳/۱۰ اداره کل حقوقی قوه قضائیه، وقتی که جریمه بنای بدون پروانه توسط کمیسیون ماده 100 محاسبه می گردد، قیمت زمان وقوع تخلف ملاک محاسبه قرار می گیرد نه قیمت روز تادیه جریمه.

جریمه بنای بدون پروانه احداثی توسط مستاجر

در صورتیکه مستاجر، اجازه احداث بنا در مورد اجاره را داشته باشد و اقدام به ساخت بنای بدون پروانه کند، مشروط بر اینکه بنای بدون پروانه ساخته شده متعلق به مستاجر باشد، کمیسیون ماده 100 مستاجر را جریمه می کند ولی در صورتیکه بنای بدون پروانه احداثی متعلق به مالک کل ساختمان باشد، جریمه را باید مالک پرداخت کند.

مقدار جریمه اضافه بنای زائد بر تراکم مجاز

اگر ساختمان دارای پروانه، زائد بر تراکم مجاز، اضافه بنا داشته باشد، تخلف محسوب می شود. این تخلف در تبصره های 2 و 3 ماده 100 شهرداری تعیین تکلیف شده و مقدار جریمه در بناهای با کاربری های متفاوت کاملا مشخص شده است که به شرح ذیل است:

1. جریمه در بنای با کاربری مسکونی: به ازای هر متر تخلف، حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان.
2. جریمه در بنای با کاربری های صنعتی، تجاری و اداری: به ازای هر متر تخلف، حداقل دو برابر و حداکثر چهاربرابر ارزش معاملاتی ساختمان.

پرداخت پول به شهرداری توسط مالک، جهت خرید مازاد تراکم ساختمانی و نقض مقررات شهرسازی، بر اساس ماده ۵۹۲ قانون مجازات اسلامی سال ۱۳۷۵ رشوه تلقی شده و مجازات شش ماه تا سه سال حبس یا هفتاد و چهار ضربه شلاق دارد.

پیشنهاد میشود: دستور تخلیه

پرداخت عوارض علاوه بر جریمه بنای بدون پروانه

همانطور که تاکنون توضیح دادیم برای بناهای بدون مجوز، در صورت وجود شرایطی، کمیسیون به جای تخریب، می تواند رای بر پرداخت جریمه صادر کند.

علاوه بر جریمه بنای بدون پروانه، شهرداری به استناد رای شماره ۳۵۲ مورخ ۱۳۹۶/۱۲/۲۷ هیات تخصصی عمران، شهرسازی و اسناد، می تواند عوارض ساختمان به جهت هزینه های اداره شهر نیز از مالک دریافت کند. که وضع عوارض مقوله کاملا متفاوتی با جریمه مذکور کمیسیون ماده 100 است و جمع این دو ایرادی ندارد.

پیشنهاد میشود برای کسب اطلاعات در رابطه با میزان هزینه جواز ساخت سال 1402 وارد مقاله مربوطه شوید.

لزوم اخذ پروانه برای دیوارکشی دور زمین

اگر مالکی قصد محصور کردن زمین خود واقع در محدوده یا حریم را داشته باشد، باید از شهرداری مربوطه مجوز مربوطه را دریافت کند تا با ممانعت پلیس ساختمانی شهرداری یا با رای تخریب کمیسیون ماده 100 مواجه نگردد.

ساخت بدون پروانه در حریم روستا

احداث ساختمان بدون پروانه در حریم روستا (تبصره ۱ ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴) و شهرک های صنعتی (ماده ۴ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴)، خارج از صلاحیت کمیسیون ماده 100 شهرداری می باشد و قواعد مربوط به خودشان را دارند.

احداث بنای بدون پروانه قبل از تصویب طرح جامع شهر

اگر ساختمان فاقد مجوز در تاریخ قبل یا بعد از تصویب طرح جامع شهر، ساخته شده باشد، طبق نظریه شماره ۱۵۶۷/۹۶/۷ مورخ ۱۳۹۶/۷/۱۱ و نظریه شماره ۲۸۳۸/۹۷/۷ مورخ ۱۳۹۷/۱۱/۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، تاثیری در صلاحیت کمیسیون ماده 100 ندارد. همچنان رسیدگی به تخلف در صلاحیت کمیسیون ماده 100 شهرداری می باشد.

