نکات مهم برای پیگیری حقوقی قراردادهای پیش فروش آپارتمان

نکات مهم برای پیگیری حقوقی قراردادهای پیش فروش آپارتمان : پیگیری حقوقی قراردادهای پیش فروش آپارتمان از موضوعات حساس و پرچالش در حوزه معاملات املاک و مستغللات به شمار می رود. با توجه به پیچیدگی هایی که در این نوع قراردادها و حقوق و تعهداتی که برای طرفین ایجاد می شود، دقت و بررسی دقیق تمامی بندها و شرایط قرارداد حیاتی است. در این صورد وجود یک وکیل ملکی می توان بسیار ضروری باشد. در ادامه نکات کلیدی و مهم در پیگیری حقوقی قراردادهای پیش فروش آپارتمان را بررسی می کنیم. 

۱- تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان 

اولین و مهم ترین نکته در پیگیری حقوقی این قراردادها تنظیم دقیق و شفاف قرارداد است. در بسیاری از موارد مشکلات حقوقی از عدم تعریف واضح و کامل تعهدات و حقوق طرفین قرارداد نشات می گیرد. در تنظیم قرارداد پیش فروش به نکات زیر توجه کنید: 

• مشخصات طرفین قرارداد 

این بخش شامل اطلاعات هویتی خریدار و فروشنده، آدرس های معتبر، و نحوه تماس با هر یک از طرفین است. هرگونه اشتباه یا نقص در این بخش می تواند منجر به مشکلات حقوقی در پیگیری قضایی شود. 

• تعریف دقیق موضوع قرارداد 

مثلا واحد پیش فروش باید با جزئیات کامل توصیف شود؛ از جمله محل پروژه، متراژ دقیق، طبقه، نوع واحد (مسکونی/تجاری)، امکانات عمومی و خصوصی (پارکینگ، انباری و …) و سایر مشخصات فیزیکی آپارتمان. این بخش دقیقا یکی از شایع ترین دلایل اختلافات حقوقی در پیش فروش آپارتمان است. 

• قیمت و شرایط پرداخت 

در قرارداد باید قیمت نهایی واحد و نحوه پرداخت به طور دقیق ذکر شود. در نظر داشته باشید که فروشنده با تنظیم قرارداد، به دلایل مختلف از جمله تغییر قیمت مصالح نمی تواند قیمت را تغییر دهد مگر با توافق خریدار. همچنین شرایط پرداخت اقساط و تاریخ های سررسید باید به وضوح تعیین شود. توجه کنید که پرداخت ها به حساب های رسمی (و مذکور در قرارداد) و تحت شرایط قانونی انجام گیرد و نکته دیگر این که رسیدهای پرداخت در دعاوی حقوقی نقش مهمی خواهند داشت. نکته نهایی این است که در صورت تاخیر در پرداخت اقساط جریمه تاخیر نسبت به مبلغ باقی مانده حساب می شود و نه نسبت به کل مبلغ. 

• مهلت تحویل و شرایط تاخیر 

شاید یکی از رایج ترین مشکلاتی که خریداران با آن مواجه شوند تاخیر در تحویل واحدها باشد. برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی باید زمان دقیق تحویل واحد و شرایط احتمالی تاخیر به وضوح در قرارداد مندرج گردد. همچنین باید برای تاخیر در تحویل خسارت هایی در نظر بگیرید که سازنده ملزم به پرداختشان باشد. 

• شرایط فسخ قرارداد 

یکی دیگر از موارد حساس در قراردادهای پیش فروش، شرایط فسخ است. طرفین باید بدانند که در چه شرایطی مجاز به فسخ خواهند بود. همچنین باید آثار فسخ، مانند بازگشت مبلغ پرداختی، تعیین شود. در صورت عدم تنظیم دقیق قرارداد در این بخش، احتمال بروز دعاوی متعدد بسیار بالاست. 

