نحوه شکایت از سازندگان غیرمتعهد در پروژه های پیش فروش املاک

پیش فروش املاک یکی از روش های رایج خرید خانه است که به افراد امکان می دهد با هزینه کمتری نسبت به خرید ملک آماده صاحب خانه شوند. اما این روش ریسک های خاص خود را دارد و مشکلات رایج در پیش فروش آپارتمان در بسیاری از مواقع وجود دارند، بویژه زمانی که سازندگان به تعهدات خود پایبند نباشند. در چنین مواردی خریداران ممکن است نیاز به شکایت از سازنده داشته باشند تا حقوق خود را احیا کنند.

دلایل رایج شکایت از سازندگان غیرمتعهد

از جمله مهم ترین دلایل می توان به موارد زیر اشاره کرد:

تاخیر در تحویل پروژه – یکی از شایع ترین دلایل شکایت از سازندگان، عدم تحویل بموقع واحدهای پیش فروش شده است. این تاخیر می تواند به دلایلی مانند مشکلات مالی، مدیریت نادرست یا عدم رعایت برنامه زمان بندی پروژه رخ دهد. وکیل ملکی در این موارد می تواند به پیگیری حقوقی برای عدم تحویل به موقع ملک در قراردادهای پیش فروش کمک کننده باشد.

عدم تطابق با مشخصات قرارداد – در بسیاری از موارد، واحد تحویلی با مشخصات مندرج در قرارداد تفاوت دارد و از جمله ی این تفاوت ها می توان به کاهش متراژ، کیفیت پایین مصالح ساختمان، و نبود امکانات وعده داده شده مثل پارکینگ یا آسانسور اشاره کرد.

افزایش غیرموجه قیمت – برخی سازندگان پس از عقد قرارداد هزینه های اضافی غیرموجه مطالبه می کنند که در قرارداد ذکر نشده است.

عدم انتقال سند – عدم انتقال سند رسمی به نام خریدار یکی دیگر از مشکلات رایج است که می تواند منجر به مشکلات حقوقی جدی شود.

فروش واحد به چندین نفر – فروش یک واحد به چند نفر یا فروش ملک دارای مشکل حقوقی از دیگر مواردی است که موجب شکایت می شود.

مراحل قانونی شکایت از سازندگان غیرمتعهد

هرچند این که بدانیم چگونه از کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان جلوگیری کنیم بهتر از این است که بخواهیم در راستای تخلفات سازنده از او شکایت کنیم، مراحل زیر می توانند به تسریع این فرآیند بینجامند:

• بررسی قرارداد پیش فروش – اولین قدم برای پیگیری شکایت، بررسی دقیق مفاد قرارداد پیش فروش است. این قرارداد باید شامل اطلاعات زیر باشد:
• مشخصات کامل واحد پیش فروش شده از جمله متراژ، طبقه، و امکانات.
• جدول زمانی پرداخت ها
• تاریخ تحویل و زمان انتقال سند
• شرایط فسخ قرارداد
• ارسال اظهارنامه رسمی – اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکرده باشد، خریدار می تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی خواستار اجرای تعهدات شود. این اظهارنامه به عنوان یک هشدار قانونی عمل می کند و عدم پاسخگویی سازنده می تواند به عنوان دلیل محکمه پسند در دادگاه ارائه شود.
• طرح دعوا در مراجع قضایی – اگر با ارسال اظهارنامه، سازنده به تعهدات خود پایبند نشود، خریدار می تواند با تنظیم دادخواست به مراجع قضایی مراجعه کند. مراجع اصلی رسیدگی به این دعاوی عبارتند از شورای حل اختلاف برای دعاوی با مبالغ کم، و دادگاه حقوقی برای دعاوی پیچیده تر و مبالغ بالاتر و در واقع پیش فروش آپارتمان در پروژه های بزرگ.
• درخواست صدور دستور موقت – در مواردی که خطر انتقال واحد به فرد دیگری یا تخریب شواهد وجود دارد، خریدار می تواند درخواست صدور دستور موقت کند تا از اقدامات سازنده جلوگیری شود.
• پیگیری پرونده از طریق کارشناس رسمی – دادگاه ممکن است برای ارزیابی ادعاهای خریدار، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد. این کارشناسی شامل بررسی کیفیت ساخت، متراژ، و سایر جزئیات فنی واحد است.

