افراز ملک مشاع
در این مقاله قصد داریم شما را با صفر تا صد و سیر تا پیاز افراز ملک مشاع و چگونگی تقسیم ملک مشاع آشنا نماییم. اگر به دنبال ثبت ملک مشاع افراز و نحوه تقسیم ملک مشاع بین مالکان هستید تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید.
پیشنهاد میشود برای کسب اطلاعات در رابطه با ملک مشاع و افراز ملک مشاع با یک وکیل ثبتی حرفه ای و مجرب در تهران مشاوره بگیرید. با تکمیل فرم درخواست مشاوره ما در دفتر وکالت تهران همواره بهترین و با تجربه ترین وکلا را در اختیار شما عزیزان قرار می دهیم. 02188939832
پیشنهاد ویژه: اگر در خصوص امور مربوط به ملک مشاع دچار مشکل شده اید، همین حالا با بهترین وکیل ثبتی تهران تماس بگیرید.
افراز ملک مشاع
تقسیم ملک و اموال غیرمنقول مشاع با استفاده از افراز ملک، یک عمل حقوقی است. درصورتی که یک مال غیرمنقول، به خصوص ملک، بیش از یک صاحب داشته باشد، سهام داران یا صاحبان موردنظر می توانند با داشتن مدارک لازم به مراکز یا مراجع قانونی مراجعه کنند تا افراز ملک یا جداکردن سهم خود از بقیه شرکاء را انجام دهند.
جدا کردن و تقسیم سهم هریک از شرکا نسبت به ملک یا مال غیرمنقول مشاعی به نسبت سهم هر یک از شرکا را افراز ملک مشاع می نامند.
همانطور که در مقاله ی ملک مشاع گفته شد، ملک مشاع ملکی می باشد که دارای چند صاحب بوده و به نوعی شریکی می باشد و در عرصه و اعیان چند فرد در آن سهم دارند.
اگر ملک مشاع نیز از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد، باید تقاضای خود را به واحد ثبتی محلی تقدیم دارند که ملک مشاع مذکور در حوزه آن قرار دارد. واحد ثبتی نیز با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید.
در صورتی که برای ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر گردیده باشد تا زمانی که رفع تعارض نشده، اقدام به افراز و فروش نخواهد شد. اگر ملک مشاع از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، باید تقاضای خود را به دادگاه عمومی محلی که ملک در آن قرار دارد، تقدیم دارند، در این صورت یک یا چند نفر از شرکای مال مشاع می توانند بخواهند مال مشاع مورد افراز قرار گیرد.
مفهوم افراز ملک مشاع
افراز ملک مشاع به معنای تقسیم یک ملک مشترک بین صاحبان آن است. وقتی چندین نفر در یک ملک مشترک هستند، می توانند از طریق افراز ملک مشاع، سهم خود را در این ملک تعیین کنند و بر اساس آن سهم، حقوق و وظایف خود را تعیین کنند.
ملک مشاع مالی است که دو یا چند نفر بطور مشترک مالک آن هستند و هر کدام سهمی در آن دارند؛ بدون این که مشخص باشد سهم هر یک در کدام قسمت مال و در کجای آن قرار دارد. هر کدام از مالکان مشاع، به نسبت سهم خود در تک تک اجزا و قسمت های مال مشاع، سهیم و مالک هستند.
هدف اصلی از انجام افراز ملک، تفکیک سهم شرکاء به نسبت مالکیت آنها در ملک موردنظر است. بااین حال، شرایط برای انجام افراز ملک باید مهیا باشد.
به عبارتی توضیح کاملی که می توان درباره افراز ملک چیست داد این است که، در واقع، افراز به معنای جداسازی چیزی از چیز دیگر است. به طور خاص، تفکیک سهم هر شریک در ملک مشترک را مشخص می کند. شرکا قادرند با توافق با یکدیگر، تقسیم را به نحوی که تمایل دارند، انجام دهند و درصورتی که توافق نشود، یک شریک می تواند از دیگران خواستار تقسیم شود. هر شریک می تواند در هر زمانی، تقسیم مال مشترک را درخواست کند، به جز در مواردی که تقسیم آن توسط قانون ممنوع شده یا شرکا به وجه ملزمی به عدم تقسیم ملزم شده باشند.
