نکات کلیدی در تنظیم قراردادهای ملکی

یکی از مهم ترین و شاید مهم ترین رکن معاملات ملکی، تنظیم قراردادهای ملکی است. دلیل آن هم این است که سند اسباب اثبات تمامی ادعاهای شما در دعاوی ملکی خواهد بود. به نکات کاربردی ای که در ادامه می آید دقت کنید.

۱- بدیهیات

نکات اولیه ای وجود دارد که تقریبا بدیهی است و باید به آنها توجه کنید. اولین نکته این است که هویت طرفین (هم خریدار و هم فروشنده) احراز شود. برای انجام این کار کافیست کارت ملی و شناسنامه طرفین با سند تطبیق داده شود. نکته بعد استعلام رسمیت سند مالکیت است. بجز اصالت سند وضعیت حقوقی آن را هم از حیث رهن و توقیف و … بررسی کنید. تعیین دقیق مشخصات ملک از جمله آدرس دقیق و پلاک و مساحت و نوع کاربری (مسکونی، تجاری، اداری، خدماتی، صنعتی، کشاورزی، تفریحی و گردشگری، مذهبی، آموزشی، ورزشی و …) کار بعدی ای است که باید انجام دهید.

۲- شرایط فسخ تنظیم قراردادهای ملکی

هر قراردادی باید به صراحت شرایط فسخ و چگونگی اجرای آن را مشخص کند. آیا حق فسخ برای هر دو طرف وجود دارد؟ در چه شرایطی یکی از طرفین می تواند بدون پرداخت خسارت قرارداد را فسخ کند؟ این نکته می تواند از اختلافات حقوقی جلوگیری کند.

۳- پیش بینی عدم پرداخت ها (شرایط عدم توانایی مالی)

اگر خریدار یا مستأجر نتواند اقساط یا اجاره بها را در زمان مقرر پرداخت کند، چه راهکارهایی در قرارداد برای حل این مشکل پیش بینی شده است؟ وجود بندهای مشخص برای تعویق یا تسویه مجدد می تواند از مناقشات احتمالی جلوگیری کند.

۴- تعهدات در رابطه با هزینه های جانبی

در تنظیم قراردادهای ملکی باید مشخص شود چه کسی مسئول پرداخت هزینه های جانبی مانند شارژ ساختمان، قبوض برق و آب، مالیات، و بیمه است. همچنین شرایط تحویل ملک و تسویه حساب نهایی هزینه ها باید به طور دقیق در قرارداد قید شود.

۵- ضمانت اجرایی تعهدات:

در تنظیم قراردادهای ملکی باید مشخص شود که در صورت عدم اجرای تعهدات یکی از طرفین، چه ضمانت اجرایی وجود دارد. آیا مبلغی به عنوان جریمه در نظر گرفته شده است؟ این جریمه چگونه محاسبه می شود و در چه مواردی اجرا می گردد؟

۶- بازدید نهایی و تحویل ملک:

قبل از امضای قرارداد، باید یک بازدید نهایی از ملک صورت گیرد و تمامی نواقص احتمالی در تنظیم قراردادهای ملکی ذکر شود. اگر تعمیرات یا اصلاحات لازم است، باید مشخص شود که چه کسی مسئول انجام آنهاست و تا چه زمانی باید تکمیل شوند.

۷- تاریخ های کلیدی:

علاوه بر تاریخ امضای قرارداد، باید تاریخ دقیق تحویل ملک، پایان اجاره نامه، و پرداخت های کلیدی مانند قسط نهایی خرید یا اجاره در قرارداد درج شود. تأخیر در این تاریخ ها می تواند منجر به جریمه شود.

۸- تعهدات مبنی بر تغییرات در ملک:

در قرارداد باید مشخص شود که چه تغییراتی در ملک مجاز است. مثلاً، آیا خریدار یا مستأجر اجازه دارد دیوارها را تغییر دهد، ساخت وساز جدید انجام دهد، یا تغییرات اساسی در سیستم برق و آب ایجاد کند؟ این تعهدات می تواند از تخریب غیرضروری یا تغییرات ناخواسته جلوگیری کند.

۹- حقوق استفاده از بخش های مشاع:

در تنظیم قراردادهای ملکی آپارتمانی یا املاک با بخش های مشاع (مثل پارکینگ یا حیاط)، باید مشخص شود که چه کسی و چگونه حق استفاده از این بخش ها را دارد. ابهام در این مورد می تواند باعث مناقشه های همسایگی شود.

۱۰- شرایط و جزئیات تسویه نهایی (مخارج انتقال سند):

پرداخت های نهایی و انتقال سند می تواند پیچیده باشد. باید به دقت مشخص شود که هزینه های قانونی و انتقال سند بر عهده چه کسی است، و این که کدام طرف باید مخارج ثبت سند، مالیات انتقال، و دیگر هزینه های مرتبط را پرداخت کند.

۱۱- تعیین قیمت واقعی ملک:

با انجام دادن یک سری ارزیابی ها و همچنین از طریق مشاوره با یک فرد متخصص (بهترین گزینه در این زمینه وکیل ملکی یا همان وکیل متخصص در املاک و مستغلات است) می توانید در رابطه با قیمت واقعی ملک و ارزش آن در بازار به نتایج خوبی برسید. از این طریق اطمینان حاصل خواهید کرد که مبلغی اضافه برای خرید و … پرداخت نخواهید کرد.

۱۲- تعیین کردن مرجع حل اختلاف:

در صورت بروز هر گونه اختلاف باید مرجع حل اختلاف در قرارداد ذکر شده باشد. حال این مرجع می تواند دادگاه باشد یا داوری و یا سایر مراجع قانونی.

۱۳- امضای قرارداد و شهود:

در قرارداد برای حفظ بار حقوقی نیاز به امضا و اثر انگشت طرفین آن به همراه امضا و اثر انگشت ۲ شاهد برای هر یک از طرفین خواهد بود.

مهم ترین توصیه و نکته

مهم ترین توصیه ای که می توانیم در زمینه معاملات و تنظیم قراردادهای ملکی به شما بکنیم این است که حتما این فرآیند را به کمک یک وکیل ملکی انجام دهید. اهمیت مشاوره با وکیل ملکی قبل از خرید و فروش ملک نکته ای است که هر کسی به آن واقف است اما بسیاری افراد از آن غفلت می کنند. در این زمینه، سازمان وکالت تهران با تیمی حرفه ای از وکلای مجرب و متخصص و با هزینه های منصفانه حق الوکاله آماده خدمت رسانی در بهترین سطح و بالاترین کیفیت به شما عزیزان است. کافیست از طریق همین سایت برای رزرو وقت مشاوره اقدام فرمایید.