مشکلات حقوقی رایج در خرید و فروش املاک و راه حل های قانونی

خرید و فروش املاک برخلاف چیزی که ممکن است بسیاری افراد فکر کنند می تواند پیچیدگی های خاص خود را داشته باشد. با این که استفاده از خدمات وکیل ملکی مجرب می تواند احتمال بروز مشکلات را به شدت کاهش دهد و از طرفی در زمان بروز مشکلات حقوقی ملکی بسیار کارگشا باشد، مرکز وکالت تهران در این مقاله به رایج ترین مشکلات حقوقی رایج در خرید و فروش املاک و راه حل های قانونی آن پرداخته تا مشکلات شما در این زمینه اطلاعات موردنیاز را کسب کنید.

۱- مشکل اسناد معارض

در این مشکل رایج، یک ملک ممکن است دو یا چند سند رسمی داشته باشد که در تضاد یکدیگر هستند. دلیل بروز این مشکل می تواند خطاهای ثبت اسناد، تقلب، یا مشکلاتی در فرآیند انتقال سند مالکیت باشد. و اما راه حل:

• طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک ایران مالکیت ملک به نفع کسی که سند رسمی دارد شناخته می شود. اما در زمان وجود مشکل اسناد معارض مراجعه به هیئت حل اختلاف ثبت راهی است که باید بروید. در صورت تشخیص مالکیت توسط این هیئت، دیگر افراد حق اعتراض به رای صادر شده را ندارند مگر این که بتوانند صدور غیرقانونی سند را اثبات کنند.

۲- فروش مال غیر

همانطور که از نامش پیداست، این مشکل زمانی رخ می دهد که شخصی ملک شخص دیگر را به فروش می رساند. علاوه بر باطل بودن معامله در این حالت، فروشنده نیز می تواند مورد پیگیری قانونی و مجازات کیفری قرار گیرد. راه حل این مشکل:

• طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی ایران، در صورت فروش مال غیر معامله باطل است و فروشنده به اتهام کلاهبرداری مورد پیگرد قانونی قرار می گیرد. همچنین شما به عنوان خریدار باید از مالک قانونی ملک مطلع باشید. برای این کار استعلام های لازم جهت اطمینان از اصالت سند را بگیرید و همچنین به شکل جدی به مشاوره با وکیل ملکی جهت بررسی و تایید اسناد و مدارک ملک فکر کنید! فقط در این صورت باید از وکیل مال غیر مشاوره بگیرید.

۳- پیش فروش بدون مجوز

ناتوانی یا تاخیر در اخذ مجوزهای لازم از مراجع ذی صلاح می تواند باعث شود اشخاص بدون داشتن مجوز رسمی به پیش فروش واحد های آپارتمانی بپردازند. از جمله خطراتی که در این حالت خریدار را تهدید می کنند می توان به عدم تحویل بموقع و تغییر در مشخصات واحد اشاره کرد. اما راه حل این مشکل چیست؟

• طبق قانون پیش فروش ساختمان این کار باید با داشتن مجوز رسمی از شهرداری و ثبت سند پیش فروش در دفتر اسناد رسمی انجام شود. بجز حصول اطمینان از اخذ مجوزهای لازم، قبل از امضای هرگونه قرارداد پیش فروش اطمینان حاصل کنید که تمامی جزئیات از جمله تاریخ تحویل، جریمه تاخیر، و مشخصات فنی در قرارداد ذکر شده باشد؛ در غیر اینصورت، ممکن است برای استرداد وجه پرداختی و خسارت های ناشی از عدم تحویل ملک نیاز به مراجع به دادگاه باشد.

۴- دعوی حقوقی بابت شروط مبهم در قرارداد

ممکن است در مورد نحوه پرداخت، زمان انتقال سند، یا شرایط تحویل ملک شروط مبهمی در قرارداد وجود داشته باشد که عدم تفسیر درست آنها باعث اختلافات حقوقی بین خریدار و فروشنده شود. اما این مشکل راه حل ساده ای دارد:

• در ماده ۱۹۰ قانون مدنی تاکید وجود دارد که هر قرارداد ملزم به داشتن شرایط مشخص و معین است و هرگونه ابهام در شروط می تواند منجر به بطلان آن شود. در نتیجه بهترین راه حل استفاده از قراردادهای تنظیم شده توسط وکلای متخصص ملکی است. در صورتی که قرارداد به درستی تنظیم نشده، طرفین با مراجعه به داوری یا محاکم قضایی و با استناد به قوانین و عرف نسبت به حل اختلاف اقدام می کنند.

۵- رهن یا توقیف ملک

بعضا ملک در حال فروش به دلیل بدهی در رهن بانک و یا توقیف به وسیله مراجع قانونی قرار گرفته. متاسفانه در این حالت ممکن است به منظور تسویه بدهی ها ملک توقیف شود و این یعنی مشکل جدی.

راه حل:

• حتی با استفاده از سامانه های آنلاین سازمان ثبت اسناد ببینید که آیا ملک موردنظر در رهن یا توقیف است یا خیر. همچنین وکیل ملکی می تواند این کار را انجام دهد. در صورت خرید ملکی که در رهن بانک باشد، باید با توافق طرفین و بانک، ابتدا بدهی ملک تسویه و بعد اقدام به انتقال سند شود.

۶- عدم ثبت رسمی معامله

بسیاری از معاملات ملکی به صورت قولنامه ای و بدون ثبت رسمی در دفترخانه انجام می شود. این معاملات در معرض ابطال قرار دارند. دلیلش این است که از نظر قانونی تا زمانی که سند رسمی ثبت نشده باشد، مالکیت به شکل کامل منتقل نمی شود.

راه حل این مشکل:

• ماده ۴۷ قانون ثبت تاکید دارد که تمامی معاملات ملکی باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند تا حقوق خریدار و فروشنده به طور قانونی تضمین شود. درغیراین صورت، خریدار امکان درخواست الزام به تنظیم سند رسمی از طریق مراجع قضایی را دارد که فرآیندی زمان بر است. پس بهتر است از ابتدا معامله رسمی باشد.

۷- تغییر کاربری غیرمجاز

بعضا فروشندگان بدون اطلاع خریدار ملکی را می فروشند که کاربری خاصی مثل کشاورزی یا صنعتی دارد اما در قولنامه عنوان می کنند که ملک برای مقاصد تجاری و یا مسکونی مناسب است. این کار مشکلات جدی برای خریدار ایجاد می کند.

راه حل:

قبل از خرید از شهرداری و مراجع مرتبط در مورد نوع کاربری ملک استعلام بگیرید. اگر ملک دارای کاربری غیرمجاز باشد، نمی تواند مورد استفاده کاربری دیگری (مثلا مسکونی) قرار بگیرد مگر این که فرآیند پیچیده و زمان بر تغییر کاربری به صورت قانونی انجام شود. بنابراین بهتر است مشاور حقوقی متخصص در امور املاک مدارک مربوط به کاربری را بررسی کند تا درگیر مشکلات دیگر نشوید.