چگونه از خسارت در مشارکت در ساخت جلوگیری کنیم؟
پروژه های مشارکت در ساخت، از جمله فرصت های سرمایه گذاری جذاب در حوزه ی ساخت و ساز هستند که در آن مالک زمین و سازنده در پروژه ای مشترک همکاری می کنند. اما به دلیل پیچیدگی های حقوقی، مالی و فنی این نوع پروژه ها احتمال بروز خسارات و مشکلات جدی وجود دارد. در ادامه روش های جلوگیری از خسارت در مشارکت در ساخت بررسی می شود.
۱- تنظیم قراردادهای مشارکتی دقیق و حرفه ای
به شکل کلی می توان یکی از مهم ترین دلایل پرشکایت بودن دعاوی ملکی را در قراردادها جستجو کرد و چنین پروژه هایی نیز از آن مستثنی نیستند. این قراردادها باید با کمک یک وکیل ملکی متخصص و با دقت بالا و با در نظر گرفتن جزئیات زیر تنظیم شوند:
- تعریف شفاف وظایف و تعهدات طرفین – هر گونه ابهام در وظایف طرفین می تواند منجر به اختلافات جدی باشد و حتی اگر اقامه دعوی و طلب خسارت به حق باشد، عدم وجود آن در قرارداد می تواند باعث سخت تر شدن فرآیند شود؛ چرا که یکی از مهم ترین موارد مورد استناد توسط دادگاه و قاضی قرارداد شما خواهد بود.
- مشخص کردن سهم مالک و سازنده – سهم دقیق هر یک از طرفین در پروژه باید به طور کامل و شفاف در قرارداد ذکر شود.
- شرایط پرداخت ها و زمان بندی پروژه – نحوه تامین مالی، مراحل پرداخت و زمان بندی اجرای تمامی مراحل و جزئیات پروژه باید به شکل دقیق مشخص شود.
- پیش بینی ضمانت ها و جریمه ها – برای جلوگیری از تاخیر یا قصور در اجرای پروژه، درج ضمانت های مالی (از جمله چک، سفته، وثیقه و …) و پیش بینی جریمه ها الزامی است.
توجه کنید که دلایل طلب خسارت در مشارکت در ساخت می تواند یکی از موارد زیر باشد:
- عدم انجام تعهدات
- تاخیر در انجام تعهدات
- عدم جلب رضایت طرف مقابل در انجام تعهدات
و در صورتی که موارد مورد نیاز و قابل استناد برای هر یک از موارد بالا در قرارداد ذکر نشده باشد، پرونده مورد دادرسی و بررسی کارشناسان قرار می گیرد و این فرآیند حتی اگر موفقیت آمیز باشد، احتمالا پیچیده و زمان بر خواهد بود و احتمال این وجود دارد که خسارتی که شما دریافت می کنید (با توجه به تورم و شرایط اقتصادی فعلی) به هیچ وجه جبران کننده خسارت واقعی که شما متحمل شده اید نباشد.
۲- استفاده از مشاوره حقوقی و تخصصی
اصلا نقش وکالت ملکی برای پروژه های مشارکت در ساخت را دست کم نگیرید. یکی از کلیدی ترین اقدامات برای کاهش خسارت در مشارکت در ساخت، استفاده از خدمات حقوقی و مشاوره با وکیل متخصص در حوزه مشارکت در ساخت است. وکیل می تواند در مراحل زیر کمک کند:
- بررسی و اصلاح بندهای قرارداد برای تضمین منافع طرفین
- پیش بینی پیامدهای احتمالی ناشی از نقض قرارداد
- ارائه راهکارهای حقوقی برای حل اختلافات پیش از ارجاع به مراجع قضایی
۳- انتخاب شریک معتبر و قابل اعتماد
انتخاب شریک مناسب یکی از اساسی ترین عوامل موفقیت در پروژه های مشارکت در ساخت است. همانطور که بررسی اعتبار سازنده در پیش فروش آپارتمان در پروژه های بزرگ اهمیت پیدا می کند، در صورتی که پروژه مشارکت در ساخت هم بزرگ باشد، این موضوع اهمیت دوچندان پیدا خواهد کرد. برای اطمینان از درستی و صحت انتخاب شریک به موارد زیر توجه کنید:
- اعتبارسنجی سازنده – سوابق کاری، پروژه های قبلی و توان و تمکن مالی سازنده را بررسی کنید.
- ارزیابی مالک زمین – مالک باید اسناد مالکیت معتبر و بدون مشکل حقوقی ارائه کند.
- بررسی سوابق حقوقی – از سابقه طرفین در دعاوی حقوقی مرتبط با ساخت و ساز اطمینان حاصل کنید.
