بررسی سند نزدن فروشنده و پشیمان شدن آن از نگاه قانونی

بررسی سند نزدن فروشنده و پشیمان شدن آن از نگاه قانونی: یکی از موارد حیاتی که باید در انجام معاملات و خرید و فروش مدنظر قرار دهیم و وضعیت آن را مشخص کنیم، سند است. مسئله سند نزدن فروشنده نیز یکی از مشکلاتی است که اغلب برای اکثر مشتریان پیش می آید.

بنابراین، ضروری است که ابتدا با مفهوم و تعریف حقوقی دقیق سند آشنا شویم و سپس با درک اهمیت و جایگاه سند در ثبت حق، راه و روشی برای پیشگیری و حل مشکلات مربوطه را مورد بررسی قرار دهیم.

ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی تعریف سند را به این صورت ارائه می دهد: سند به معنای نوشته ای است که هم خواهان و هم خوانده، یعنی شخص مدعی و طرف مقابل او، قادر به استفاده از آن در دادگاه هستند. در محاکمه، خواهان برای اثبات ادعای خود و خوانده برای پاسخ به ادعای خواهان، اسنادی را ارائه می دهند.

انواع سند و تفاوت های آن

با توجه به ماده 1286 قانون مدنی، اسناد به دو دسته تقسیم می شوند؛ اسناد رسمی و اسناد عادی. اسناد رسمی، اسنادی است که به صورت قانونی در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی ثبت شده اند. اسناد عادی، اسنادی هستند که بدون تنظیم توسط مامور رسمی و یا خارج از صلاحیت او و یا با خلاف مقررات صورت گرفته اند.

تقسیم بندی اسناد رسمی

اسناد رسمی را می توان به چند دسته زیر تقسیم کرد:

1- اسناد ثبت شده در ادارات ثبت اسناد و املاک.
2- اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی.
3- اسناد تنظیمی توسط مامورین رسمی (غیر از دو مورد فوق).
4- اسناد تنظیمی که تصدیق آن توسط فردی که مورد سند اعتراض دارد، صورت گیرد.
5- اسناد که صحت صدور آن در چک تایید شود.
6-  مواردی که قانونگذار به صراحت احکام اسناد رسمی را بر دسته ی اسناد عادی اعمال کرده باشد.

تکلیف خریدار در صورت پشیمانی فروشنده از معامله

اگر فروشنده به تعهدات قرارداد پایبند نشود و اقدامات مربوط به انتقال مالکیت سند را انجام ندهد، این باعث می شود که خریدار ضررهای مالی زیادی ببیند و با وجود پرداخت مبلغ معامله، قادر به مالکیت در دارایی مورد نظر نشود.

برای پیشگیری از این نوع خطرات، منطقی است که الزام به انجام تعهد و تعیین وجه التزام در قالب مفاد قرارداد پیش بینی شود. به این ترتیب، در صورت فسخ قرارداد به هر دلیلی، خریدار می تواند از فروشنده خواستار پرداخت وجه التزام (که در قرارداد پیش بینی شده است و در صورت عدم اجرای تعهدات، قابل مطالبه است) شود.

در صورتی که فروشنده سند نزد خریدار باید چکار کند؟

در صورت سند نزدن فروشنده، خریدار این حق را دارد که به طرفیت او اقامه دعوا کند و درخواست الزام او به تنظیم سند شود. اگر فروشنده مایل نباشد که نقل و انتقال را انجام دهد و معامله را فسخ کند و خواستار استرداد ثمن باشد.

در صورتی که فروشنده اعلام کند در زمان مقرر اعلام شده که در مفاد قرارداد به آن اشاره شده است کار های تنظیم سند قابل انجام نیست و این مدت را به زمان دیگری عقب بندازد، این حق برای خریدار وجود دارد که آن را قبول کند که کار های نقل و انتقال سند در زمان دیگری انجام شود.

