پیامدهای حقوقی جرائم ملکی برای مالکین و سازندگان

بازار املاک و مستغلات یکی از مهم ترین حوزه های اقتصادی است که در آن انواع تخلفات و جرائم حقوقی رخ می دهد. جرایم ملکی نه تنها برای مالکین، بلکه برای سازندگان و حتی خریداران نیز پیامدهای حقوقی و کیفری به همراه دارد. تخلفاتی مثل ساخت وساز غیرمجاز، جعل سند، فروش مال غیر، تصرف عدوانی و تخلفات در پیش فروش واحدهای مسکونی می توانند منجر به مجازات هایی نظیر حبس، جزای نقدی، تخریب بنا و ابطال معاملات شوند. در نظر داشته باشید که در تمامی فرآیندهای حقوقی و چالش های مرتبط با این جرائم، وکیل ملکی مجرب می تواند نقشی پیش گیرنده و بسیار کمک کننده داشته باشد.

جرائم ملکی

جرائم ملکی شامل هرگونه فعالیت غیرقانونی در حوزه املاک هستند که باعث ضرر مالی، نقض قوانین یا تضییع حقوق دیگران شوند. این جرائم یکی از عمده ترین دلایل پرشکایت بودن دعاوی ملکی نیز به شمار می روند.

فروش مال غیر

فروش مال غیر به معنای انتقال ملکی است که فروشنده مالک قانونی آن نیست. در این حالت فردی بدون داشتن مالکیت یا مجوز قانونی، اقدام به فروش ملک متعلق به دیگری می کند. از پیامد های حقوقی آن می توان به این موارد اشاره کرد:

بسیاری از کلاهبرداری های فروش مال غیر در املاک قولنامه ای و پیش فروش های غیررسمی رخ می دهد، بنابراین استعلام از اداره ثبت اسناد و بررسی سند مالکیت قبل از خرید ضروریست.

جعل سند و اسناد مالکیت جعلی

جعل سند در املاک به معنای تغییر یا ایجاد سند غیرواقعی برای تصاحب یا فروش ملک به دیگری است. پیامدهای حقوقی آن شامل:

• حبس از ۱ الی ۱۰ سال برای جاعل (طبق ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی)
• ابطال سند جعلی و بازگرداندن ملک به مالک اصلی
• محرومیت از حقوق اجتماعی برای فرد متخلف

در صورتی که از خطرات خرید ملک قولنامه ای و راه های کاهش ریسک اگاه باشید همیشه معامله را در دفاتر اسناد رسمی انجام خواهید داد.

تصرف عدوانی

تصرف عدوانی یعنی فردی بدون اجازه قانونی ملکی را تصرف کرده و از تحویل آن به مالک اصلی خودداری کند. و اما پیامدهای آن:

• حبس از ۶ ماه تا ۳ سال برای متصرف غیرقانونی (طبق ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی)
• الزام به رفع تصرف عدوانی (الزام به تخلیه فوری ملک) و پرداخت خسارت به مالک اصلی

تخلفات ساختمانی و جرائم ناشی از عدم رعایت ضوابط ساخت و ساز

هرگونه ساخت و ساز بدون پروانه، عدم رعایت مقررات ملی ساختمان، عدم رعایت ایمنی، و تجاوز به معابر عمومی از مصادیق تخلفات ساختمانی محسوب می شود.

پیامدهای حقوقی:

• جریمه نقدی سنگین یا دستور تخریب بنا توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری.
• محرومیت از فعالیت های ساختمانی برای سازندگان متخلف
• مسئولیت کیفری در صورت وقوع حادثه ناشی از عدم رعایت اصول ایمنی

اگر سازنده بدون اخذ پروانه ساختمان سازی کند، شهرداری می تواند از طریق کمیسیون ماده ۱۰۰ حکم به تخریب بنا یا پرداخت جریمه سنگین صادر کند. پس به عنوان سازنده، باید بدانیم چگونه از پرداخت جریمه سنگین کمیسیون ماده ۱۰۰ جلوگیری کنیم.

