اهمیت بررسی سوابق ثبتی ملک قبل از خرید: راهنمایی های حقوقی در مورد سوابق ثبتی و چگونگی استعلام.
خرید و فروش املاک یکی از مهمترین و رایج ترین معاملات به شمار می رود. با توجه به ارزش بالای ملک و پیچیدگی های حقوقی و مالیاتی مرتبط با آن همواره باید پیش از اقدام به خرید از صحت و سقم وضعیت حقوقی ملک مطلع باشید. سوابق ثبتی اطلاعاتی دقیق و مستند از مالکیت، موقعیت قانونی و وضعیت حقوقی ملک ارائه می دهد.
سوابق ثبتی ملک چیست؟
سوابق ثبتی ملک شامل اطلاعات حقوقی و مالکیت ملک است که در دفاتر ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده. این سوابق نشان دهنده وضعیت حقوقی ملک، مالک یا مالکان فعلی، حدود و مشخصات ملک و هرگونه محدودیت یا حق ارتفاق است که ممکن است بر ملک اعمال شده باشد. سوابق ثبتی به عنوان سند رسمی و معتبر برای احراز مالکیت و جلوگیری از هرگونه دعوا و اختلافات حقوقی در آینده اهمیت ویژه ای دارد.
چرا بررسی سوابق ملکی اهمیت دارد
اگر از مشکلات حقوقی رایج در خرید و فروش املاک و مستغلات آگاه باشید می دانید که خریداران معمولا به دلیل عدم آگاهی کافی از وضعیت حقوقی ملک و سوابق ثبتی آن ممکن است در آینده با مشکلات جدی روبرو شوند. برخی از دلایل اهمیت این موضوع:
۱- احراز مالکیت قانونی
یکی از مهم ترین دلایل بررسی سوابق ثبتی احراز مالکیت قانونی ملک است. سند رسمی ثبت شده در اداره ثبت اسناد و املاک تنها سندی است که مالکیت قطعی و قانونی ملک را تایید می کند. بدون بررسی این سند خریدار ممکن است با فروشنده ای مواجه شود که مالک واقعی ملک نیست و در این صورت معامله از نظر حقوقی بی اعتبار خواهد بود.
۲- اطلاع از وضعیت حقوقی ملک
سوابق ثبتی ملک اطلاعات دقیق درباره وضعیت حقوقی ملک ارائه می دهد. این اطلاعات شامل هرگونه حق ارتفاق، محدودیت های قانونی، توقیف ها یا دعاوی حقوقی است که ممکن است بر ملک اعمال شده باشد. به عنوان مثال، ممکن است ملکی تحت توقیف باشد یا در جریان یک دعوای حقوقی قرار داشته باشد. عدم آگاهی از این مسائل می تواند خریدار را در آینده با مشکلات حقوقی مواجه کند. و در همین موارد هم هست که نقش وکیل ملکی در دعاوی فروش املاک توقیفی و مزایده ها بیش از همیشه خود را نشان می دهد.
۳- جلوگیری از خرید ملک های معارض
در برخی موارد یک ملک ممکن است دارای چند مالک یا ادعای حقوقی متعارض باشد. این به معنای آن است که بیش از یک نفر مدعی مالکیت ملک است. بررسی سوابق ثبتی به خریدار کمک می کند تا از وجود هرگونه ادعای معارض یا دعوای حقوقی مرتتبط به مالکیت ملک آگاه شود و از خرید ملک های مشکل دار خودداری کند.
۴- اطمینان از حدود و مشخصات دقیق ملک
سوابق ثبتی همچنین اطلاعات دقیقی درباره موقعیت مکانی، مساحت و حدود ملک ارائه می دهد. این اطلاعات بسیار مهم است، به ویژه زمانی که ملک در مناطق مرزی یا مجاور املاک دیگر قرار دارد. خریداران باید مطمئن شوند که مساحت و حدود ملکی که قصد خریدش را دارند با اطلاعات ارائه شده توسط فروشنده و نقشه های رسمی مطابق است.
۵- بررسی بدهی ها و تعهدات مالی مرتبط با ملک
ملک ممکن است به دلیل بدهی های مالیاتی یا عوارض معوق تحت فشار مالی یا قانونی قرار گرفته باشد. سوابق ثبتی می توانند اطلاعات اینچنینی را به خریدار ارائه دهند و به او این امکان را بدهند تا از هرگونه بدهی یا تعهدات مالی مرتبط با ملک مطلع شود.
چگونگی بررسی سوابق ثبتی ملک
معمولا این کار یا از طریق اداره ثبت اسناد و املاک انجاام می شود یا دفاتر اسناد رسمی:
۱- استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک
این اداره مسئول نگهداری و ارائه سوابق ثبتی ملک است. خریدار می تواند استعلام این موارد را بگیرد:
- استعلام مالکیت ß آیا فروشنده مالک قانونی ملک است؟
- استعلام حدود و مشخصات ß آیا اطلاعات ملک با اسناد رسمی مطابق است؟
- استعلام وجود دعاوی حقوقی ß آیا ملک تحت دعوا یا توقیف است؟
- استعلام حق ارتفاق و محدودیت های قانونی ß آیا ملک دارای محدودیت های قانونی یا حقوقی است؟
۲- استعلام از دفاتر اسناد رسمی
این دفاتر نیز دارای دسترسی به سیستم ثبت الکترونیک املاکند و می توانند استعلام های مربوط به مالکیت و وضعیت حقوقی ملک را انجام دهند. در صورت وجود هرگونه مشکل حقوقی یا مالی مرتبط با ملک این دفاتر به خریدار اطلاع می دهند.
۳- استعلام از شهرداری و سایر مراجع ذی صلاح
استعلام از شهرداری برای اطلاع از وضعیت کاربری ملک (مسکونی، تجاری، صنعتی و …) و استعلام از سازمان های مرتبط با اراضی ملی و منابع طبیعی برای اطمینان از عدم تصرف یا تجاوز به اراضی دولتی ضروریست. همچنین حواستان باشد که به هیچ وجه بررسی حقوقی خرید املاک در طرح های شهرداری را دست کم نگیرید.
نکات مهم حقوقی که باید بررسی کنید
به شکل خلاصه، هنگام بررسی سوابق ثبتی ملک باید به چند نکته مهم برای جلوگیری از بروز دعاوی و مشکلات حقوقی در آینده دقت کنید:
- دقت در اطلاعات مندرج در سند رسمی
- بررسی حق ارتفاق
- استعلام از دفاتر اسناد رسمی در مورد وضعیت مالیاتی ملک
- بررسی وضعیت دعاوی حقوقی و قضایی
- بررسی وضعیت کاربری ملک
- مشاوره حقوقی قبل از خرید ملک