نکات حقوقی افراز ملک مشاع
در رابطه با ملک مشاع افراز شده باید بگوییم :
۱- در مورد تقسیم اموال غیرمنقول هرچند بطور تبعی در حکم غیر منقول قرار گرفته باشند، مرجع صالح دادگاه حقوقی است
۲- در مورد املاک ثبت نشده یا املاکی که جریان ثبتی آنها پایان نیافته است ، مرجع صالح برای تقسیم دادگاه است
۳- در مورد تقسیم ترکه که مجموعه ای از اموال منقول و حقوق مالی و املاک ، موضوع رسیدگی قرار می گیرد ، دادگاه حقوقی صلاحیت دارد
۴- در هر جا که میان شرکاء ، غایب یا محجوری باشد ، تقسیم در دادگاه انجام می پذیرد حتی اگر تقسیم با توافق باشد.
پیشنهاد ویژه: حتما مقاله ی تصرف عدوانی چیست را در دفتر وکالت تهران مطالعه فرمایید. 02188939832
شرایط افراز ملک مشاع
امکان افراز ملک مشاع در برخی از موارد به دلیل محدودیت های قانونی و قراردادی وجود ندارد. در ادامه به توضیح این موارد می پردازیم.
مرجع صالح رسیدگی به افراز ملک مشاع
تقاضای افراز ملک مشاع می تواند از طریق اداره ثبت یا دادگاه انجام شود. در صورتی که توافق شرکا برای افراز ملک مشاع وجود داشته باشد، درخواست به اداره ثبت ارجاع داده می شود. اداره ثبت پس از بررسی های لازم، تصمیم نهایی را اعمال می کند. اما در صورت عدم توافق و وجود موارد خاص مانند عدم اتمام جریان ثبتی ملک یا غیبت یکی از شرکا، تقاضای افراز ملک مشاع به دادگاه ارجاع داده می شود.
در دادگاه، پس از بررسی موارد و شنیدن طرفین، تصمیم نهایی برای افراز ملک مشاع اعمال می شود. این تصمیم در مهلت 10 روز قابل اعتراض است و در صورت عدم رضایت طرفین، ممکن است به مراحل بیشتری ارجاع داده شود.
بنابراین، تقاضای افراز ملک مشاع یک مرحله حیاتی برای حل و فصل اختلافات بین شرکا و تقسیم ملک به صورت متناسب با حصص آنها می باشد. این فرآیند نیازمند توجه به جزئیات و پیگیری دقیق از سوی شرکا و وکیلان حقوقی آنها است تا به نتیجه ایده آلی برسند.
همچنین برای دستور فروش ملک مشاع می توانید با تکمیل فرم درخواست مشاوره از وکیل ملکی متخصص کمک بگیرید تا شما را یاری دهد. 02188939832
مراحل تقاضای افراز ملک مشاع
مراحل تقاضای افراز ملک مشاع بر اساس ارسال درخواست به دادگاه یا اداره ثبت متفاوت است.
در صورت ارسال درخواست به دادگاه، پس از تشکیل جلسه و بررسی درخواست توسط دادگاه، کارشناس ثبتی وارد عمل می شود و پس از بازدید از ملک، نظر خود را درباره احراز ملک به دادگاه اعلام می کند. سپس دادگاه رأی خود را صادر کرده و آن را اجرا می کند.
اگر درخواست به اداره ثبت ارسال شود، پس از بررسی دادگاه، این اداره بازدید از ملک را انجام داده و سهم هر شریک را تعیین کرده و سند مالکیت را با توجه به سهمشان صادر می کند.
در هر صورت، روند انجام افراز و تقسیم ملک مشاع بر اساس توافق مالکین شروع می شود و در صورت عدم توافق، قانون برای تقسیم ملک وارد عمل می شود.
