معامله معارض: راهنمای کامل شکایت + نمونه شکوائیه

فرض کنید علی مالک یک قطعه زمین است. او زمین را  با سند رسمی در تاریخ 1 فروردین به حسن می فروشد. علی دوباره در تاریخ 15 فروردین همان زمین را با سند رسمی به مهدی می فروشد. در اینجا، دو معامله انجام شده که با هم تعارض دارند، چون علی یک مال واحد را به دو نفر فروخته است. در چنین مواقعی اگر فروشنده قصد سوءاستفاده داشته باشد (مثلاً عمداً مال را به دو نفر بفروشد)، جرم معامله ی معارض رخ داده و او قابل تعقیب کیفری است. معامله ی معارض معمولاً باعث مشکلات حقوقی متعددی می شود، در نتیجه آگاهی از شرایط وقوع این جرم می تواند از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری کند.

تعریف جرم معامله معارض

1. تعریف ساده:

جرم معامله ی معارض وقتی رخ می دهد که یک مالک، مال خودش را در زمان واحد و بیش از یک بار به افراد مختلف منتقل کند، به طوری که این انتقال ها با هم تعارض داشته باشند.

2. تعریف قانونی:

این جرم در ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی سال 1312 بدین شکل آمده است:« هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید، به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.»

ارکان جرم معامله معارض

برای وقوع یک جرم، وجود سه رکن الزامی می باشد: مادی، قانونی و روانی

1. رکن قانونی

معامله معارض در ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی 1312 پیش بینی شده است که می گوید:« هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد».

بر اساس این تعریف:

• برای تحقق جرم معامله معارض مرتکب باید سابقه مالکیت داشته باشد. یعنی مرتکب باید مالک مالی که به دو یا چند نفر انتقال داده است، باشد.
• جرم معامله معارض هم در عین و هم در مورد منفعت قابلیت تحقق دارد. عین در علم حقوق به شیء مادی و ملموسی گفته می شود که قابلیت مشاهده و تصرف فیزیکی دارد. این شیء وجود خارجی دارد و می تواند مورد مالکیت و معامله قرار گیرد مثل خانه، زمین، ماشین و… . امّا منفعت به استفاده ای گفته می شود که از یک مال به دست می آید، بدون اینکه خود مال از بین برود. منفعت دارای وجود مستقل نیست و به مال اصلی وابسته است مثلا در اجاره یک خانه، شخص مستأجر از منفعت سکونت استفاده می کند، اما خود خانه همچنان باقی می ماند.
• همانظور که در ماده هم آمده است، معامله دوم باید با معامله اول تعارض داشته باشد بنابراین اگر «الف» مال خود را به «ب» اجاره دهد و سپس همان مال را به «ج» بفروشد معامله معارض نیست زیرا اجاره انتقال منفعت است و بیع انتقال عین و بین این دو معامله تعارضی وجود ندارد.

2. رکن مادی

برای اینکه معامله معارض به عنوان یک جرم در نظر گرفته شود، باید چندین شرط مادی وجود داشته باشد:

• انجام دو معامله متعارض بر روی یک مال

برای تحقق جرم، فرد باید حداقل دو معامله در مورد یک مال انجام دهد که با هم در تعارض باشند. این معاملات می توانند شامل بیع (فروش)، اجاره، رهن، وقف، هبه و… باشند.

• رسمی بودن معامله دوم

اگر هر دو معامله به صورت رسمی (در دفتر اسناد رسمی) انجام شده باشند، جرم معامله معارض محقق می شود. اگر معامله اول عادی باشد و معامله دوم رسمی انجام شود، باز هم جرم معامله معارض محسوب می شود. اما اگر هر دو معامله عادی باشند، این جرم محقق نمی شود.

3. رکن روانی

در جرم معامله معارض، مرتکب باید دارای سوءنیت (قصد مجرمانه) باشد. این سوءنیت شامل دو بخش است:

الف) سوءنیت عام: یعنی فرد بداند که این مال را قبلاً فروخته و با این حال دوباره آن را می فروشد.

ب) سوءنیت خاص: یعنی هدف او از این معامله فریب دیگران و کسب منفعت نامشروع یا ضرر زدن به مالک  قبلی باشد.

مجازات جرم معامله معارض

طبق ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک، مرتکب این جرم به حبس از سه تا ده سال محکوم می شود.

به عنوان مثال: کامران می داند که یک واحد آپارتمان را قبلاً با سند رسمی به علیرضا فروخته است. با این حال، او به دلیل نیاز مالی، همان آپارتمان را به فرید با یک سند رسمی دیگر واگذار می کند. در اینجا، کامران آگاهانه اقدام به این کار کرده و قصدش فریب فرید بوده است، بنابراین سوءنیت دارد و مرتکب جرم شده است.