مسئولیت کیفری در تخلفات ملکی

مسئولیت کیفری در تخلفات ملکی به این معناست که فردی که مرتکب جرم در حوزه املاک می شود، نه تنها باید خسارت زیان دیده را جبران کند، بلکه ممکن است با مجازات های قانونی مانند حبس، جزای نقدی، یا محرومیت های اجتماعی نیز روبرو شود. برخی از جرائم ملکی که مسئولیت کیفری دارند عبارتند از:

• فروش مال غیر (حبس تا ۷ سال و جریمه نقدی)
• جعل سند (حبس از ۱ تا ۱۰ سال)
• تصرف عدوانی (حبس از ۶ ماه تا ۳ سال)
• عدم رعایت ایمنی در ساخت و ساز (مسئولیت کیفری سازنده در صورت وقوع حادثه)

در صورت اثبات جرم، مجازات های تعیین شده قابل تعلیق نیستند و فرد باید حتما مجازات را تحمل کند.

تخلفات در پیش فروش ساختمان و پیامدهای آن

پیش فروش ساختمان یکی از روش های تامین مالی پروژه های ساختمانی است، اما در برخی موارد سازندگان از این روش سوءاستفاده کرده و تخلفات متعددی انجام می دهند و این یکی از مشکلات رایج در پیش فروش آپارتمان است.

مهم ترین تخلفات در پیش فروش املاک عبارتند از:

بر اساس قانون پیش فروش ساختمان، تمامی قراردادهای پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شوند.

راه های پیشگیری از جرائم ملکی

مهم ترین این راه ها عبارتند از:

• استعلام سند از اداره ثبت اسناد قبل از خرید (اهمیت بررسی سوابق ثبتی ملک قبل از خرید بسیار بالاست)
• انجام معاملات ملکی در دفاتر اسناد رسمی
• عدم خرید املاک فاقد سند رسمی یا دارای معارض
• بررسی مجوزهای ساخت و ساز قبل از پیش خرید واحدهای مسکونی
• استفاده از وکلای متخصص املاک برای بررسی قراردادها

اگر قصد خرید یا پیش خرید ملک دارید، قبل از هرگونه پرداخت وضعیت حقوقی ملک را بررسی کنید تا در آینده دچار مشکلات حقوقی نشوید.

تاثیر جرائم ملکی بر اعتبار حقوقی و اجتماعی مالکین و سازندگان

زمانی که یک سازنده یا مالک مرتکب جرائم ملکی می شود، این موضوع در سوابق حقوقی او ثبت می شود و ممکن است تاثیرات منفی قابل توجهی بر آینده او داشته باشد، از جمله:

• محرومیت از دریافت مجوزهای ساختمانی جدید برای سازندگانی که به طور مکرر درگیر تخلفات ملکی بوده اند.
• قرار گرفتن در لیست سیاه بانک ها و موسسات مالی که باعث می شود دریافت وام های بانکی یا تامین مالی پروژه های بعدی دشوار شود.
• بی اعتمادی مشتریان و خریداران در پروژه های بعدی، زیرا خریداران معمولا از افرادی که دارای سابقه تخلف هستند ملک خریداری نمی کنند (مخصوصا در مواردی مثل پیش فروش آپارتمان در پروژه های بزرگ)

جمع بندی

پیامدهای حقوقی جرائم ملکی می تواند شامل حبس، جزای نقدی، ابطال معاملات، و تخریب ساختمان های غیرمجاز باشد. مسئولیت کیفری در تخلفات ملکی باعث می شود که سازندگان و مالکین متخلف تحت تعقیب قضایی قرار بگیرند. پیش فروش غیرقانونی، جعل سند و تصرف عدوانی از رایج ترین جرائم ملکی در ایران هستند. راهکارهای پیشگیری از جرایم ملکی شامل انجام معاملات در دفاتر اسناد رسمی، استعلام از ثبت اسناد و مشاوره با وکلای ملکی هستند.

اگر قصد خرید، فروش یا ساخت و ساز دارید، حتما قوانین مربوطه را رعایت کنید تا از مشکلات حقوقی جلوگیری شود.