افراز ملک توسط دادگاه
افراز ملک توسط دادگاه به معنای اجرای یک حکم دادگاه برای انتقال مالکیت یا مالکیت جزئی یک دارایی به فرد یا نهاد دیگر می باشد. این کار می تواند به دلیل موارد مختلفی اتفاق بیافتد، از جمله بدهی های مالی، اختلافات حقوقی یا تصمیمات قضائی دیگر. در این صورت، دادگاه تصمیم می گیرد که دارایی را به فرد یا نهادی که مدعی حق دارد، منتقل کند.
در رابطه با افراز ملک توسط دادگاه باید بگوییم دعاوی افراز ملک یکی از انواع دعاوی ملکی باشد که در دادگاه حقوقی و با دارا بودن یک وکیل ملکی مجرب قابل رسیدگی است. دو مرجع برای رسیدگی به درخواست افراز صلاحیت دارند. اولین مرجع اداره ثبت محل واقع شدن ملک مشاع و دومین مرجع صالح برای رسیدگی به این درخواست دادگاه عمومی محل وقوع ملک می باشد.
این نکته را در رابطه با افراز ملک توسط دادگاه همواره در نظر بگیرید که زمانی که نسبت به ملکی عملیات ثبتی پایان یابد یعنی یا ملک دارای سند مالکیت باشد و یا در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هرچند که نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده است اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده و مراحل قانونی برای ثبت مال غیرمنقول انجام شده باشد در چنین شرایطی اداره ثبت محل وقوع ملک مشاع دارای صلاحیت به درخواست افراز نسبت به چنین ملکی می باشد.
پیشنهاد میشود برای مشاهده شماره وکیل ابطال سند رسمی کلیک کنید.
افراز ملک مشاعی
همانطور که بالاتر نیز گفته شد افراز ملک مشاع به معنای تقسیم یک ملک مشترک بین چندین فرد می باشد. در این حالت، هر یک از افراد حق مالکیت مستقل برای بخشی از ملک مشترک را دارند. برای افراز ملک مشاع، باید از قبل توافقی بین افراد بر سر شیوه تقسیم مالکیت صورت گرفته باشد.
افراز ملک مشاعی بر اساس اصول حقوقی مشخصی انجام می شود. برخی از اصول حقوقی که باید در نظر گرفته شوند عبارتند از:
- موافقت صاحبان: تمامی صاحبان ملک مشترک باید با افراز موافقت کنند و قوانین و مقررات مربوط به این موضوع را رعایت کنند.
- تقسیم منصفانه: تقسیم ملک بین صاحبان باید به طور منصفانه انجام شود، به طوری که هر کس سهم خود را به اندازه مورد نیاز و برابر با سایرین دریافت کند.
- تأیید حقوقی: افراز ملک مشاع باید با تأیید حقوقی مناسب صورت بگیرد، به طوری که حقوق و وظایف هر صاحب به درستی تعیین شده و از هر گونه نقص حقوقی جلوگیری شود.
پیشنهاد میشود برای کسب اطلاعات در رابطه با نحوه شکایت از همسایه کلیک کنید.
افراز ملک
افراز ملک مشاع دارای مزایا و معایب خاصی است که باید در نظر گرفته شوند. برخی از مزایای این عمل عبارتند از:
- تعیین حقوق و وظایف: با افراز ملک مشاع، حقوق و وظایف هر صاحب به طور واضح تعیین می شود و ابهامات کاهش می یابد.
- استقلال مالکیت: هر صاحب پس از انجام افراز، می تواند به طور مستقل از ملک خود استفاده کند و تصمیمات مربوط به آن را بگیرد.
- حفظ ارزش ملک: افراز ملک مشاع می تواند به حفظ ارزش ملک و افزایش آن کمک کند، زیرا هر صاحب، مسئولیت خود را در تعمیر و نگهداری ملک خواهد داشت.
- پیشنهاد میشود در رابطه با این موضوع حتما مقاله خیار غبن در معامله ملک را مطالعه نمایید.
با این حال، برخی معایب نیز ممکن است وجود داشته باشد، مانند:
- هزینه و زمان: افراز ملک مشاع ممکن است هزینه و زمان بر باشد، زیرا نیاز به بررسی حقوقی، تهیه مدارک و انجام مذاکرات بین صاحبان دارد.