 

۲- پیگیری قانونی تاخیر در تحویل واحد 

در این خصوص موارد زیر باید بررسی شوند: 

• تعهدات سازنده در تحویل به موقع 

اگر سازنده نتواند در زمان مقرر اقدام به تحویل واحد نماید، خریدار می تواند براساس قرارداد اقدام به طرح دعوی و مطالبه خسارت تاخیر کند (در صورت تعیین دقیق در قرارداد). از جمله این خسارات می توان به اجاره مسکن موقت اشاره کرد. 

• راهکارهای حقوقی در صورت تاخیر 

در صورت بروز تاخیر، خریدار می تواند از راه های مختلفی مانند درخواست داوری، مراجعه به شورای حل اختلاف یا طرح دعوی در دادگاه اقدام نماید. نکته مهم این که خریدار باید تمامی مدارک و مستندات (مانند قرارداد و رسیدهای پرداخت) را تمام و کمال نگهداری کند تا در طرح دعوی دچار مشکل نشود. 

۳- نکات مهم تنظیم سند رسمی 

نکات زیر را حتما در نظر داشته باشید:

• الزام به تنظیم سند رسمی 

براساس قانون سازنده ملزم است پس از تکمیل پروژه اقدام به تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار کند. این موضوع باید در قرارداد نیز شفاف قید شود و زمان بندی اش مشخص شود. 

• پیگیری قضایی در صورت عدم تنظیم سند 

در صورت عدم تنظیم سند رسمی در زمان مقرر می توانید از طریق محاکم قضایی اقدام کنید و الزام به تنظیم سند رسمی را درخواست کنید. از ملزومات این امر پیگیری حقوقی به موقع و ارائه مدارک لازم است. 

۴- توجه به شرایط اخذ پایان کار و سایر مجوزها

بدون اخذ پایان کار، تنظیم سند رسمی و بهره برداری از آپارتمان امکان پذیر نیست. 

• تعهدات سازنده در اخذ پایان کار 

سازنده موظف است پس از اتمام پروژه، نسبت به اخذ پایان کار از شهرداری و همچنین انشعابات آب، برق و گاز اقدام کند. در صورتی که این موضوع در قرارداد ذکر شود در صورت عدم اخذ پایان کار در موعد مقرر خریدار امکان اعتراض به سازنده و مطالبه خسارت دارد. 

 

۵- پیگیری حقوقی از طریق کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری 

اگر ساختمان پیش فروش دارای تخلفات ساختمانی باشد، خریدار می تواند به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مراجعه و تخلفات را پیگیری کند. این موضوع بخصوص زمانی مهم است که تخلفات ساختمانی منجر به عدم صدور پایان کار شود و خریدار امکان بهره برداری از ملک را نداشته باشد. 

۶- نکات نهایی پیگیری حقوقی قراردادهای پیش فروش آپارتمان 

به شکل کلی لازم است به نکات زیر توجه و عمل کنید: 

• نگهداری دقیق اسناد و مدارک 

از قرارداد، پرداخت ها، رسیدهای بانکی، و مکاتبات با سازنده به خوبی نگه داری کنید، چرا که در صورت بروز اختلافات حقوقی اهمیت بالایی دارند. 

• مطالعه دقیق قرارداد پیش امضا 

پیش از امضای قرارداد تمامی بندهای آن را به دقت مطالعه کنید. از تمامی حقوقی و تعهدات خود آگاهی داشته باشید و در صورت ابهام یا نقص در قرارداد از امضای آن خودداری کنید و از وکیل ملکی کمک بگیرید. 

• استفاده از مشاور حقوقی در تنظیم و پیگیری قرارداد 

در تمامی مراحل از تنظیم قرارداد تا پیگیری های حقوقی استفاده از مشاور حقوقی مجرب در حوزه املاک و مستغلات می تواند از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کند. 

• پیگیری به موقع حقوقی 

در صورت مشاهده تاخیر یا تخلف از سوی سازنده، به هیچ وجه پیگیری حقوقی را به تعویق نیاندازید تا حقوقتان از دست نرود.