تفاوت جرم معامله معارض در مال منقول و غیرمنقول

اموال به دو دسته ی منقول و غیرمنقول تقسیم می شوند. منظور از اموال غیر منقول، اموالی است که قابل نقل و انتقال فیزیکی نیستند، به عنوان مثال خانه را نمی توان به صورت فیزیکی جابه جا کرد. در مقابل، اموال منقول اموالی اند که قابل نقل و انتقال هستند مثل ماشین.

برای تحقق جرم معامله معارض در اموال غیرمنقول، معامله اول و دوم حتماً باید با سند رسمی باشد اما برای تحقق جرم معامله معارض در اموال منقول، معامله اول می تواند با سند رسمی یا عادی باشد. به عبارتی در اموال منقول، برای تشخیص معامله معارض به معامله دوم باید توجه شود؛ اگر معامله دوم با سند رسمی بود جرم معامله معارض وقوع یافته است اما اگر معامله دوم با سند عادی باشد معامله معارض محقق نشده است.

بنابراین:

در اموال غیر منقول:

• معامله اول سند رسمی باشد + معامله دوم سند رسمی باشد= معامله معارض است.
• معامله اول سند عادی باشد + معامله دوم سند رسمی باشد= معامله معارض نیست.

در اموال منقول:

• معامله اول سند رسمی باشد + معامله دوم سند رسمی باشد= معامله معارض است.
• معامله اول سند عادی باشد + معامله دوم سند رسمی باشد= معامله معارض است.

تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر

انتقال مال غیر یعنی انتقال مال متعلق به شخص دیگر، بدون اجازه ی او و به ضرر او. بنابراین برای تحقق آن لازم است که مال دیگری انتقال یابد اما برای تحقق معامله معارض مرتکب باید سابقه مالکیت داشته باشد. به این معنی که ابتدا مالک مال باشد و مال خود را به دیگری انتقال داده سپس با سند رسمی مال انتقال داده شده را مجدداً انتقال دهد. بنابراین اگر شخصی مال متعلق به دیگری را چند بار انتقال دهد، تمامی انتقال ها مشمول جرم انتقال مال غیر است مثلاً اگر «الف» مال «ب» را به «ج» و سپس آن را به د» انتقال دهد مرتکب دو بار انتقال مال غیر شده است نه معامله معارض).

برای تشخیص انتقال مال غیر از معامله معارض به این نکته باید توجه شود که جرم معامله معارض نوعی از انتقال مال غیر است؛ در واقع اگر انتقال مال غیر شرایطی که برای معامله معارض آمده را داشت(یعنی شخص ابتدا خودش مالک عین یا منفعت باشد ولی بعد از انتقال آن به دیگری آن را به شخص ثالثی انتقال دهد و معامله دوم با سند رسمی باشد)جرم ارتکابی معامله معارض است اما اگر انتقال دادن مال غیر یکی از این شرایط را نداشت، جرم ارتکابی انتقال مال غیر است.

برای کسب آگاهی بیشتر از جرم انتقال مال غیر می توانید به مقاله ی « انتقال مال غیر: راهنمای جامع شکایت و اثبات مالکیت + نمونه شکوائیه» مراجعه بفرمایید.

تفاوت معامله معارض با کلاهبرداری و خیانت در امانت

معامله معارض، کلاهبرداری و خیانت در امانت هر سه از جرایم مالی محسوب می شوند، اما تفاوت هایی اساسی در نحوه ارتکاب و شرایط آن ها وجود دارد.

معامله معارض زمانی رخ می دهد که یک فرد مالی مانند خانه یا زمین را به بیش از یک نفر منتقل کند. در این جرم، فرد لزوماً از ابتدا قصد فریب ندارد، اما با اقدام به انتقال مجدد، حقوق خریدار اول را نقض کرده و مرتکب جرم می شود. در اینجا تمرکز بر روی تضاد بین دو معامله است.

کلاهبرداری مبتنی بر فریب و تقلب است. در این جرم، فرد با استفاده از حیله و نیرنگ (مانند جعل اسناد یا وعده دروغین) مال دیگری را تصاحب می کند. بر خلاف معامله معارض، که در آن ممکن است انتقال اول قانونی باشد، در کلاهبرداری از ابتدا نیت مجرمانه برای بردن مال دیگران وجود دارد.

