مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت : با افزایش پیوسته قیمت ملک و تورم و عدم ثبات اقتصادی، جوامع به سمت سرمایه گذاری در ملک، آپارتمان و ساخت و ساز جلب شده اند. به همین دلیل، سازندگان و دارندگان املاک قدیمی یا کلنگی را به مشارکت در ساخت آپارتمان تشویق می کنند و یکی از قراردادهای معمول این روزها، قرارداد مشارکت در ساخت است.

مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت یک پیمان است که بین مالک یا صاحب زمین و سازنده یا فردی که ساخت و ساز می کند منعقد می شود. در این پیمان، طرف اول زمین را فراهم می کند و طرف دوم سرمایه، دانش و تجربه ساخت را ارائه می دهد. با این پیمان، مالک زمین به اشتراک گذاری هزینه های ساخت و ساز با سازنده و در شرایط خاصی شریک می شود و پس از اتمام ساخت، هر طرف به تناسب آورده های خود از واحدهای ساخته شده سهمی دریافت می کند.
در واقع این پیمان یک نوع قرارداد در زمینه پیمانکاری و ساخت و ساز است که برای تمام پروژه های تجاری، مسکونی و غیره قابل اجرا است.

هنگامی که شخصی باعث مزاحمت مالک برای استفاده از ملک او  شود، مزاحمت ملکی به وجود می آید و مالک می تواند پیگیری کند.

 

قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از قراردادهای خصوصی است که طبق ماده 10 قانون مدنی تنظیم می شود. این نوع قرارداد از ترکیب چند قرارداد معین تشکیل شده است.
در این قرارداد ، مالک یا مالکان سرمایه خود را که ممکن است زمین یا خانه ای باشد، به شخص یا اشخاص دیگر به عنوان سازنده محول می کنند. به این ترتیب، سازندگان با هزینه خود، طبق قرارداد معین بین طرفین، به ساخت آپارتمان می پردازند و در نهایت، طرفین به عنوان شریکان در آپارتمان احداث شده مشارکت می کنند.

در قراردادهای مشارکت در ساخت، چند حالت مختلف وجود دارد. انواع قراردادها به شرح زیر است:

• از ابتدا توافق می شود که سه دانگ از ملک به سازنده تعلق گیرد.
• مالک و سازنده (یا سرمایه گذار) توافق می کنند که زمانی که پروژه به مرحله مشخصی برسد، صاحب ملک یک وکالت بلاعزل برای تنظیم سند انتقال رسمی به اندازه سهم خود به سازنده بدهد.
• یکی از رایج ترین روش ها، طرفین هزینه های ساخت و ساز را بر عهده دارد.
• مالک و سازنده توافق خواهند کرد که عملیات به صورت مرحله ای انجام شود و در پایان هر بخش، یک سهم از زمین منتقل شود. به عنوان مثال، طرفین توافق می کنند که زمانی که اسکلت بندی ساختمان به اتمام رسید، یک دانگ منتقل شود. قبل از انجام کار، باید توافق شود که انتقال دهنده، پس از انجام کار، برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.

در قرارداد مشارکت در ساخت می توانید با تکمیل فرم درخواست مشاوره از وکیل ملکی  کمک بگیرید. 02188939832

اهمیت قرارداد مشارکت در ساخت:

قرارداد مشارکت در ساخت یک ابزار حیاتی با نقش کلیدی در بهبود مدیریت پروژه، بهینه سازی منابع مالی و افزایش قابلیت اطمینان در اجرای پروژه های پیچیده دارد. با تعیین هدف مشترک و تعهد به تقسیم مسئولیت ها، قرارداد مشارکت در ساخت به شرکت ها امکان فراهم کرده است که با اشتراک دانش و تجربیات، به طور کلی عملکرد پروژه ها را بهبود بخشند.

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و نکات مهم

در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، باید به نکات مهم زیر توجه داشت:

• ابتدا باید متراژ زمین و قیمت آن را تعیین کرد تا از ضررهای احتمالی برای مالک جلوگیری شود.
• تاریخ شروع و مدت زمان کار باید در قرارداد ذکر شود تا سازنده متعهد به انجام پروژه در زمان مقرر شود.
• اختیارات کامل به سازنده داده نشود.
• تغییرات قیمت بر مبالغ تعیین شده در قرارداد تأثیر نگذارد.
• حضور یک مهندس سازه خبره در انعقاد قرارداد ضروری است.
• تمام تعهدات مالک و سازنده به صورت کتبی در قرارداد ذکر شود.
• قراردادها و تعهدات در دفاتر رسمی ثبت شود.
• برنامه زمان بندی را تعیین کنید و زمان پایان هر مرحله را در قرارداد درج کنید.
• وکالت غیرحضوری به سازنده ندهید و از توان مالی و پروانه اجرایی او مطمئن شوید.
• ارزش ملک خود را توسط کارشناس خبره تعیین کنید و از توان مالی سازنده اطمینان حاصل کنید.