علاوه بر این اگر در مفاد قرارداد به ضرر و زیان دیرکرد، من باب تاخیر در انجام عملیات سند اشاره شده باشد، خریدار این حق را دارد که علاوه بر الزام فروشنده او را به پرداخت خسارت تاخیر تادیه نیز ملزم کند.

در صورت وجود چنین مشکلی می توانید از وکیل الزام به تنظیم سند رسمی نیز کمک بگیرید. فرم درخواست مشاوره 02188939832

اقامه دعوی به طرفیت فروشنده

با سند نزدن فروشنده، خریدار این حق را دارد که الزام فروشنده را برای مراجعه به دفترخانه که عقد بیع در حوزه آن تحقق یافته خواستار شود قبل از اقامه دعوی و تنظیم دادخواست حقوقی خریدار باید نسبت به تنظیم اظهارنامه اقدام کند و برای فروشنده ارسال کند و شرط کند در مهلت قانونی 48 ساعت حتما باید در دفتر خانه حضور داشته باشد.

اما اگر فروشنده حاضر نباشد به نماینده دادگاه اختیار داده می شود که جایگزین فروشنده در دفترخانه باشد. کار های نقل و انتقال و تنظیم و امضای سند را انجام دهد تا از خریدار حقی تضییع نشود.

مگر در صورتی که ثابت شود ملک مورد معامله به دلایلی در رهن بانک قرار دارد و غیرقابل انتقال است. یا اگر ثابت شود که فروشنده بدون اجازه از صاحبان قبلی، معامله ای انجام داده که حق مالکیتی ندارد.

اگر می خواهید در مورد سند رهنی بدانید کلیک کنید.

وکالت بلاعزل در فروش ملک

گاهی اوقات، سند نزدن فروشنده، به معنی عدم انجام تعهد نیست. به هر حال، فروشنده ممکن است بخواهد با اختصاص وکالت به خریدار، از حضور خود در دفترخانه خودداری کند. او می خواهد کلیه فرایندهای مربوط به نقل و انتقال مالکیت و تنظیم سند را به خریدار واگذار کند.

این کار به خریدار امکان می دهد که با داشتن وکالت از موکل، مسئولیت انجام کارهای مربوط به تنظیم سند در دفترخانه را به عهده بگیرد. سند مالکیت را به نام خود منتقل کند.

الزام به تنظیم سند رسمی در صورت سند نزدن فروشنده

اگر فروشنده در زمان مقرر در قرارداد اقدام به انجام سند زدن ملک یا خودرو نکند، خریدار حق دارد با اقامه دعوی علیه فروشنده، از او بخواهد که در دفترخانه حضور پیدا کرده و اقدامات لازم برای تنظیم سند را انجام دهد. خریدار باید توجه داشته باشد که دادگاه مربوط به ملک در حوزه ی آن قرار دارد و صلاحیت رسیدگی به دعوی ملک او را دارد.

الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده

اگر کارهای نقل و انتقال، قبل از تنظیم سند در دفترخانه، در زمان مقرر در مفاد قرارداد انجام نشود و مالک فوت کند، خریداری که ثمن معامله را پرداخت کرده است، می تواند به عنوان وراثت فروشنده، اقدام به انجام کارهای نقل و انتقال و تنظیم سند در دفترخانه از طریق دعوی کند و از طرفیت آنها انجام این امور را خواستار شود.

حقوق خریدار در صورت نقض تعهدات توسط فروشنده

در صورت سند نزدن فروشنده و من باب عدم انجام تعهد، خریدار حق مطالبه خسارت تاخیرتادیه را ندارد. مگر اینکه موعد قرارداد مشخص شده باشد و فروشنده وعده ی خود را نقض کند. باعث وارد شدن خسارت و ضرر به خریدار شود. در این صورت، خریدار می تواند علاوه بر الزام به انجام تعهد، خواستار مطالبه خسارات تاخیرتادیه نیز باشد.

پیشنهاد مطالعه:

مقاله مرتبط انتقال مالکیت از طریق دادگاه در حقوق غرب