خیانت در امانت تفاوت عمده ای با دو جرم دیگر دارد؛ در اینجا، فرد ابتدا مال را به طور قانونی و به عنوان امانت دریافت می کند، اما بعداً برخلاف توافق، آن را تصاحب کرده یا از بین می برد. در واقع، مالک مال را به شخص دیگری سپرده، اما او از اعتماد سوءاستفاده کرده است.

به طور خلاصه، در معامله معارض، تعارض بین دو معامله وجود دارد، در کلاهبرداری فریب و نیرنگ نقش اصلی را دارد، و در خیانت در امانت، مال ابتدا به طور قانونی در اختیار فرد بوده اما او به طور نادرست از آن استفاده کرده است.

برای آگاهی بیشتر در مورد جرم خیانت در امانت و کلاهبرداری می توانید به دو مقاله ی«خیانت در امانت چیست؟ شرایط اثبات، مجازات و نحوه شکایت» و «کلاهبرداری: نحوه رسیدگی و مجازات آن + نمونه شکوائیه» مراجعه بفرمایید.

نحوه شکایت کیفری از جرم معامله معارض

برای طرح شکایت از جرم معامله معارض، باید مراحل مشخص و منظمی طی شود. این روند، مستلزم ثبت نام در سامانه ثنا، جمع آوری مستندات قانونی و تنظیم شکوائیه ای مستدل و مستند به قوانین و مقررات مرتبط و ثبت آن است. در ادامه به شرح گام به گام این فرآیند می پردازیم:

۱ . ثبت نام در سامانه ثنا

ثبت هر شکوائیه و تعقیب و پیگیری شکایت مربوطه، منوط به دارا بودن پروفایل شخصی در سامانه ثناست. هر شخص حقیقی با استفاده از کد ملی خود می تواند در این سامانه ثبت نام کرده و از این طریق شکایات خود را به ثبت برساند.

۲. جمع آوری مدارک و مستندات

پیش از تنظیم شکایت، لازم است که دلایل و مدارک کافی را جمع آوری کنید. هرچه اسناد شما قوی تر باشند، احتمال موفقیت در شکایت بیشتر خواهد بود.انواع مدارک قابل ارائه به دادگاه به شرح زیر است:

اسناد مالی و بانکی: شامل رسیدهای واریز وجه، پرینت حساب های بانکی، چک ها و فاکتورها.

سند ملک یا مال مورد نظر: شامل سند رسمی مالکیت یا قولنامه ای که نشان دهد شاکی قبلاً مالک یا ذی حق نسبت به ملک بوده است همچنین سند یا قرارداد معامله دوم که از سوی مرتکب با شخص ثالث صورت گرفته است.

اسناد دیجیتال: پیام های واتساپ، تلگرام، ایمیل، ضبط مکالمات (در صورتی که به صورت قانونی تهیه شده باشد).

استعلام های رسمی: استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک جهت مشخص شدن وضعیت مالکیت رسمی ملک.

شهادت شهود: حضور افرادی که بر وقوع جرم شهادت دهند، می تواند تأثیر بالایی در اثبات جرم داشته باشد.

*بهتر است مدارک را قبل از طرح شکایت به وکیل نشان دهید تا بررسی کند که چقدر احتمال پذیرش آن ها توسط دادگاه وجود دارد.

۳. تنظیم شکواییه

پس از جمع آوری مدارک، باید شکواییه تنظیم کنید. شکوائیه باید شامل اطلاعات زیر باشد:

مشخصات شاکی (نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس و شماره تماس)

مشخصات متهم (اگر شناخته شده است)

شرح دقیق ماجرا: شامل زمان، مکان، نحوه انجام جرم و…

دلایل و مستندات: باید همه مدارک موجود را به شکواییه ضمیمه کنید.

درخواست شاکی: مثلاً مجازات متهم بر اساس ماده117  قانون ثبت اسناد و املاک

۴ . ثبت شکوائیه در سامانه ثنا

مرحله پایانی شکایت از جرم معامله معارض، ثبت شکوائیه مربوطه در سامانه ثناست. به این منظور، شخص شاکی می تواند پس از تنظیم شکوائیه، با در دست داشتن شکوائیه مربوطه به انضمام اسناد و مدارک جمع آوری شده به یکی از دفاتر خدمات قضایی الکترونیک مراجعه کرده و از این طریق، شکوائیه خود را در سامانه ثنا به ثبت برساند.

*طرح دعوای حقوقی جبران خسارت (در صورت لزوم): هم زمان یا پس از شکایت کیفری، شاکی می تواند به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و دعوای ابطال سند دوم و الزام به تنظیم سند رسمی به نام خود یا جبران خسارت را نیز مطرح نماید.

