حل اختلافات املاک اجاره ای: نقش وکیل ملکی در حل اختلافات موجر و مستأجر

فرض کنید در ملکی در رابطه با املاک اجاره ای، همواره احتمال بروز اختلافات املاک اجاره ای (اجاره دهنده) و مستاجر (اجاره کننده) ملک وجود دارد. این اختلافات املاک اجاره ای می تواند ناشی از مسائلی مثل دیرکرد در پرداخت تا مشکلات پیچیده تری مثل تخلیه ملک، عدم رعایت شرایط قرارداد یا خرابی های عمده در ملک باشد. در چنین شرایطی نقش وکیل ملکی به عنوان یک مشاور حقوقی و نماینده قانونی می تواند بسیار حیاتی و موثر باشد. فرض کنید در ملکی که اجاره کرده اید نشسته اید و در حال قهوه نوشیدن هستید که یک دفعه صاحب خانه به شما زنگ می زند و می گوید که همین حالا باید ملک را تخلیه کنید یا مثلا اگر می خواهید در این خانه ماندگار باشید برای دور بعدی اجاره باید اجاره بها را به شکلی عجیب و غریب افزایش دهید. در اینجاست که خواندن این مقاله اختلافات املاک اجاره ای می تواند به شما کمک کند.

رایج ترین دلایل بروز اختلافات میان موجر و مستاجر

در قرارداد های اجاره مسائل مختلفی ممکن است منجر به بروز اختلاف میان موجر و مستاجر شود. برخی از این دلایل عبارتند از:

1. عدم پرداخت بموقع اجاره بها:

   در بسیاری از موارد مستاجر به دلیل مشکلات مالی یا سایر عوامل قادر به پرداخت بموقع اجاره بها نیست.

2. نقص در نگهداری و تعمیرات ملک:

   در قرارداد اجاره وظیفه تعمیرات مشکلاتی که در ساختمان یا تجهیزات ملک ایجاد می شود ممکن است بر عهده مستاجر یا موجر قرار گیرد. و اختلاف بر سر پرداخت هزینه های این تعمیرات است.

3. نحوه استفاده از ملک:

   در صورتی که مستاجر از ملک برای مقاصدی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده استفاده کند یا حقوق و شرایط استفاده از ملک را نقض کند این موضوع می تواند به طرح شکایت توسط موجر منجر شود.

4. پایان مدت اجاره و تخلیه ملک:

   عدم تخلیه بموقع ملک توسط مستاجر در پایان مدت قرارداد نیز از دلایل رایج دعاوی املاک اجاره ایست.

5. خرابی های وارد شده به ملک:
   

   موجر معمولا انتظار دارد ملک را به همان صورت که در ابتدا تحویل داده شده در پایان قرارداد بازگردانده شود. در صورت بروز خسارت یا خرابی های عمده موجر ممکن است از مستاجر درخواست جبران خسارت کند که می تواند منجر به اختلافات حقوقی شود.

نقش قرارداد اجاره در پیشگیری از اختلافات املاک اجاره ای

اگر با نکات کلیدی برای تنظیم قراردادهای ملکی آشنا باشید می دانید که قرارداد بسیار اهمیت دارد و می تواند از بسیاری مشکلات پیشگیری کند و همچنین در دعاوی حقوقی استناد به آن بسیار زیاد است.

از جمله مواردی که باید به دقت در قرارداد اجاره ذکر شوند می توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. مبلغ اجاره بها و نحوه پرداخت:

   در قرارداد اجاره باید مبلغ دقیق اجاره بها، نحوه پرداخت (ماهانه، سه ماهه و …) و روش پرداخت (نقدی، بانکی و …) به وضوح ذکر شود. همچنین باید مشخص شود که در صورت تاخیر در پرداخت موجر چه حقوقی دارد و مستاجر چه وظایفی.

2. مسئولیت های مربوط به تعمیرات و نگهداری ملک:

   مسئولیت های مرتبط با تعمیرات و نگهداری ملک و این که چه کسی مسئول تعمیرات جزئی یا کلی است و چه کسی هزینه های آن را پرداخت می کند از موارد مهمی است که باید به دقت تنظیم شود.