برای خرید ملک بدون سند مراقب عواقب آن باشید تا دچار ضرر و زیان نشوید.

 

روش های انتقال سند در مشارکت ساخت

در روال معمول و عرف، برای انتقال سند در مشارکت در ساخت، سه روش وجود دارد:

1-انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی سازنده در آغاز کار
2-انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی سازنده در پایان کار ساختمان
3- انتقال مرحله به مرحله سند با توجه به میزان قدرالسهم

انتخاب روش مناسب بستگی به شرایط پروژه، جنبه های حقوقی و شرایط اقتصادی دارد.

1- انتقال سند در آغاز کار

در این روش، مالک یا مالکان از ابتدای کار، میزان سهم مشخص شده برای سازنده را به نام وی انتقال می دهند و سازنده چک تضمینی به مالک می دهد. این انتقال با محدودیت هایی همراه است از جمله امکان دریافت وام با سند انتقال داده شده و عدم انتقال سند به غیر تا پایان پروژه.

2- انتقال سند در پایان کار

در این روش، سند پس از پایان کار ساخت به نام سازنده انتقال می یابد و چک تضمینی به مالک داده می شود که پس از انتقال سند، پس داده خواهد شد.

3- انتقال مرحله به مرحله سند

در این روش، مالک متعهد می شود که درصد سهم سازنده را به نام وی انتقال دهد و این انتقال طی چند مرحله صورت می گیرد، از جمله دریافت جواز ساختمان، نمایان شدن سقف ها و اتمام مختلف کارها تا پایان کارهای اداری.

مالک و سازنده می توانند توافق کنند که انتقال سند طی چند مرحله و دقیقاً در چه مراحلی صورت گیرد. برخی از مراحل قابل توجه که شما می توانید آن ها را در نظر بگیرید، ذکر شده است:

– زمان دریافت جواز ساختمان که هزینه ها بالا می رود.
– نمایاندن سقف ها.
– پایان سفت کاری
– خاتمه نارک کاری
– اتمام سقف نهایی.
– تکمیل ملک قابل سکونت.
– دریافت صورت مجلس تفکیکی و پایان تمامی کارهای اداری.

همچنین این نکته مهم را بدانید تبدیل سند عادی به رسمی از جهات مختلف مهم می باشد حتما پیگیری کنید.

 

قانون مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکتی نوعی از قراردادهای حقوقی با اثرات قانونی هستند؛ بنابراین در انعقاد آنها باید به برخی از قوانین مربوطه توجه شود. این قوانین خاص به عنوان قوانین مشارکت شناخته می شوند و از جمله آن ها می توان به قوانین شهرداری، قوانین ثبتی و تفکیک و افراز سند، قوانین مهندسی و مقررات ملی ساختمان، قوانین بیمه، قانون کار و سایر قوانین مدنی و جزایی اشاره کرد.

در میان انواع قوانین مشارکت در ساخت آپارتمان، قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی آن بیشترین تاثیر را بر قراردادهای مشارکتی دارند.

برای راهنمای بیشتر در مورد قوانین مشارکت در ساخت می توانید با وکلای وکالت تهران در ارتباط باشید تا به شما کمک کنند. 02188939832

تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت

یکی از مسائل حیاتی که باید حتماً در هنگام مذاکره و توافقات بین دو طرف ذکر شود و به توافق برسند و به صورت دقیق هم در قرارداد ذکر کنند، تقسیم واحدها بین طرفین است. در این زمینه، عموماً تقسیم بر اساس سهم الشرکه انجام می شود که ممکن است به صورت 50% و 50% باشد یا بر اساس ارزش بیشتر زمین یا هزینه بیشتر ساخت این درصد تغییر کند، به عنوان مثال ممکن است به صورت 60% و 40% توافق شود.