دادگاه صالح برای رسیدگی به جرم معامله معارض

این جرم به دلیل اینکه دارای مجازات تعزیری درجه 4 است، در صلاحیت دادگاه کیفری ۲ می باشد. امّا برای شکایت ابتدا باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و شکایت را ثبت کنید. بعد از ثبت شکایت، پرونده به شعبه دادیاری یا بازپرسی در دادسرا ارجاع داده می شود.

مراحل رسیدگی به شکایت از جرم معامله معارض

در مواردی که شکوائیه ای مبنی بر وقوع جرم معامله معارض در سامانه ثنا به ثبت برسد و یا اینکه ضابطین قضایی وقوع جرم را کشف نمایند، رسیدگی به این جرم مانند دیگر جرایم کیفری در چهار مرحله به ترتیب زیر انجام خواهد شد:

۱. ارجاع پرونده به دادسرا

دادسرا وظیفه انجام تحقیقات مقدماتی پیرامون جرم مربوطه را به عهده دارد. در موارد ارتکاب جرم معامله معارض ، دادسرای عمومی و انقلاب متولی انجام این امر خواهد شد. دادسرا موظف است با انجام و تکمیل تحقیقات مقدماتی، صحت وقوع این جرم و صحت انتساب این جرم به شخص متهم را احراز نماید. این نهاد وظیفه رسیدگی ماهوی و صدور حکم را بر عهده ندارد.

چنانچه دادسرا صحت وقوع جرم و انتساب آن به شخص متهم را احراز نماید، با صدور قرار جلب به دادرسی و کیفرخواست، رسیدگی به پرونده در مرحله بعدی آغاز خواهد شد. در غیر این صورت، با صدور قرار منع تعقیب، فرایند رسیدگی در همان مرحله دادسرا خاتمه خواهد یافت.

برای آگاهی از وظایف و اختیارات دادسرا می توانید به مقاله ی«دادسرا چیست؟ بررسی کامل وظایف و اختیارات دادسرا»مراجعه بفرمایید.

۲. ارجاع پرونده به دادگاه (رسیدگی بدوی)

پس از تکمیل تحقیقات مقدماتی در دادسرا، دادگاه کیفری۲ وظیفه رسیدگی به پرونده شکایت از جرم معامله معارض را بر عهده خواهد داشت. قاضی دادگاه کیفری۲ از طریق تشکیل جلسات رسیدگی، بررسی اسناد و مدارک موجود و استماع اظهارات طرفین رسیدگی ماهوی به پرونده را آغاز نموده و در پایان حکم نهایی مبنی بر برائت یا محکومیت متهم را صادر خواهد نمود.

۳. اعتراض به حکم دادگاه

این جرم به دلیل اینکه دارای مجازات تعزیری درجه 4 است، حکم صادره آن از جانب قاضی در مرحله بدوی می تواند مورد اعتراض در مرحله تجدیدنظرخواهی قرار گیرد. هر یک از شاکی یا متهم که نسبت به حکم صادره اعتراض داشته باشند، می توانند اعتراض خود را در مهلت مقرر تقدیم دادگاه تجدیدنظر استان نمایند تا مورد تجدیدنظرخواهی قرار گیرد.

۴. اجرای حکم

چنانچه رأی دادگاه در هر یک از مراحل بدوی یا تجدیدنظر خواهی قطعی شود و رأی قطعی دال بر محکومیت متهم و اجرای مجازات باشد، حکم مربوطه نیازمند اجراست. اجرای احکام صادره از دادگاه ها در صلاحیت واحد اجرای احکام دادسرا قرار گرفته است. در نتیجه، حکم قطعی دادگاه به واحد اجرای احکام دادسرا ارجاع می شود و این نهاد متولی اجرای حکم خواهد شد.

قابل گذشت یا غیرقابل گذشت بودن جرم معامله معارض

برای اینکه جرمی قابل گذشت باشد، باید در قانون به آن تصریح شود. از آنجا که در بین جرایمی که ماده ۱۰۴ قانون مجازات اسلامی آن ها را جرایم قابل گذشت دانسته است، این جرم به چشم نمی خورد؛ بنابراین باید آن را غیرقابل گذشت دانست. جرم غیر قابل گذشت یعنی جرمی که بدون آن که نیاز به شکایت شاکی خصوصی داشته باشد، قابل تعقیب و پیگیری است و گذشت شاکی تنها می تواند باعث تخفیف مجازات متهم شود.