3. مدت قرارداد و شرایط تمدید یا فسخ:

   مدت قرارداد و شرایط پایان یا تمدید آن باید به وضوح مشخص شود. همچنین شرایط فسخ قرارداد توسط هر یک از طرفین و حقوق و تعهدات مربوط به آن باید به دقت درج شوند.

4. حقوق و تعهدات طرفین در استفاده از ملک:

   به عنوان مثال اگر ملک به عنوان یک فضای تجاری و یا مسکونی اجاره داده شده مستاجر باید تنها برای همان مقاصد از ملک استفاده کند و استفاده غیرقانونی یا خارج از توافق ممنوع است. اصلا این موضوع یکی از دلایلی است که نقش وکیل ملکی در دعاوی مربوط به املاک تجاری و اداری تا این حد پررنگ است.

نقش وکیل ملکی در حل اختلافات موجر و مستاجر

با وجود تمامی پیش بینی ها و تنظیمات قرارداد، ممکن است اختلافاتی میان موجر و مستاجر بروز کند. در این مواقع وکیل ملکی می تواند وظایفی داشته باشد و در این موارد کمک کند:

1. مشاوره حقوقی به طرفین: 

   وکیل ملکی می تواند در مراحل ابتدایی اختلافات به هر یک از طرفین مشاوره حقوقی بدهد و به آنها کمک کند تا حقوق و تعهدات خود را به خوبی بشناسند و راه های قانونی برای حل اختلافات را بررسی کنند. این کار مانع از افزایش تنش ها و ورود به مراحل پیچیده تر قضایی خواهد شد.

2. مذاکره و حل اختلافات به روش توافقی:

   وکیل ملکی می تواند به عنوان نماینده هر یک از طرفین در مذاکره حضور داشته باشد و با ارائه راهکارهای حقوقی مناسب به حل اختلافات به صورت توافقی کمک کند که خیلی هم زمان بر نیست و هزینه های کمتری نسبت به فرآیند قضایی دارد.

3. پیگیری دعاوی قضایی:

   1. در صورتی که نتوان از طریق مذاکره اختلافات را حل و فصل کرد وکیل ملکی می تواند با طرح دعاوی قضایی و پیگیری پرونده در دادگاه ها حقوق موکل خود را تامین کند. دعاوی قضایی مرتبط با روابط اجاره ای ممکن است شامل موارد زیر باشد:
   • دعاوی مربوط به تخلیه ملک
   • دعاوی مربوط به مطالبات مالی و اجاره بهای معوقه
   • دعاوی مربوط به خسارات وارده به ملک
4. تنظیم و پیگیری اسناد حقوقی: 

   وکیل ملکی می تواند اسناد و مدارک حقوقی لازم را برای حل اختلافات تنظیم کند. این اسناد شامل قراردادهای جدید، توافقات یا اسناد مربوط به پرداخت مطالبات است.

5. حل اختلاف از طریق داوری: به شکل کلی داوری و میانجیگری از روش های حل اختلافات ملکی بدون مراجعه به دادگاه به شمار می روند. داوری یک روش سریع تر و کم هزینه تر نسبت به مراجعه به دادگاه است که در آن یک داور بی طرف به بررسی اختلافات می پردازد و تصمیم نهایی را صادر می کند. البته اختلافات اجاره ای مربوط به املاک تجاری با توجه به پیچیدگی های مالی و حق سرقفلی معمولا در دادگاه مورد رسیدگی قرار می گیرند.

راهکارهای جلوگیری از بروز اختلافات موجر و مستاجر

از جمله اقداماتی که می توان در این راستا اتخاذ کرد می توان موارد زیر را نام برد:

• تنظیم قرارداد اجاره دقیق و جامع
• مشاوره حقوقی با وکیل ملکی پیش از امضای قرارداد
• مشاوره حقوقی پیش از امضای قرارداد
• رعایت حقوق و تعهدات قانونی
• ثبت تمامی توافقات به صورت کتبی