۴- بررسی کامل زمین و اسناد مالکیت
یکی از مشکلات حقوقی رایج در خرید و فروش املاک همین عدم بررسی اسناد مالکیت است و این موضوع در رابطه با پروژه های مشارکت در ساخت نیز صدق می کند. به شکل کلی، مشکلات حقوقی مربوط به زمین یکی از رایج ترین دلایل بروز خسارت در پروژه های مشارکتی است. برای پیشگیری از این مشکلات به موارد زیر توجه کنید:
- اصالت سنجی اسناد مالکیت – اطمینان از صحت سند مالکیت و تطابق آن با موارد ثبتی
- استعلام از مراجع رسمی – بررسی عدم وجود بدهی، معارض یا دعوی حقوقی مرتبط با زمین
- تطبیق وضعیت زمین با طرح های شهری – اطمینان از تطابق زمین با طرح های تفصیلی و مجوزهای قانونی
۵- مدیریت مالی و تامین سرمایه
نقص در تامین مالی پروژه یکی دیگر از دلایل خسارت در پروژه های مشارکتی است. برای جلوگیری از این نوع مشکلات موارد زیر را در نظر داشته باشید:
- برنامه ریزی مالی دقیق – سازنده باید توان مالی خود را برای تکمیل پروژه ثابت کند.
- استفاده از حساب های مشترک – ایجاد حساب مشترک برای کنترل منابع مالی و هزینه ها
- ضمانت مالی – الزام سازنده به ارائه ضمانت نامه بانکی برای اطمینان از اجرای تعهدات
۶- پیش بینی مشکلات فنی و اجرایی
مشکلات فنی و اجرایی در طول پروژه ممکن است منجر به توقف کار و افزایش هزینه ها شود. برای کاهش این خطرات:
- انتخاب تیم اجرایی حرفه ای – استفاده از مهندسان و پیمانکاران مجرب. توجه داشته باشید که چالش های حقوقی در قراردادهای ساخت و ساز با پیمانکاران غیرحرفه ای می تواند بسیار زیاد باشد.
- بازبینی مستمر پروژه – نظارت مداوم بر مراحل اجرا و کیفیت ساخت. این کار همچنین می تواند از مشکلات ناشی از عدم رضایت شما از نحوه و نتیجه انجام کار جلوگیری کند.
- استفاده از مصالح استاندارد – جلوگیری از بکارگیری مواد اولیه بی کیفیت
۷- حل اختلافات از طریق داوری و میانجی گیری
متاسفانه حل اختلافات ملکی بدون مراجعه به دادگاه جزو گزینه های بسیاری از افراد نیست اما در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت، پیش بینی سازوکارهای حل اختلاف اهمیت ویژه ای دارد. به جای ارجاع سریع اختلافات به دادگاه، موارد زیر را در نظر بگیرید:
- تعریف مرجعع داوری – استفاده از داوران یا کارشناسان متخصص در حوزه ساخت و ساز
- میانجی گری – تلاش برای رسیدن به توافق از طریق مذاکره با حضور شخص ثالث
۸- توجه به مسائل قانونی و مجوزها
نبود مجوزهای قانونی لازم یکی از عوامل متداول توقف پروژه ها و ایجاد خسارت است. بنابراین:
- دریافت پروانه ساخت – سازنده باید تمامی مجوزهای لازم را قبل از آغاز پروژه دریافت کند.
- مطابقت با قوانین شهرسازی – رعایت قوانین مربوط به ارتفاع بنا، تراکم و کاربری زمین.
- بررسی قوانین مالیاتی – اطمینان از پرداخت بموقع مالیات ها و عوارض مربوطه.
۹- ارزیابی ریسک ها و بیمه پروژه
برای کاهش خسارت ناشی از ریسک های غیرقابل پیش بینی:
- بیمه مسئولیت مدنی – پوشش خسارت های احتمالی وارد شده به افراد یا اموال
- بیمه حوادث و آتش سوزی – اطمینان از جبران خسارت های ناشی از حوادث.
- مدیریت ریسک – شناسایی و ارزیابی خطرات احتمالی پیش از شروع پروژه. در این مورد، مشاوره با یک فرد متخصص در این زمینه بسیار کارساز خواهد بود.
۱۰- مستندسازی و شفافیت اطلاعات
یکی از مهم ترین عوامل جلوگیری از سوءتفاهم ها و اختلافات، مستندسازی دقیق است. تمامی مراحل باید به صورت کتبی ثبت و ذخیره شوند:
- گزارش های پیشرفت کار – ثبت وضعیت پروژه در هر مرحله
- صورت جلسات – ثبت تمامی تصمیمات و توافق ها در جلسات
- قراردادهای مکمل – تهیه قراردادهای اضافی برای اصلاح یا تکمیل مفاد اولیه