نهاد های ارفاقی در جرم معامله معارض

جرم معامله معارض یکی از جرایم علیه اموال و حقوق مالی اشخاص است که در نظام حقوقی ایران دارای ضمانت اجرای کیفری می باشد. با توجه به سیاست های کیفری جدید، در برخی موارد امکان اعمال تخفیف در مجازات یا استفاده از نهادهای ارفاقی مانند تعلیق اجرای مجازات، تعویق صدور حکم، آزادی مشروط، نظام نیمه آزادی، نظارت الکترونیکی و مجازات های جایگزین حبس برای مرتکبان این جرم وجود دارد که در ادامه تک به تک بررسی خواهیم کرد.

۱. تخفیف مجازات

طبق ماده ۳۷ قانون مجازات اسلامی، دادگاه می تواند در شرایط خاص مجازات مرتکب را تخفیف دهد. شرایطی که تخفیف شامل آن می شود در ماده ۳۸ همین قانون به این شکل آمده است:

• گذشت شاکی یا مدعی خصوصی
• همکاری موثر متهم در شناسایی شرکا یا معاونان، تحصیل ادله یا کشف اموال و اشیاء حاصله از جرم یا به کار رفته برای ارتکاب آن
• اوضاع و احوال خاص موثر در ارتکاب جرم، از قبیل رفتار یا گفتار تحریک آمیز بزه دیده یا وجود انگیزه شرافتمندانه در ارتکاب جرم
• اعلام متهم قبل از تعقیب یا اقرار موثر وی درحین تحقیق و رسیدگی
• ندامت، حسن سابقه و یا وضع خاص متهم از قبیل کهولت یا بیماری
• کوشش متهم به منظور تخفیف آثار جرم یا اقدام وی برای جبران زیان ناشی از آن
• خفیف بودن زیان وارده به بزه دیده یا نتایج زیانبار جرم
• مداخله ضعیف شریک یا معاون در وقوع جرم

چنانچه یکی از شرایط مذکور وجود داشته باشد، دادگاه می تواند مجازات فرد مرتکب جرم معامله معارض را به حبس درجه۵ یا درجه6 یا درجه۷ تبدیل کند.

*درجات حبس های تعزیری:

۱. حبس بیش از بیست و پنج سال (درجه ۱)

۲. حبس بیش از پانزده تا بیست و پنج سال (درجه ۲)

۳. حبس بیش از ده تا پانزده سال (درجه ۳)

۴. حبس بیش از پنج تا ده سال (درجه ۴)

۵. حبس بیش از دو تا پنج سال (درجه ۵)

۶. حبس بیش از شش ماه تا دو سال (درجه ۶)

۷. حبس از نود و یک روز تا شش ماه (درجه ۷)

۸. حبس تا سه ماه (درجه ۸)

درجات مجازات های تعزیری با آخرین اصلاحیه جدید سال ۱۴۰۳

برای آگاهی بیشتر در مورد اعمال تخفیف در جرم معامله معارض می توانید به مقاله ی« تخفیف و تبدیل حبس: شرایط قانونی و نمونه درخواست» مراجعه بفرمایید.

۲. تعلیق اجرای مجازات

مطابق ماده ۴۶ قانون مجازات اسلامی، دادگاه می تواند در صورت وجود شرایطی که در ماده ۴۰ همین قانون آمده است، اجرای مجازات برخی جرایم را برای مدت معینی تعلیق کند. در جرم معامله معارض، در صورت وجود جهات تخفیف، پیش بینی اصلاح مرتکب، جبران ضرر و زیان یا برقراری ترتیبات جبران و فقدان سابقه کیفری موثر دادگاه می تواند اجرای مجازات را به تعلیق درآورد.

۳. تعویق صدور حکم

طبق ماده ۴۰ قانون مجازات اسلامی، در صورتی که شرایط تعویق مهیا باشد (وجود جهات تخفیف، پیش بینی اصلاح مرتکب، جبران ضرر و زیان یا برقراری ترتیبات جبران و فقدان سابقه کیفری موثر)، دادگاه می تواند صدور حکم در مورد جرم معامله معارض را برای مدت مشخصی به تعویق بیندازد

۴. آزادی مشروط

بر اساس ماده ۵۸ قانون مجازات اسلامی، اگر محکوم علیه حداقل یک سوم از مجازات حبس خود را گذرانده باشد و در صورت وجود شرایطی( محکوم در مدت اجرای مجازات همواره از خود حسن اخلاق و رفتار نشان دهد، حالات و رفتار محکوم نشان دهد که پس از آزادی، دیگر مرتکب جرمی نمی شود، به تشخیص دادگاه محکوم تا آنجا که استطاعت دارد ضرر و زیان مورد حکم یا مورد موافقت مدعی خصوصی را بپردازد یا قراری برای پرداخت آن ترتیب دهد، محکوم پیش از آن از آزادی مشروط استفاده نکرده باشد) می تواند مشمول آزادی مشروط شود. در جرم معامله معارض، چنانچه مرتکب در طول دوران تحمل مجازات حسن رفتار نشان دهد، امکان آزادی مشروط برای او وجود دارد.