نکات کلیدی در تنظیم دادخواست شکایت از سازندگان غیرمتعهد

همانگونه که نکات حقوقی در قرارداد پیش فروش اهمیت دارند، در تنظیم دادخواست نیز باید به موارد حقوقی و کلیدی زیر توجه کنید:

• تعیین موضوع شکایت – موضوع شکایت باید به صورت شفاف و دقیق بیان شود. به عنوان مثال «تاخیر در تحویل»، «عدم رعایت مشخصات قرارداد»، یا «افزایش قیمت غیرموجه».
• ارائه مدارک و مستندات – برای اثبات ادعاهای خود خریدار باید مدارکی از جمله قرارداد پیش فروش، رسیدهای پرداخت، اظهارنامه رسمی، عکسها و اسناد مربوط به وضعیت واحد را ارائه دهد.
• انتخاب مرجع قضایی مناسب – دعاوی مرتبط با پیش فروش املاک معمولا در محل وقوع ملک مطرح می شوند. بنابراین خریدار باید دادخواست خود را به دادگاه یا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارائه دهد.

قوانین و مقررات مرتبط با پیش فروش املاک

از جمله ی مهم ترین این قوانین و مقررات می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• قانون پیش فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹) – این قانون چارچوب قانونی پیش فروش املاک را مشخص کرده و تکالیف طرفین را تعیین می کند. بر اساس این قانون:
• قرارداد پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.
• مشخصات کامل پروژه، زمان بندی تحویل، و جزئیات پرداخت باید در قرارداد قید شود.
• هرگونه تخلف سازنده قابل پیگیری حقوقی است.
• قانون مدنی – موارد مرتبط با قراردادها در قانون مدنی نیز به حقوق خریداران در قراردادهای پیش فروش اشاره دارد. بر اساس این قوانین:
• سازنده موظف به اجرای تعهدات خود مطابق قرارداد است.
• در صورت تخلف، خریدار حق فسخ قرارداد و دریافت خسارت را دارد.

البته پیش شرط مهم در تمامی این موارد اصلا قانونی بودن پیش فروش است و در نتیجه باید به راه های استعلام صحت پیش فروش توجه کنید.

راه های جایگزین برای حل اختلاف

شاید برایتان جالب باشد که بدانید حل اختلافات ملکی بدون مراجعه به دادگاه نیز ممکن است:

• مذاکره مستقیم – در بسیاری از موارد مذاکره مستقیم با سازنده می تواند اختلافات را حل کند. خریدار می تواند از طریق وکیل یا مشاور حقوقی این مذاکره را انجام دهد.
• استفاده از داوری – اگر در قرارداد پیش فروش، شرط داوری قید شده باشد، طرفین می توانند از طریق داور تعیین شده اختلافات خود را حل کنند. داوری معمولا سریع تر و کم هزینه تر از مراجعه به دادگاه است.
• استفاده از سازمان نظام مهندسی – در مواردی که اختلافات فنی درباره کیفیت ساخت یا مشخصات پروژه وجود دارد، سازمان نظام مهندسی می تواند به عنوان مرجع بی طرف برای ارزیابی و حل اختلاف عمل کند.

نکات مهم برای پیشگیری از مشکلات در پیش فروش املاک

اولین نکته بررسی سابقه سازنده است؛ پیش از عقد قرارداد، سابقه سازند در پروژه های قبلی را بررسی کنید. این موضوع شامل کیفیت ساختمان، زمان بندی پروژه ها، و رضایت مشتریان است.

نکته بعد ثبت رسمی قرارداد است؛ در نتیجه باید اطمینان حاصل کنید که قرارداد پیش فروش در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شده و به صورت قانونی تنظیم شده است.

مشاوره با وکیل ملکی در هنگام عقد قرارداد می تواند از بسیاری از مشکلات و چالش های آتی جلوگیری کند.

در نهایت نظارت بر پیشرفت پروژه را فراموش نکنید؛ با بازدید دوره ای از محل پروژه و دریافت گزارش های کتبی، از پیشرفت کار مطمئن شوید.