 

نکات حقوقی در قرارداد پیش فروش

قرارداد پیش فروش یکی از موارد حساس در بازار املاک و مستغلات به شمار می رود. این نوع قرارداد به معنای فروش ملک یا واحدی است که هنوز تکمیل نشده و در صورت خرید شما آن را در آینده تحویل خواهید گرفت. با شناخت مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان می فهمید که این روش مزایای زیادی دارد، اما خریداران و فروشندگان باید به نکات حقوقی مهم توجه داشته باشند تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری شود.

۱- تعریف دقیق طرفین قرارداد

در هر قراردادی که بار حقوقی دارد، تعیین دقیق و شفاف هویت طرفین قرارداد حیاتی است. این موضوع نه تنها شامل ذکر نام و مشخصات دقیق هر دو طرف می شود، بلکه تمامی مدارک هویتی و اطلاعات مربوطه از جمله شماره ملی، آدرس، و اطلاعات تماس باید به صورت واضح در قرارداد ذکر شود. اشتباه یا ابهام در این بخش می تواند منجر به بروز مشکلات در آینده شود و از نکات مهم برای پیگیری حقوقی قراردادهای پیش فروش آپارتمان به شمار می رود.

۲- مشخصات ملک مورد معامله

در قرارداد پیش فروش، باید ملک مورد معامله با تمامی جزئیات آورده شود. از جمله این موارد می توان به محل دقیق، متراژ، تعداد اتاق ها، نوع کاربری، وضعیت حقوقی ملک و موارد دیگر اشاره کرد. در صورتی که ملک در حال ساخت است، نقشه های فنی و اجرایی، مشخصات مصالح ساختمانی، و تعهدات پیمانکار نسبت به اجرای درست پروژه باید در قرارداد ذکر شود.

۳- مدت زمان تحویل و شرایط آن

در صورتی که با نحوه برخورد حقوقی با سازندگان متخلف در پروژه های پیش فروش آشنا باشید، می دانید که یکی از مهم ترین مواردی که باید در قرارداد ذکر شود تاریخ دقیق تحویل ملک و تعهدات فروشنده برای انجام این کار است. در صورتی که به هر دلیلی تاخیری وجود داشته باشد، شرایط و نحوه جبران خسارت باید دقیق و واضح در قرارداد آورده شود. همچنین باید روشن شود که ملک در چه وضعیتی تحویل داده خواهد شد (مثلا آماده سکونت خواهد بود یا نیاز به انجام و تکمیل برخی کارها خواهد بود)، و مسئولیت اجرای کامل و بی نقص این تعهدات بر عهده چه کسی است.

۴- ضمانت های اجرایی و تعهدات مالی

در صورتی که برایتان سوال است که چگونه از کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان جلوگیری کنیم، وجود ضمانت های کافی برای اجرای تعهدات از طرف فروشنده ضروریست. مثلا ضمانت نامه های بانکی، وثایق ملکی، یا ضمانت نامه های اجرایی. البته همه ی تعهدات برای فروشنده نیست و خریدار هم باید کاملا به تعهدات خود که در قرارداد ذکر می شود از جمله پرداخت ها پایبند باشد.

۵- اقساط و نحوه پرداخت

در قرارداد پیش فروش معمولا بخشی از مبلغ به صورت پیش پرداخت و بخش دیگر به صورت اقساط پرداخت می شود. نحوه پرداخت اقساط باید به دقت در قرارداد مشخص شود. زمان بندی اقساط، مبلغ هر قط و روش پرداخت آن (حضوری، بانکی، انتقال الکترونیکی و …) همگی باید به وضوح ذکر شود. همچنین باید مشخص شود که در صورت عدم پرداخت به موقع اقساط، چه حقوق و تعهداتی برای طرفین وجود دارد. مثلا شاید فروشنده در این حالت حق فسخ داشته باشد یا نه.