پیشنهاد میشود: جواز تاسیس چیست

تخلف از مفاد پروانه ساخت

بعضی مواقع دیده شده است که فردی پروانه احداث بنای با کاربری مسکونی را می گیرد ولی مبادرت به ساخت بنای با کاربری تجاری می کند. چون در این مورد، شخص برای ساختمان پروانه گرفته ولی مفاد آن را رعایت نکرده و بنای با کاربری منظور را نساخته است بنابرین هنوز پروانه معتبراست. این مورد را نمی توان بنای فاقد پروانه تلقی کرد.

ولی طبق تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری، اگر کمیسیون تشخیص دهد که اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی در بنا رعایت نشده است، می تواند وفق رأی وحدت رویه شماره ۵۷۷ مورخ ۱۳۹۳/۰۴/۲۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، رای بر تخریب بنای مخالف مفاد پروانه را صادر کند.

پیشنهاد میشود: عقد مساقات چیست

احداث بنا بعد از انقضای اعتبار پروانه

اگر اعتبار پروانه ساخت منقضی شده باشد و بنا بعد از آن ساخته شود. در این صورت طبق نظریه شماره ۷/۴۴۵۲ مورخ  ۱۳۷۸/۰۶/۲۲ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، بنای احداثی بدون پروانه تلقی می گرددد.

مرجع صالح رسیدگی به مجازات ساخت و ساز بدون مجوز

برای بررسی و اعمال مجازات برای ساخت و ساز بدون مجوز، کمیسیون ماده 100 صلاحیت دارد. این کمیسیون به صورت جداگانه و مستقل از شهرداری فعالیت می کند و تشکیل آن شامل نماینده وزیر کشور، نماینده وزارت راه و شهرسازی، نماینده دادگستری و نماینده شهرداری می باشد. حضور نماینده شهرداری در کمیسیون تنها جهت ارائه توضیحات فنی و توضیح وقایع پرونده است و حق رأی دادن در این کمیسیون ندارد. پس از تشکیل کمیسیون، موارد مرتبط با ساخت و ساز بدون مجوز مورد بررسی قرار می گیرد.

در ارتباط با ساخت و ساز می توانید از وکیل زمین شهری کمک بگیرید.

نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری

یکی از مراجع شبه قضایی، کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری است. به همین دلیل، مالک ساختمان حق اعتراض به تصمیمات این کمیسیون را دارد. مرجعی که به اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری پاسخ می دهد، شعب دیوان عدالت اداری است.
برای اعتراض به رای کمیسیون در دیوان، باید دادخواست حقوقی تهیه و با ضمائم آن به دفاتر یا شعب دیوان عدالت اداری ارسال شود. همچنین خواهان باید هزینه دادرسی را پرداخت کند. در این دعوی، موضوع اعتراض به تصمیمات کمیسیون ماده 100 شهرداری و ساخت و ساز بدون مجوز مورد بررسی قرار می گیرد.
پس از تکمیل پرونده، شعبه دیوان عدالت اداری به کمیسیون ماده 100 ابلاغ می کند تا مدارک و مستندات مربوط به موضوع را به همراه لایحه دفاعیه ارسال کند. کمیسیون نیز موظف است ظرف 10 روز لایحه دفاعیه و مستندات خود را به شعبه دیوان عدالت اداری بفرستد.

پس از بررسی لایحه دفاعیه، شعبه دیوان عدالت اداری حکم خود را صادر می کند. در صورتی که دیوان به تشخیص خواهان برسد، حکم ابطال رای کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری صادر می شود. اما اگر دیوان رای کمیسیون را معتبر بر اساس قوانین مربوطه بداند، حکم تایید رای کمیسیون را صادر می کند.

سوالات متداول