۵. نظام نیمه آزادی

بر اساس ماده ۵۷ قانون مجازات اسلامی، دادگاه می تواند مشروط به گذشت شاکی و سپردن تامین مناسب و تعهد به انجام یک فعالیت شغلی، حرفه ای، آموزشی، حرفه آموزی، مشارکت در تداوم زندگی خانوادگی یا درمان اعتیاد یا بیماری که در فرآیند اصلاح یا جبران خسارت وارد بر بزه دیده موثر است، محکوم را با رضایت خود او، تحت نظام نیمه آزادی قرار دهد.

۶. نظارت الکترونیکی

طبق ماده ۶۲ قانون مجازات اسلامی در جرم معامله معارض، دادگاه می تواند در صورت وجود شرایط مقرر در تعویق مراقبتی(یعنی وجود جهات تخفیف، پیش بینی اصلاح مرتکب، جبران ضرر و زیان یا برقراری ترتیبات جبران و فقدان سابقه کیفری موثر) محکوم به حبس را با رضایت وی در محدوده مکانی مشخص تحت نظارت سامانه (سیستم)های الکترونیکی قرار دهد.

مرور زمان کیفری در جرم معامله معارض

مرور زمان یکی از نهادهای حقوق کیفری است که باعث از بین رفتن تعقیب، صدور حکم یا اجرای مجازات در صورت گذشت مدت مشخصی می شود. این نهاد در قانون مجازات اسلامی به سه نوع تقسیم می شود:

۱. مرور زمان تعقیب

مطابق ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی، اگر از زمان ارتکاب جرم تا پایان مهلت قانونی تعقیب آغاز نشود، حق تعقیب جرم از بین می رود. مدت مرور زمان تعقیب برای جرم معامله معارض که تعزیری درجه 4 محسوب می شود، 10 سال است. برای مثال، اگر فردی در سال ۱۳۹۵ معامله ای معارض انجام دهد و تا سال ۱۴۰5 تعقیب نشود، دیگر امکان تعقیب وی وجود ندارد.

۲. مرور زمان صدور حکم

اگر تعقیب آغاز شود ولی در مدت مشخصی حکمی صادر نشود، مرور زمان باعث از بین رفتن امکان صدور حکم می شود. مطابق ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی، این مدت برای جرایم تعزیری درجه 4 مثل جرم معامله معارض، 10 سال است. برای نمونه، اگر فردی در سال ۱۳۹۵ تحت تعقیب قرار گرفته باشد ولی تا سال ۱۴۰5 حکمی صادر نشود، امکان صدور حکم از بین می رود.

۳. مرور زمان اجرای حکم

اگر پس از صدور حکم قطعی، مجازات در مدت قانونی اجرا نشود، مرور زمان اجرای حکم اعمال می شود. مطابق ماده ۱۰۷ قانون مجازات اسلامی، در این جرم در صورتی که از تاریخ قطعیت حکم، 15 سال بگذرد و مجازات اجرا نشود، دیگر امکان اجرای آن وجود ندارد. برای مثال، اگر فردی در سال ۱۳۹۵ محکوم به شش ماه حبس شده باشد ولی تا سال ۱۴10 حکم اجرا نشود، دیگر امکان اجرای آن وجود ندارد.

نقش وکیل در پرونده های مربوط به جرم معامله معارض

یکی از کلیدی ترین و پیچیده ترین نقش ها در فرآیند رسیدگی قضایی است. از آنجا که معامله معارض معمولاً با پوشش های حقوقی و اسناد متفاوت (عادی و رسمی) انجام می شود، حضور وکیل مجرب می تواند سرنوشت پرونده را به کلی تغییر دهد. وکیل در پرونده های معامله معارض نه تنها یک نماینده قانونی، بلکه تحلیل گر حقوقی و استراتژیست حقوقی است. او با تکیه بر دانش تخصصی، تجربه قضایی و مهارت در لایحه نویسی و دفاع، نقش کلیدی در اثبات جرم یا تبرئه متهم ایفا می کند. حضور وکیل توانمند می تواند از بروز خسارات جبران ناپذیر برای موکل جلوگیری کرده و روند رسیدگی را در مسیر صحیح قانونی هدایت کند.