- محدودیت های ساختاری: افراز ملک مشاع ممکن است به دلیل محدودیت های ساختاری و قوانین محلی در برخی مناطق ممکن است به طور کامل انجام نشود.
برای کسب اطلاعات در رابطه با ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی کلیک کنید.
ملک مشاع غیر قابل تقسیم
افراز و فروش ملک مشاع زمانی امکان پذیر است که تمامی شرکا موافق فروش و افراز ملک باشند، در غیر این صورت این کار غیر قانونی بوده و بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ :
ماده ۱) افراز املاک مشاع که جریان ثبتى آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتى که مورد تقاضاى یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتى محلى خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتى با رعایت کلیه قوانین و مقررات، ملک مورد تقاضا را افراز مى نماید.
تبصره- نسبت به ملک مشاع که براى آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانى که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده ۲) تصمیم واحد ثبتى، قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض مى باشد. دادگاه شهرستان به دعوى رسیدگى کرده و حکم مقتضى صادر خواهد نمود، حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامى است.
ماده ۳) هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحى ثبت اسناد و املاک، در موقع اجراء تصمیم قطعى بر افراز، به وسیله واحد ثبتى دریافت خواهد شد.
ماده ۴) ملکى که به موجب تصمیم قطعى، غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضاى هریک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته مى شود.
برای کسب اطلاعات در رابطه با نحوه محاسبه حق کمیسیون املاک ۱۴۰۲ کلیک کنید.
روش های افراز ملک مشاع
برای افراز ملک مشاع میتوانید از دو طریق اقدام نمایید:
1- اقدام در دفاتر ثبت می باشد، در این روش هریک از شرکا می توانند درخواستی مبنی بر افراز به اداره ثبت محل وقوع ملک بدهند که پس از آن، اداره ثبت مربوطه درخواست افراز را به نماینده ثبت ارجاع می دهد سپس نماینده ثبت با بررسی پرونده ثبتی ملک مزبور به اظهارنظر در خصوص پرونده از حیث صلاحیت اداره ثبت و عدم وجود سند مالکیت معارض می پردازد و سپس پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند.
برای کسب اطلاعات در رابطه با انواع دعاوی ملکی و قوانین رسیدگی به آن ها کلیک کنید.
2- تقسیم ملک مشاع از طریق دادگاه می باشد. بر اساس ماده ۳ قانون افراز و فروش املاک مشاع هرگاه تصمیم اداره ثبت در خصوص افراز قطعی شد، در موقع اجرای آن، هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون ثبت از متقاضی دریافت خواهد شد. بنابراین هزینه افراز در اداره ثبت برابر هزینه تفکیک است و در موقع اجرای تصمیم قطعی بر افراز، به وسیله واحد ثبتی دریافت خواهد گردید.
برای کسب اطلاعات در رابطه با هزینه وکیل دعاوی ملکی کلیک کنید.
ملک مشاع چیست
در رابطه با پاسخ این سوال که ملک مشاع چیست باید بگوییم ملک مشاع نوعی ملک می باشد که در آن چند نفر سهم داشته و شریک هستند، ملک مشاع دارای انواع مختلفی است از جمله:
- ملک مشاع زراعی
- ملک مشاع کشاورزی
- ملک مشاع محجور
- ملک مشاع سند دار
- و…
افراز و تفکیک ملک مشاع متناسب با نوع آن متغیر بوده و باید توسط دفاتر و اداره ثبت صورت گیرید، از جمله قوانین و شرایط تقسیم ملک مشاع بین مالکان عبارت است از:
طبق ماده 589 قانون مدنی هر شریک المالی می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید و این قاعده زمانی اجرا می شود که اولا مال قابل تقسیم باشد و ثانیاً افراز باعث از بین رفتن مالیت آن نگردد و ثالثا تقسیم موجب ضرر شریک ممتنع نباشد.