 

کمیسیون مشارکت در ساخت

کمیسیون مشارکت در ساخت و ساز یکی از جمله مواردی است که همواره نگرانی های هر دو طرف، یعنی سازنده و مالک را به همراه دارد. با توجه به اینکه اتحادیه نرخ نامه ای دقیق دارد، افراد می توانند در زمان معامله بر اساس نرخ های استاندارد عمل کنند. اغلب در صورت توافق بین طرفین، نرخ کمیسیون به صورت توافقی انتخاب می شود و استفاده از نرخ نامه کمتر رواج دارد.

در واقع، در عرف کمیسیون بین مردم و حتی بزرگان حوزه ملک، این مسئله به عنوان پایه مورد توجه قرار می گیرد؛ یعنی هر چه میزان سود در معامله بیشتر باشد، درصدی از آن به عنوان کمیسیون محاسبه می شود.

البته پرداخت این کمیسیون به عهده هر دو طرف، یعنی مالک و سازنده است، اما بسیاری از مالکین به دلیل اینکه این هزینه جزو هزینه های قرارداد است و هزینه های قرارداد بر عهده سازنده است، معمولاً از پرداخت آن معذور می شوند و آن را به عهده سازنده قرار می دهند.

هنگامی که به شما به دلیل یک معامله یا قرارداد خسارتی وارد می شود، شما می توانید مطالبه وجه التزام قراردادی کنید.

 

وکالت ملکی برای پروژه های مشارکت در ساخت

حتی وقتی شما با تمام قوانین مشارکت در ساخت آشنا هستید، یک وکیل ملکی می تواند فراتر از مفاهیم کلیشه ای به شما کمک کند. این کمک ها می تواند شامل موارد زیر باشد:

 

 

1-پیشگیری از شکاف های قانونی پنهان:

حتی اگر با قوانین آشنا باشید، ممکن است جزئیات یا شکاف های قانونی پنهانی وجود داشته باشد که در طول پروژه برای شما مشکلات جدی ایجاد کند. وکیل ملکی می تواند این شکاف ها را شناسایی و پیشگیری کند، به ویژه در حوزه هایی مانند تخلفات ساختمانی، مجوزهای شهرداری یا حتی تعهدات طرفین در قراردادهای مشارکت.

2- مدیریت و مذاکره ی اختلافات پیش آمده در طول پروژه:

در هر پروژه ساخت و ساز، اختلافات پیش بینی نشده می تواند پیش بیاید، از جمله مسائل مربوط به تأخیر، تغییرات در طرح ها، یا تغییرات در مواد ساختمانی. یک وکیل ملکی می تواند به عنوان واسط برای مدیریت این اختلافات به شما کمک کند، به جای آنکه موضوع به دادگاه یا دعوا کشیده شود پس وکالت ملکی برای پروژه های مشارکت در ساخت بسیار قابل توجه و مهم است.

3-تهیه قراردادهای پیچیده تر و چندبعدی:

وکیل می تواند به شما در تهیه و تدوین قراردادهای مشارکت کمک کند که نه تنها ساده باشند بلکه از هر گونه پیچیدگی های ممکن جلوگیری کند. این قراردادها می توانند شامل بندهای خاصی برای حفاظت از منافع شما در زمینه های بهره برداری های تجاری یا مالی بعد از تکمیل پروژه باشند.

4-بهینه سازی ساختارهای مالی و حقوقی:

وکلای ملکی با ساختارهای پیچیده مالی و حقوقی آشنا هستند و می توانند راه حل هایی برای بهینه سازی مالیات ها، مسئولیت های بیمه ای و مدیریت نقدینگی ارائه دهند. این شامل نکاتی می شود که شاید شما با آن آشنایی نداشته باشید، اما می تواند سود قابل توجهی برای پروژه شما داشته باشد.

5- پیش بینی های حقوقی بلندمدت:

یک وکیل ملکی می تواند به شما کمک کند تا نه تنها تمرکزتان روی اجرای پروژه باشد، بلکه بر روی آینده ی دارایی ها و نحوه مدیریت آنها پس از اتمام پروژه نیز فکر کنید. مثلا، آیا امکان ایجاد مشکلات حقوقی برای فروش واحدها یا بهره برداری تجاری در آینده وجود دارد؟ وکیل می تواند این موارد را پیش بینی کند و تدابیر لازم را از ابتدا در قرارداد لحاظ کند.

