مراحل قانونی پیش فروش آپارتمان
مراحل قانونی پیش فروش آپارتمان در ایران به دقت توسط قانونگذار تعیین شده و پیش فروش باید براساس شرایط خاص و طی مراحل مشخص انجام شود تا از کلاه برداری ها و سوءاستفاده ها و دعاوی غیرضروری جلوگیری شود.
۱- تنظیم قرارداد پیش فروش توسط وکیل ملکی
پیش از هر اقدامی، فروشنده و خریدار باید قراردادی تحت عنوان «قرارداد پیش فروش آپارتمان» تنظیم کنند. دلیل لزوم به تنظیم این قرارداد توسط وکیل ملکی مجرب این است که تمام نکات حقوقی در قرارداد پیش فروش در آن رعایت شوند. و اما مواردی که باید در قرارداد ذکر شوند:
- مشخصات کامل طرفین (فروشنده و خریدار)
- مشخصات کامل ملک موردنظر (پلاک، مشخصات ثبتی، نشانی دقیق وقوع ملک، مشخصات فنی و معماری از جمله موقعیت و کاربری و مساحت کل عرصه و زیر بنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما و نوع مصالح مصرفی در ساختمان، سیستم های گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و تمامی مواردی که در پروانه ساخت قید شده یا در عرفا در قیمت موثر باشد)
- مبلغ پیش فروش و نحوه پرداخت آن
- زمان تحویل و شرایط آن
- ضمانت های لازم برای تامین حقوق خریدار
- تعهدات طرفین در صورت تاخیر یا عدم انجام و نقض در قرارداد
۲- اخذ پروانه ساختمانی توسط فروشنده
پیش فروش آپارتمان بدون پروانه ساختمانی تخلف است. این پروانه باید مشخصات دقیق پروژه ساختمانی و مجوزهای لازم را در بر رگیرد. پیش از امضای قرارداد، خریدار باید از این که فروشنده پروانه ساختمانی معتبر و قانونی دارد اطمینان حاصل کند.
۳- ثبت رسمی قرارداد در دفاتر اسناد رسمی
این ثبت رسمی از لحاظ قانونی بسیار مهم است چرا که تنها در صورت ثبت رسمی خریدار از حقوق کامل خود در برابر فروشنده برخوردار خواهد بود. قانون پیش فروش تصریح کرده که قرارداد پیش فروش بدون ثبت در دفاتر اسناد رسمی فاقد اعتبار است.
۴- اخذ مجوز پیش فروش از شهرداری
این مجوز تضمین می کند که پروژه ساختمانی طببق اصول و مقررات شهرسازی پیش می رود و از نظر شهرداری مشکلی ندارد. عدم اخذ این مجوز، به معنی عدم امکان پیش فروش قانونی واحد های در حال ساخت توسط فروشنده است.
۵- تعهد به تحویل آپارتمان در زمان مقرر
در قرارداد پیش فروش، فروشنده متعهد می شود که در زمان مقرر آپارتمان را به خریدار تحویل دهد. زمان تحویل باید به دقت در قرارداد مشخص شود. در صورت عمل نکردن فروشنده به تعهدش در خصوص زمان تحویل، خریدارد حق مطالبقه خسارت تاخیر تحویل از فروشنده را خواهد داشت. این خسارت نیز باید به صورت دقیق در قرارداد ذکر شود.
۶- اخذ پایان کار ساختمان
پس از تکمیل پروژه، سازنده باید این گواهی را از شهرداری دریافت کند. پایان کار ساختمان نشان دهنده تکمیل تمامی مراحل ساخت و ساز طبق قوانین و مقررات شهرداری است و بدون آن، امکان تحویل رسمی واحد ها به خریداران وجود نخواهد داشت.
۷- انتقال سند مالکیت
پس از تکمیل ساختمان و اخذ پایان کار، فروشنده موظف است سند رسمی مالکیت آپارتمان را به نام خریدار انتقال دهد. در این مرحله، خریدار باید مطمئن شود که تمامی بدهی ها و عوارض قانونی ساختمان توسط سازنده پرداخت شده تا انتقال سند بدون مشکل باشد. این انتقال نیز حتما باید در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.
۸- دریافت خسارت در صورت تخلف فروشنده
یکی از نکات مهم در فرآیند و مراحل پیش فروش آپارتمان توجه به ضمانت های لازم برای تامین حقوق خریدار خواهد بود. اگر فروشنده به هر دلیلی نتواند به تعهدات خود عمل کند، این حق خریدار خواهد بود که بر اساس مفاد مذکور و مندرج در قرارداد از فروشنده مطالبه خسارت کند. به همین دلیل هم درج بندهای مربوط به جریمه های تاخیر حائز اهمیت زیادی است.
نکات مهم در پیش فروش و پیش خرید آپارتمان
- اطمینان و احراز هویت فروشنده – باید اطمینان حاصل کنید که فرد مقابل شما مالک یا نماینده قانونی او باشد.
- بررسی وضعیت حقوقی ملک – حتما وضعیت حقوقی ملک را از لحاظ بدهی و سایر مسائل حقوقی بررسی کنید.
- پرداخت به صورت مرحله ای – معمولا پرداخت مبلغ قرارداد به صورت مرحله ای و هماهنگ با پیشرفت پروژه انجام می شود. یکی از نکات دیگری که حائز اهمیت است این است که در صورتی که پیشرفت پروژه طبق توافق و قرارداد نباشد منطقا می تواند دیرتر از موعد مقرر اقساط را پرداخت کند.
در نهایت توصیه ما این است که قبل از اقدام، حتما با مزایا و معایب پیش فروش آپارتمان آشنا شوید و همچنین نحوه برخورد حقوقی با سازندگان متخلف در پروژه های پیش فروش را یاد بگیرید. این که بدانیم چگونه از کلاهبرداری در پیش فروش آپارتمان جلوگیری کنیم حائز اهمیت است، ولی در کنار تمام این موارد مشاوره با یک وکیل ملکی مجرب می تواند به شما علاوه بر جلوگیری از دعاوی حقوقی و ضرر و زیان های ناشی از کلاهبرداری و سوءاستفاده، در انتخاب بهترین پروژه ها چه از دید محل سکونت و چه از دید سرمایه گذاری بسیار کمک کننده باشد.