به عنوان مثال فرض کنید مغازه ای بین دو نفر مشاع است، از آنجایی که مغازه جزء اموال غیر منقول است و ملک محسوب می شود، پس مشمول قانون افراز و فروش املاک مشاعی می گردد و اداره ثبت، مرجع نخستین رسیدگی است. در این صورت یکی از دو شریک باید تقاضای افراز مغازه مشاع خود را به واحد ثبت محلی که مغازه در حوزه آن واقع است تقدیم کند و مسئول واحد ثبتی با وصول درخواست افراز، آن را به نماینده ثبت ارجاع می دهد.
افراز ملک مشاع یعنی چه
در رابطه با پاسخ این سوال که افراز ملک مشاع یعنی چه نیز باید بگوییم افراز ملک مشاع به معنای تقسیم نمودن ملک به نسبت سهم شرکا از طریق دادگاه می باشد.
پیشنهاد ویژه: هر آنچه که باید در رابطه با قانون جدید تقسیم ترکه و حق الوکاله الزام به تنظیم سند بدانید.
افراز ملک مشاع زراعی
مطابق قانون افرادی که بدون مجوز جهاد کشاورزی اقدام به تغییر کاربری زمین زراعی و باغی کنند، پس از احراز شرایط، هر گونه ساخت و سازی، قلع و قمع شده و اراضی مورد نظر با هزینه خود فرد به حالت زراعی و باغی باز گردانده خواهد شد و یک الی سه برابر ارزش زمین مورد سوء استفاده شده، جریمه پرداخت خواهد کرد.
افراز ملک مشاع کشاورزی، به صورت افراز ملک مشاع از طریق دادگاه صورت میگیرد و توسط قاضی تعیین می گردد.
افراز ملک مشاع محجور
در رابطه با افراز ملک مشاع محجور باید بگوییم، در صورتی که بین مالکین ملک مشاع محجور یا غائب باشد تقسیم ملک به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل می آید.
همچنین در صورتی که عملیات ثبتی ملک خاتمه پیدا نکرده باشد رسیدگی به افراز با دادگاه عمومی محل ملک است، درصورتی که یکی از شرکا غائب باشد حتی اگر عملیات ثبتی به پایان رسیده باشد رسیدگی بر عهده دادگاه محل وقوع ملک است.
در صورتی که قسمتی از ملک در تصرف یکی از شرکا باشد و یا عملیات ثبتی خاتمه پیدا نکرده باشد، رسیدگی به افراز بر عهده دادگاه صالح است.
تفاوت افراز با تفکیک و تقسیم
در بالا به طورکلی فهمیدیم افراز ملک چیست حالا می خواهیم بدانیم تفاوت آن با تفکیک و تقسیم چیست؟
در ادامه تعریفی کوتاهی از اینکه تفکیک و تقسیم چیست را توضیح خواهیم داد.
تفکیک به معنای جداسازی و تقسیم به قطعات کوچک تر است و در حقوق ثبت، به معنای تجزیه مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر استفاده می شود. به عنوان مثال، اگر فردی یک قطعه زمین ۳۰۰ متری داشته باشد، با تفکیک آن به سه قطعه ۱۰۰ متری، سه قطعه جدید به دست می آید. اگر این زمین به دو نفر تعلق داشته است بعد از تفکیک هر یک به نسبت حصه مشاعی در سه قطعه جدید مالکیت خواهند داشت.
تقسیم به معنای تفکیک و افراز مال است، مانند تقسیم اموالی که فرد فوت شده برای ورثه باقی گذاشته است که ممکن است شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد. در اصطلاح حقوق مدنی، تقسیم به معنای جداسازی سهم شرکا در مال است. تقسیم نامه نیز سندی رسمی است که تقسیم مال مشاع را بیان می کند؛ بنابراین، تقسیم مربوط به تفکیک و افراز است، اما تفکیک و افراز نوعی تقسیم هستند و تقسیم ممکن است به موارد دیگری نیز اشاره کند.