6- تنظیم بندهای حقوقی درباره تغییر کاربری یا مسائل شهرداری:

گاهی در طول پروژه نیاز به تغییر کاربری ملک یا گرفتن مجوزهای جدید از شهرداری پیش می آید. یک وکیل ملکی می تواند کمک کند تا این فرآیندها بدون مشکل حقوقی و در سریع ترین زمان ممکن انجام شوند.

7- مدیریت و تنظیم بیمه های پروژه:

وکیل ملکی می تواند به شما کمک کند که در انتخاب بیمه های مناسب برای پروژه مشارکت کنید تا در برابر خسارت های احتمالی یا دعواهای قانونی حفاظت بیشتری داشته باشید.

در کل، یک وکیل ملکی خوب می تواند به شما در طراحی یک استراتژی حقوقی جامع کمک کند که هم از منافع شما محافظت کند و هم فرآیند مشارکت را بهینه کند، فراتر از مواردی که خودتان به آن اشراف دارید. در بالا درباره وکالت ملکی برای پروژه های مشارکت در ساخت آشنا شدید.

 

آیا مشارکت در ساخت خوب است؟

این سوال خیلی از افراد است که آیا اصلا این کار خوب است؟ چه مزایا و اهمیتی دارد؟

در واقع تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت برای هر پروژه ساختمانی بسیار اساسی و حیاتی است تا به بهترین نحو مدیریت و اجرا شود. این قرارداد دارای مزایا و هدف های متعددی است که عبارت است از:

• تعیین شرایط مالی: قرارداد مشارکت در ساخت شرایط مالی مشخصی را برای هر طرف تعیین می کند، از جمله مبلغ مورد مشارکت، تقسیم سود و زیان، پرداخت های مرتبط با پروژه و…
• تضمین انجام به موقع پروژه: این قرارداد می تواند شرایطی را تعیین کند که پروژه به موقع تکمیل شود و همه طرفین به تعهدات خود عمل کنند.
• افزایش اعتماد: تنظیم این قرارداد می تواند اعتماد بیشتری بین طرفین پروژه ایجاد کند، چرا که شرایط و تعهدات واضحی دارند.
• تعیین وظایف و مسئولیت ها: این قرارداد به دقت تعیین می کند که هر طرف چه وظایف و مسئولیت هایی در پروژه دارد. این امر از ابهامات و ناسازگاری ها در آینده جلوگیری می کند.
• حفاظت از حقوق طرفین: در مواردی که مشکلاتی برای پروژه پیش بیاید یا نیاز به قضاوت قانونی باشد، داشتن قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان بسیار حیاتی است.

 

آگاهی از خطرات مشارکت در ساخت

بدون شک، احتمال وقوع کلاهبرداری در هر نوع قراردادی وجود دارد. در قراردادهای مشارکت در ساخت نیز، خطرات مختلفی وجود دارد که این خطرات تنها برای مالک قرارداد نیست بلکه برای سازنده نیز اهمیت دارد.
به عنوان مثال، یکی از مسائل رایج در بیشتر قراردادهای مشارکت، تأخیر یا عدم الزام به ایفای تعهد توسط سازنده است. این تأخیر، با وجود دلایل مختلف، به مالک ضرر وارد می کند. همچنین، امکان دارد سازنده واحدها را خارج از قرارداد و مشخصات فنی پیش فروش کند، از مصالحی خارج از فهرست مجاز استفاده کند یا ساختمان را بر اساس نقشه های تهیه شده، به درستی اجرا نکند.
از  طرف دیگر، ممکن است مالک ملک را با تأخیر به سازنده تحویل دهد و یا ملک مورد معامله در بازداشت یا رهن قرار داشته باشد.

در صورت که متوجه شدید در این مورد از شما کلاهبرداری شده است می توانید از وکیل کلاهبرداری کمک بگیرید. 02188939832

وکیل مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت یک نوع قرارداد است که به صورت یک سرمایه گذاری دو طرفه بین مالک یک ساختمان و سازنده آن انجام می شود که این روزها به شدت مورد توجه قرار گرفته است. این نوع قرارداد برای تمامی پروژه های تجاری، مسکونی و … قابل اجرا است. قراردادهای مشارکت در ساخت از مهمترین قراردادها به شمار می آیند زیرا بر اموال و دارایی های طرفین تأثیرگذار هستند.
برای مشاوره حقوقی یا انتخاب وکیل در زمینه مشارکت در ساخت،  با وکلای با تجربه و با سابقه گروه وکلای وکالت تهران تماس بگیرید تا در این مسیر به شما کمک کنند.