تأثیر مشکلات حقوقی ملکی بر سرمایه گذاری در املاک و راهکارهای قانونی

تأثیر مشکلات حقوقی ملکی بر سرمایه گذاری در املاک : سرمایه گذاری در املاک یکی از راه های مطمئن برای حفظ و افزایش سرمایه به شمار می رود، اما مشکلات حقوقی مرتبط با ملک می تواند به صورت جدی بر این نوع سمایه گذاری تاثیر بگذارد. در ادامه به شکلی کامل به بررسی تأثیر مشکلات حقوقی ملکی بر سرمایه گذاری در املاک و ارائه راهکارهایی قانونی در این موارد خواهیم پرداخت. 

۱- مالکیت مشاع: املاک مشترک و تعارضات مالکیت 

در بسیاری از موارد، سرمایه گذاران به دلیل عدم آگاهی از وضعیت مالکیت مشاع یا ملک های مشترک با افراد دیگر، دچار مشکلات حقوقی می شوند. املاکی که چند مالک دارند ممکن است به سادگی قابل خرید و فروش نباشند چراکه برای فروش ملک، این کار باید با موافقت تمامی مالکان صورت بگیرد. در نهایت این موضوع می تواند در فروش، اجاره یا حتی بازسازی ملک اختلال ایجاد کند. 

راهکار: 

• یکی از راهکارها این است که با دیگر مالکان نیز مذاکره کنید تا به توافق مشترک برسند. همچنین قبل از هر گونه خرید بررسی دقیق سند ملک برای اطمینان از شرایط مالکیت الزامیست. 
• در صورت امکان، سرمایه گذار می تواند در دادگاه درخواست تبدیل مالکیت مشاع به مالکیت شخصی را بدهد که البته فرآیندی زمان بر و هزینه بر خواهد بود. 

۲- دعاوی حقوقی مربوط به سند و مالکیت: اسناد جعلی و معاملات معارض 

از بزرگترین مشکلات حقوقی در حوزه املاک می توان به وجود سندهای جعلی یا معاملات معارض اشاره کرد. بعضا افراد با سوءاستفاده از خلاءهای قانونی اسناد جعلی تهیه می کنند و ملک را به چندین نفر می فروشند. 

راهکار:

• قبل از خرید ملک استعلام وضعیت سند از مراجع رسمی مانند ثبت اسناد و املاک کشور الزامیست. همچنین می توانید با استفاده از خدمات وکیل ملکی متخصص ریسک را تا حد زیادی کاهش دهید. 
• ضمانت های قراردادی – در قرارداد خرید، شرط فسخ به دلیل بروز هرگونه مشکلات حقوقی مربوط به سند را ذکر کنید. این شرط به شما به عنوان سرمایه گذار کمک می کند در صورت بروز مسائل غیرمنتظره بتوانید از معامله خارج شوید. 

۳- مشکلات در تغییر کاربری زمین 

یکی از موارد تأثیر مشکلات حقوقی ملکی بر سرمایه گذاری، مشکلات در تغییر کاربری زمین است در املاک سرمایه گذار ممکن است زمینی را با قصد تبدیل آن به یک پروژه مسکونی خریداری کند اما بعد از خرید متوجه شود که تغییر کاربری زمین از زراعی به مسکونی یا تجاری امکان پذیر نیست. این مشکل بویژه در مناطقی که قوانین سختگیرانه ای در زمینه حفاظت از اراضی دارند بیشتر قابل مشاهده است. 

راهکار: 

• قبل از خرید زمین با شهرداری یا سازمان های مربوطه مشورت کنید و از امکان تغییر کاربری زمین اطمینان حاصل کنید. بهتر است درخواست تغییر کاربری قبل از خرید داده شود تا ریسک معامله کاهش یابد. 
• یا می توانید بجای خرید زمین هایی که نیاز به تغییر کاربری دارند زمین هایی با کاربری مشخص و متناسب با نیازتان خریداری کنید. 

۴- مشکلات مربوط به املاک ورثه ای: دعواهای وراثتی و تقسیم ارث 

املاک ورثه ای به دلیل پیچیدگی های تقسیم ارث و دعواهای حقوقی بین وراث گاها محل نزاع های طولانی هستند. در صورتی که یکی از وراث بدون رضایت بقیه وراث اقدام به فروش ملک کند، معامله می تواند باطل اعلام شود. 

راهکار: 

• بهترین کار این است که صبر کنید تا تقسیم ارث به صورت کامل انجام شود و همه وراث سهمشان را دریافت کنند و بعد خرید ملک را از مالک اصلی انجام دهید. 
• در صورت وجود عجله از وضعیت حقوقی وراث و تاییدیه همه وراث برای فروش مطمئن شوید. مشاور حقوقی نیز در این زمینه ها بسیار کارآمد خواهد بود. 

۵- رهن و وثیقه: مشکلات تسویه حساب و بدهی 

بعضی از املاک در رهن بانک ها یا به عنوان وثیقه برای بدهی های دیگر قرار دارند. در این شرایط، ممکن است بعد از خرید متوجه شوید ملک هنوز کامل آزاد نشده و بدهی های معوقه دارد. 

راهکار: 

• قبل از خرید حتما از وضعیت رهنی ملک اطلاع پیدا کنید و از تسویه کامل بدهی های معوقه (و همچنین مفاصاحساب) اطمینان حاصل کنید. بهتر است بخشی از مبلغ معامله را تا زمان تسویه کامل بدهی نزد خود نگه دارید. 
• در قرارداد خرید، شرط فسخ قرارداد در صورت کشف بدهی های معوقه را ذکر کنید. این کار می تواند به شما کمک کند در صورت مواجهه با این مسئله معامله را فسخ کنید و ضرر نکنید. 

۶- مشکلات مربوط به مستاجران: اجاره نامه های قدیمی و حقوق مستاجر 

خرید املاکی که مستاجر دارند نیز می تواند چالش های حقوقی خاص خود را داشته باشد. گاهی اجاره نامه های قدیمی وجود دارند که حقوق بیشتری به مستاجر داده اند و سرمایه گذار نمی تواند به راحتی مستاجر را تخلیه کند یا تغییرات دلخواه را در ملک اعمال کند. 

راهکار: 

• قبل از خرید ملک قراردادهای اجاره را به دقت بررسی کنید. حتما شرایط تخلیه و حقوق مستاجر را به خوبی ارزیابی کنید. 
• در برخی موارد مذاکره با مستاجر و توافق بر سر شرایط تخلیه یا تمدید اجاره می تواند مشکلات را حل کند. 

۷- راهکارهای حقوقی کلی برای جلوگیری از مشکلات ملکی

حتما به نکات زیر توجه کنید: 

• همیشه مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی می تواند جلوی بسیاری از مشکلات حقوقی را بگیرد. 
• قبل از هرگونه سرمایه گذاری در املاک از وضعیت حقوقی ملک از مراجع رسمی استعلام بگیرید.