به طورکلی می توان گفت تفکیک و افراز از جنبه های گوناگونی با هم تفاوت دارند که در زیر به آن اشاره خواهد شد:
- تفکیک و تقسیم ملک با رضایت مالکان مشاع صورت می گیرد، اما در افراز، به دلیل عدم تفاهم و اختلاف نظر مالکان، قطع حالت اشتراک رخ می دهد.
- سن مالکان در تفکیک تأثیری ندارد، بااین حال، در صورت غیاب یا محجوریت یکی از مالکان، تقسیم با دادگاه صورت می گیرد.
- تفکیک ملک با یک مالک نیز امکان پذیر است، اما در افراز، باید حداقل دو مالک وجود داشته باشد.
- تفکیک در اداره ثبت انجام می شود، اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه بررسی می شود.
- در تفکیک صورت جلسه تنظیم می شود، اما در افراز، رأی صادر می شود.
- اعتراض به تفکیک در اداره ثبت بررسی می شود، اما در صورت اعتراض به افراز، پرونده به دادگاه ارسال می شود.
- در تفکیک، ملک به قطعات کوچک تر تقسیم می شود و از حالت مشاع خارج می شود، اما در افراز تنها سهم خواهان جدا می شود و بقیه ملک مشاع باقی می ماند.
ملک مشاع چگونه تقسیم می شود
ماده ۵۸۸ قانون مدنی در خصوص تقسیم ملک مشاع بیان می دارد که هر شریک مال مشاعی می تواند هر زمان که بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.
به تقاضای افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است و یا اینکه مابین شرکاء، محجور یا غایب مفقود الاثر وجود دارد، دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می کند.
اگر ملک مشاع موروثی باشد، یعنی ملک به شرکا مشاعی به ارث رسیده باشد،گواهی انحصار وراثت نیز بایستی ضمیمه دادخواست شود.
اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی، آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت استعلام می کند.
پس از دریافت پاسخ استعلام و برگزاری جلسه رسیدگی، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر و کارشناس پس از بررسی ملک، نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک و در صورت قابل افراز بودن، در خصوص نحوه و میزان تقسیم نظر می دهد.
کارشناس در هنگام تهیه گزارش کارشناسی باید از نماینده و نقشه بردار اداره ثبت در انجام عملیات تقسیم و افراز استفاده کند تا در زمان اجرای حکم تقسیم و افراز، بین حکم صادر شده و اسناد و نقشه های ثبتی و صورت مجالس احتمالی موجود تعارضی وجود نداشته باشد.
در صورتی که مالکین به نحوه تقسیم کارشناس اعتراض داشته باشند دادگاه به قید قرعه سهم هر یک از مالکین را در دعوای اثبات مالکیت مشخص خواهد نمود.
لازم به ذکر است فروش کل ملک مشاع بدون اجازه شریک و اجاره کل ملک مشاع بدون اجازه شریک در قانون ایران جرم محسوب شده و جریمه نقدی و حبس خواهد داشت.
تقسیم ملک مشاع در جدول
1- عملیات ثبتی ملک مورد نظر به اتمام رسیده باشد و هیچ نقطه سیاهی در این زمینه وجود نداشته باشد.
2- به اداره ثبت مراجعه شود.
3- در این مرحله، نماینده اداره ثبت پرونده را مورد بررسی قرار می دهد.
4- در این مرحله نماینده اداره ثبت باید نتیجه تمامی تحقیقات خود را به رئیس اداره ثبت تقدیم نماید.
5- در صورتی که ملک مورد نظر دارای شرایط لازم باشد، رئیس اداره ثبت پرونده را برای پیگیری و ادامه کار به نقشه بردار ثبت تحویل خواهد داد.
6- در این مرحله باید نقشه بردار نقشه را تهیه می کند.
7- در صورتی که اعتراضی نسبت به ملک مشاعی مورد افراز وجود داشته باشد، وارد مرحله هفتم خواهیم شد.
در صورتی که دادگاه به قابل افراز بودن ملک مشاع حکم دهد، برای پیگیری کار به ماده ۸ قانون افراز و فروش املاک مشاع رجوع می شود.
8- در این مرحله نماینده ثبت باید نسبت به تهیه پیش نویس قطعات مفروزی اقدام به عمل آورد.