1. تحلیل و تشخیص اولیه جرم معامله معارض

وکیل در همان مراحل ابتدایی باید تشخیص دهد که: آیا واقعاً شرایط تحقق معامله معارض وجود دارد؟ آیا سند اول و دوم با هم در تعارض اند؟ یکی از اسناد رسمی و دیگری عادی است؟ فروشنده یا منتقل کننده در زمان معامله دوم، مالک نبوده یا اختیار قانونی نداشته؟

تشخیص درست موضوع، اولین گام برای طرح یا دفاع موفق در پرونده است.

2. جمع آوری و تحلیل مستندات

وکیل با بررسی دقیق اسناد ملک (سند رسمی، سند عادی، استعلام ثبت، وکالت نامه ها)، اظهارات شهود، وضعیت حقوقی و ثبتی ملک اقدام به تشکیل پرونده کیفری یا تنظیم دفاعیه قوی برای موکل می کند.

3. تنظیم شکواییه یا دفاعیه حقوقی _کیفری

در سمت شاکی: وکیل با استناد به ماده 117 قانون ثبت و آرای وحدت رویه، شکواییه ای مستدل و مستند برای اثبات وقوع جرم تنظیم می کند.

در سمت متهم: وکیل تلاش می کند با استناد به فقدان عنصر معنوی یا مادی جرم، دفاع حقوقی و کیفری دقیق ارائه دهد. مثلاً اثبات کند که موکل در زمان معامله دوم مالک بوده، سوءنیت نداشته (عنصر روانی جرم)، معامله اول باطل بوده یا فسخ شده است.

4. حضور در مراحل تحقیقات

وکیل در تمام مراحل دادرسی (از دادسرا تا دادگاه تجدیدنظر و دیوان عالی کشور) حضور دارد تا از تضییع حقوق موکل جلوگیری کند، مدارک جدید ارائه دهد، سوالات قاضی یا بازپرس را پاسخ دهد و همچنین می تواند به نظریه کارشناسی یا درخواست کارشناسی مجدد اعتراض کند.

5. درخواست استفاده از نهادهای ارفاقی

وکیل می تواند از نهادهای ارفاقی به نفع موکل خود استفاده کند. برخی از این درخواست ها عبارتند از:

• تعویق صدور حکم در صورت وجود شرایط قانونی
• درخواست تعلیق اجرای مجازات
• درخواست تخفیف مجازات

6. اثبات یا رد مالکیت و اعتبار اسناد

یکی از تخصصی ترین نقش های وکیل در این پرونده ها، تسلط بر قوانین ثبت، املاک، و آیین دادرسی کیفری است.او باید بتواند:

• تفاوت سند رسمی و عادی را برای دادگاه تشریح کند.
• مشروع یا غیرمشروع بودن هر معامله را تحلیل کند.
• ارتباط زمانی معاملات را اثبات یا رد کند.

7. طرح دعوای حقوقی همزمان با دعوای کیفری

در بسیاری از موارد، وکیل هم زمان با پیگیری پرونده کیفری معامله معارض، اقدام به طرح دعوای حقوقی نیز می کند، مثل: دعوای ابطال سند دوم، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای خلع ید یا رفع تصرف. این کار باعث می شود موکل علاوه بر محکومیت کیفری متهم، به حق مالکیت خود نیز دست یابد.

8. پیگیری در مرحله تجدیدنظر خواهی

اگر حکم دادگاه بدوی به نفع موکل نباشد و ایرادی داشته باشد، وکیل می تواند به رأی اعتراض کند و لایحه تجدیدنظرخواهی مستند تنظیم کند.

---

نمونه شکوائیه معامله معارض

بسمه تعالی

ریاست محترم دادسرای عمومی و انقلاب شهرستان…

با سلام

اینجانب … فرزند… ،به نشانی… با کد ملی… با تقدیم این شکوائیه، مراتب شکایت خود را از آقای/خانم… فرزند… ساکن… به اتهام معامله معارض (موضوع ماده ۱۱7 قانون ثبت) به شرح زیر اعلام می دارم:

احتراماً، مشتکی عنه در تاریخ [تاریخ معامله اول] طی یک مبایعه نامه عادی، ملک واقع در… را به اینجانب واگذار نموده و در آن زمان تعهد به انتقال رسمی سند نیز داشته است. پس از انجام معامله و پرداخت تمامی ثمن، ملک تحویل اینجانب گردید. لکن به طور غیرمنتظره اطلاع یافتم که مشارٌالیه در تاریخ [تاریخ معامله دوم] همان ملک را مجدداً طی سند رسمی/عادی به شخص ثالثی به نام آقای/خانم [نام خریدار دوم] منتقل نموده است. با عنایت به اینکه انجام معامله دوم با وجود علم به انتقال قبلی، مصداق بارز معامله معارض و در نتیجه، مشمول ماده ۱۱7 قانون ثبت می باشد، از آن مقام محترم تقاضا دارم با بررسی دقیق موضوع و احضار مشتکی عنه، اقدامات لازم قانونی را در جهت تعقیب کیفری ایشان معمول فرمایید. همچنین خواهشمندم دستورات مقتضی جهت ابطال سند دوم، حفظ حقوق اینجانب و جلوگیری از هرگونه نقل و انتقال بعدی صادر گردد.