۶- تضمین پایان پروژه و اخذ مجوزهای لازم

از مشکلات رایج در قراردادهای پیش فروش، عدم پایان پروژه در زمان مقرر یا مشکلات مرتبط با اخذ مجوزهای قانونی است. فروشنده باید تعهد بدهد که پروژه در زمان مشخص و با تمامی مجوز های لازم تکمیل می شود. هرگونه تاخیر در اخذ مجوزهای ساختمانی یا مشکلات حقوقی مرتبط با زمین و ملک باید در قرارداد پیش بینی شود و راهکارهای قانونی برای رفع آنها مشخص شود و اینجا دقیقا نقطه ای است که وکیل ملکی می تواند بسیار به شما کمک کننده باشد.

 

۷- حق فسخ قرارداد و شرایط آن

حق فسخ برای طرفین باید به وضوح مشخص شده باشد. مثلا در صورتی که فروشنده نتواند به تعهدات خود در زمان مقرر عمل کند یا اگر خریدار نتواند به پرداخت اقساط عمل کند، شرایط و نحوه فسخ قرارداد باید به صورت دقیق در متن آن آورده شود. همچنین باید مشخص شود که در صورت فسخ، هر کدام از سرفین چه حقوق و تعهداتی نسبت به دیگری دارد و چطور می تواند حقوق خود را از نظر مالی تامین کند.

۸- انتقال مالکیت

یکی از مهم ترین نکات در قرارداد پیش خرید و پیش فروش آپارتمان، انتقال مالکیت است. تا زمانی که ملک تکمیل نشده و به خریدار تحویل داده نشده، مالکیت رسمی همچنان به نام فروشنده است. بنابراین، در قرارداد باید به وضوح ذکر شود که انتقال مالکیت به خریدار تنها پس از تکمیل ملک و تحویل آن انجام خواهد شد. تمامی شرایط و مراحل انتقال سند رسمی نیز باید در قرارداد ذکر شود؛ این امر شامل تعهدات فروشنده برای ارائه اسناد و مدارک لازم و تعهدات خریدار برای پرداخت تمامی مبالغ قرارداد است.

۹- تعهدات خریدار پس از تحویل ملک

گاها خریدار موظف به انجام تعهداتی پس از تحویل ملک است. مثلا پرداخت مالیات ها، هزینه های انتقال سند، یا تکمیل بخش هایی از پروژه. باید به طور دقیق در قرارداد قید شود که این تعهدات شامل چه مواردی است و در چه شرایطی او می تواند درخواست تکمیل و تحویل نهایی ملک را داشته باشد.

۱۰- بیمه نامه و پوشش های بیمه ای

یکی از نکات دیگر استفاده از بیمه نامه هاست. بیمه هایی مانند بیمه مسئولیت مدنی، بیمه حوادث و بیمه تضمین کیفیت ساختمان، می تواند از بروز مشکلات مالی و حقوقی برای طرفین جلوگیری کند. بنابراین باید مشخص شود که چه نوع بیمه هایی برای پروژه استفاده شده، چه مدت زمانی اعتبار دارند، و هزینه بیمه ها بر عهده چه کسی است: خریدار یا فروشنده.

۱۱- حل و فصل اختلافات

همواره احتمال بروز اختلافات بین طرفین در طول قرارداد پیش فروش یا پس از تحویل ملک وجود دارد. در قرارداد باید نحوه حل و فصل اختلافات به صورت شفاف مشخص شود. معمولا روش هایی مثل ارجاع به داوری، مراجعه به مراجع قضایی یا نکیه بر میانجی گری از روش های حل اختلاف هستند. تعیین یک روش مشخص برای حل اختلافات منجر به جلوگیری از بروز مشکلات طولانی و فرآیندهای هزینه بر است.

۱۲- مسائل مالیاتی و هزینه های قانونی

این موارد شامل مالیات های مربوط به خرید ملک، هزینه های انتقال سند، و سایر هزینه های مرتبط با معاملات ملکی است. در قرارداد باید به وضوح ذکر شود که پرداخت هر یک از این هزینه ها بر عهده کیست و چگونه می توان از پرداخت مالیات های اضافی یا مشکلات مالیاتی در آینده جلوگیری کرد.