9- در صورتی که ملک مورد نظر غیر قابل افراز معرفی شود، شرکا می توانند نسبت به فروش آن اقدام کنند.
برای این کار کافیست تا به دادگاه رجوع شود. در ادامه مرجع مورد نظر دستور فروش را مورد بررسی قرار خواهد داد و پس از فروش ملک مزبور مطابق ماده ۱۰ قانون افراز املاک مشاع، دادگاه هزینه های عملیات اجرایی را از مبلغ فروش کسر خواهد کرد و مابقی را مابین شرکا تقسیم می کند.
10- در مرحله آخر فقط کافیست تا برای ملک مشاع قابل افراز از شهرداری استعلام گرفته شود.
برای دریافت مشاوره حقوقی با بهترین وکیل تصرف عدوانی در ایران، فرم درخواست مشاوره را تکمیل کرده و با شماره تلفن ما در دفتر وکالت تهران 02188939832 تماس بگیرید.
هزینه افراز ملک مشاع
در درخواست افراز، باید ارزش ملک با توجه به ارزش معاملاتی روز مشخص شود. طبق همین قانون هزینه افراز ملک مشاع از این قرار است که به ازای هر ده هزار ریال ارزش ملک دویست ریال از طرف مالک یا مالکان پرداخت شود. پرداخت هزینه افراز ملک مشاع بر عهده فرد یا افراد خواهان افراز است.
نمونه دادخواست افراز ملک مشاع از دادگاه
در این بخش نمونه درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت را برای شما عزیزان قرار داده ایم.
خواهان: اقای/خانم …
خوانده: آقای/خانم …
نماینده یا وکیل: آقای جعفر قنبری وکیل پایه یک دادگستری ادرس……
تعیین خواسته: صدور حکم به …
دلائل و منضمات: ۱) کپی مصدق سند مالکیت ۲) مدارک هویتی مالک ۳) استعلام از ثبت احوال و اداره ثبت ۴) در صورت اقتضا ارجاع امر به کارشناسی
شرح خواسته:
ریاست محترم مجتمع قضائی ……….
با سلام، احتراماً به استحضار می رساند به موجب سند رسمی شماره . . . . (یا قرارداد عادی) که فتوکپی مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد اینجانب ملکی با مشخصات مرقوم را به صورت مشاع ، با خوانده ، شریک می باشم و با تقدیم این درخواست، رسیدگی و صدور حکم به … مورد استدعاست.
پیشنهاد میشود برای دریافت نمونه دادخواست خلع ید مشاعی کلیک کنید.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
مدارک لازم برای مراحل افراز در اداره ثبت به شرح زیر است:
- درخواست افراز (از اداره ثبت تهیه شود).
- سند رسمی ثبتی یا برگه استعلام اتمام جریان ثبتی.
- مدارک شناسایی درخواست دهنده.
- مشخصات مالکین مشاع.
- تقسیم نامه در صورت توافق مالکین مشاع.
در رابطه با درخواست افراز ملک مشاع باید بگوییم افراز در لغت به معنی جدا کردن است و در حقوق به معنای تفکیک سهم شرکاء در ملک است که یا شرکا با تراضی و توافق یکدیگر این کار را انجام می دهند و یا از دادگاه اجبار شرکای دیگر را به تقسیم ملک می خواهند.
اگر میخواهید بدانید صورت مجلس تفکیکی چیست و انواع تقسیم نامه چیست وارد مقالات مربوطه شوید.
شرایط افراز ملک مشاع
در هر کشور قوانین و مقرراتی برای افراز ملک مشاع وجود دارد. این قوانین تعیین کننده روش ها و شرایطی هستند که برای افرادی که می خواهند ملک مشاع را افراز کنند، لازم است رعایت کنند. به طور کلی، برخی از قوانین و مقررات مرتبط با افراز ملک مشاع شامل موارد زیر می شوند:
- الزامات قانونی: برخی قوانین تعیین می کنند که چه شرایطی برای افراز ملک مشاع باید رعایت شود. این شرایط ممکن است شامل مقدار حقوق و مزایای هر صاحب، روش تقسیم ملک و مسائل مربوط به تصمیم گیری در مورد ملک باشد.