ضمناً مدارک و مستندات ذیل به پیوست تقدیم می گردد:

1. تصویر مبایعه نامه اول

۲. تصویر سند رسمی معامله دوم

۳. تصویر استعلام ثبت

۴. تصویر شناسنامه و کارت ملی

۵. سایر مستندات در صورت لزوم

با احترام

نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی شاکی]

تاریخ: [تاریخ تنظیم شکوائیه]

امضاء

---

نقش دفترخانه اسناد رسمی در اثبات و پیشگیری از معامله معارض

دفترخانه اسناد رسمی یک نهاد نیمه قضایی و حقوقی است که با اعمال نظارت قانونی، احراز هویت، کنترل سوابق ثبتی و تنظیم اسناد رسمی، نقشی بسیار پررنگ در پیشگیری از جرائم ثبتی از جمله معامله معارض دارد.داشتن سند رسمی که در دفترخانه تنظیم شده، نه تنها امنیت حقوقی معامله را تضمین می کند، بلکه در مواقع بروز اختلاف یا دعوای حقوقی، قوی ترین ابزار اثبات حقانیت طرف دارای سند رسمی است.

1. تنظیم سند رسمی:

دفترخانه سند را با رعایت تشریفات قانونی تنظیم می کند و این سند، در برابر اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل است که مزایای آن عبارت است از:

• قابلیت استناد در دادگاه بدون نیاز به اثبات
• اعتبار قانونی قوی تر از سند عادی
• جلوگیری از انکار یا تردید طرف دیگر

2. استعلام ثبتی و کنترل سوابق ملک:

پیش از تنظیم هر سند رسمی، دفترخانه موظف است از اداره ثبت اسناد استعلام بگیرد تا اطمینان حاصل کند که ملک در توقیف یا رهن نباشد، مالکیت فروشنده قطعی و قانونی باشد و ملک قبلاً منتقل نشده باشد. در نتیجه باعث کاهش شدید امکان انجام معامله معارض و شفاف سازی وضعیت ملک برای طرفین می شود.

3. احراز هویت و صلاحیت طرفین معامله:

دفترخانه، طبق قانون با هدف جلوگیری از معاملات با مدارک جعلی یا با هویت غیرواقعی هویت فروشنده و خریدار را احراز می کند و این کار را با بررسی کارت ملی و شناسنامه و هچنین بررسی اصالت وکالت نامه یا نمایندگی انجام می دهد.

4. ضبط و نگهداری اسناد:

دفاتر اسناد رسمی موظف به نگهداری نسخه ای از سند در دفتر خود هستند که در صورت بروز اختلاف، می توانند نسخه رسمی و مورد تأیید آن را به مراجع قضایی ارائه دهند.

5. ایجاد آثار ثبتی (مانند انتقال قطعی مالکیت):

پس از تنظیم سند، اطلاعات آن به سامانه ثبت آنی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور منتقل می شود و ملک به نام خریدار جدید ثبت می شود.در نتیجه:

• اگر فروشنده بخواهد بار دیگر ملک را بفروشد، سیستم ثبت مانع آن می شود.
• فرد دوم نمی تواند با استناد به سند عادی، ادعای مالکیت کند.

6. دفاع خریدار رسمی در برابر ادعای اشخاص ثالث:

در صورت بروز دعوی معامله معارض، خریدارِ دارای سند رسمی می تواند با استناد به سند تنظیم شده در دفترخانه، بی اعتباری سند عادی را اثبات کند و مرتکب (فروشنده) را به عنوان مجرم معرفی کرده و مطالبه خسارت کند.

کلام آخر

جرم معامله معارض یکی از پیچیده ترین جرایم علیه اموال می باشد زیرا به صورت توأمان دارای جوانب کیفری و حقوقی می باشد و از طرفی قوانین جدیدی همچون قانون الزام به ثبت اموال غیر منقول باعث ایجاد تغییراتی مهم در وقوع این جرم گشته است. از این رو استفاده از یک وکیل مجرب و متخصص در زمینه های حقوقی و کیفری باعث می شود با اطمینان بیشتری در محاکم به دنبال احقاق حق خود باشید