- توافقنامه: صاحبان ملک مشاع می توانند با یکدیگر توافقنامه امضا کنند که شرایط افراز را تعیین می کند. این توافقنامه باید حقوق و تعهدات هر فرد را به طور کامل توضیح دهد و به صورت قانونی معتبر باشد.
- موافقت همه صاحبان: برخی از قوانین ممکن است نیاز به موافقت تمام صاحبان ملک مشاع برای افراز داشته باشند. این به این معنی است که هر فرد باید با این تقسیم بندی موافقت کند و هیچ کس نمی تواند این روند را متوقف کند یا با آن مخالفت کند.
نمونه رای افراز ملک مشاع
درخصوص دعوی خواهان آقای مجید … با وکالت آقای جعفر قنبری به طرفیت خواندگان ۱ـ آقای مهدی ……….. ۲ـ خانم مهرنوش … (جملگی وراث مرحوم احمد …………….) به خواسته صدور حکم به … موضوع یک باب منزل مسکونی واقع در بخش یک …………….،
تشریح: دادگاه با عنایت به محتوای پرونده و دادخواست تقدیمی خواهان و دلایل و مدارک ابرازی و نظر به اینکه: اولاً با توجه به گواهی حصر وراثت شماره ۲۷ مورخ ۲۰/۷/۶۳ دادگاه صلح [سابق] سمنان ذی نفع و ورثه بودن اصحاب دعوی نسبت به مرحوم احمد ………….. محرز و مسلم است. ثانیاً در مالکیت مرحوم احمد …… بر پلاک ثبتی یاد شده، حسب پاسخ استعلام ثبتی شماره ۰۱۲۸۹/۰۳/۸۸ مورخ ۳۰/۷/۸۸ تردیدی نیست.
وتوجهاً به اینکه مالی اعم از منقول یا غیرمنقول قابل تقسیم و تعدیل نباشد و نسبت به آن از ناحیه طرفین تراضی نشود. وفق مقررات قانونی به فروش رفته و بهای آن بین وراث نسبت به سهم الارث آنان تقسیم می گردد.
وترتیب فروش، نیز با توجه عدم درخواست مزایده از سوی ورثه به نحو عادی و وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی است.
حکم دادگاه: لذا دادگاه به استناد: مواد ۱ و ۲ و ۱۹۴ و ۱۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی ومواد ۳۰۰ و ۳۰۶ و ۳۰۸ و ۳۱۷ از قانون امور حسبی ومواد ۵۸۹ و ۵۹۵ و ۵۹۸ از قانون مدنی وماده ۹ از آیین نامه افراز و فروش ملک مشاع مصوب ۱۳۵۸ ونظریه شماره ۲۹۴/۷ مورخ ۳۰/۱/۷۷
اداره کل حقوقی قوه قضاییه، دستور فروش مال مشاع غیرمنقول غیر قابل افراز قطعه دوم تفکیکی پلاک ثبتی یاد شده صادر و اعلام می دارد تا اجرای احکام مدنی وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی اقدام نماید. رأی صادر شده حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه تجدیدنظر استان سمنان می باشد.
سوالات متداول
تفکیک ملک مشاع به معنای تقسیم و جداسازی حق و سهم هر یک از شرکا در ملک می باشد.
برای تفکیک ملک مشاع میتوانید از طریق دادگاه و اداره ثبت اقدام نمایید.
مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست و دعوای افراز با توجه به شرایط اداره ثبت یا دادگاه محل وقوع ملک می باشد.
ملک مشاع غیر قابل افراز ملکی می باشد که قابل جداسازی و تقسیم بندی سهم شرکا نمی باشد.
در مورد املاکی که تقاضای افراز و تفکیک می شود ارزش معاملاتی روز ملک تعیین کننده هزینه افراز و تفکیک است. به شرطی که ارزش معامله انجام شده بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.
پیشنهاد مطالعه:
مقاله ملکیه مشترکیه
